Báo cáo tình hình thị trường bất động sản gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy, tình trạng đầu cơ, thổi giá vẫn diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản. Nguyên nhân được cơ quan quản lý đưa ra thì có nhiều, từ cơ chế, chính sách, quản lý chưa chặt chẽ đến vấn đề mất cân đối cung cầu, đầu cơ thổi giá…
Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) – ông Tôn Gia Huyên (ảnh bên), lại cho rằng việc để xảy ra tình trạng đầu cơ, giá ảo trên thị trường bất động sản hiện nay có nguyên nhân chính từ việc “tiền dùng để mua bất động sản được người ta kiếm quá dễ”.
Trao đổi với VnEconomy, ông Huyên nói:
– Nhà nước hiện nay thừa nhận việc đầu cơ trên thị trường bất động sản là phổ biến nhưng để khắc phục được việc này thì phải có một hệ thống giải pháp, trước hết là việc quản lý hồ sơ đất đai minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận.
Phải có một loạt các chính sách điều tiết, nhất là về thuế bởi hệ thống thuế của chúng ta hiện có nhiều bất cập, chưa đồng bộ, đặc biệt là về quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng về đất đai, thậm chí là thuế đất, nắm giữ tài sản…
Còn nói về mấu chốt của tình trạng đầu cơ thì nó đến từ hai phía, trong đó có sự lỏng lẻo của nhà nước và sự hám lợi của một bộ phận người dân lắm tiền, nhiều của.
Nếu nhà nước mạnh tay thì có thể sẽ hạn chế được phần nào. Đồng thời phải làm sao để ý thức công dân phải được nâng cao hơn nữa, giúp toàn xã hội kiềm chế được lòng tham, hạn chế được các hành vi sai trái.
Nhưng theo ông, trong bối cảnh hiện nay, ngăn đầu cơ đất đai có phải là chuyện dễ?
– Tất nhiên là một việc khó rồi, nhưng không có nghĩa là không làm được. Suy cho cùng, đầu cơ đất đai là một hoạt động tất yếu của thị trường bất động sản, nếu nhà nước quản lý kém thì tất yếu đầu cơ sẽ nhiều, nếu làm chặt thì đầu cơ ít.
Tuy nhiên, nếu chỉ mạnh về năng lực quản lý thôi cũng chưa đủ mà chúng ta phải mạnh về sơ sở vật chất, phải có nhiều hàng hóa bởi đây mới chính là cơ sở để điều tiết thị trường.
Yếu tố đầu cơ lũng đoạn có phải là nguyên nhân khiến giá nhà đất ở Việt Nam hiện nay quá cao, vượt qua giá trị thật của nó?
– Tôi nghĩ giá cả bất động sản hiện nay rất bất thường. Nhưng tại sao người ta dám bỏ ra rất nhiều tiền chỉ để mua một mảnh đất? Tôi cho rằng, bởi vì tiền họ kiếm được quá dễ, còn những người kiếm tiền bằng sức lao động thì không bao giờ mua được nhà, đất tại Hà Nội.
Về mặt xã hội, 1m2 đất có giá 1 tỷ đồng thì không có người nào dám bỏ tiền ra để mua nếu đồng tiền đó họ kiếm được bằng sức lao động của họ, chẳng qua đồng tiền đó họ lấy từ đâu đó một cách dễ dàng nên họ chi cũng rất dễ dàng. Thế nên mới có tình trạng giá ảo và đầu cơ nhiều.
Tất nhiên, ở đây có vấn đề về chính sách. Nhà nước phải làm sao thỏa mãn được nhu cầu sở hữu về đất đai với tư cách là người chủ sở hữu, vì nhà nước nắm hết toàn bộ tài nguyên của đất nước thì phải có trách nhiệm cung cấp hết cho người dân tài nguyên đó, giá đất tăng lên cũng phản ánh cầu vượt cung và như thế nhà nước phải có biện pháp để hạn chế.
Còn nếu không phải là vấn đề cung – cầu thì nhà nước phải xử lý theo hướng khác. Phải kiểm tra ngay những đồng tiền mà doanh nghiệp, cá nhân nào mua được tài sản đó. Tôi nghĩ điều này hoàn toàn nhà nước có thể làm được.
Ông đang nói đến nhóm lợi ích?
– Tất nhiên là có chuyện đó. Họ hoạt động nhưng nhà nước không kiểm soát được do hệ thống chính sách của mình chưa đủ mạnh để xử lý được vấn đề này.
Khi ông còn đương chức, việc quản lý đất đai có khó như bây giờ không thưa ông?
– Tất nhiên là không khó như bây giờ vì hồi tôi còn làm quản lý, thị trường đất đai chưa hình thành sôi động như bây giờ. Còn hiện nay thị trường sôi động hơn, nhiều mối quan hệ và nhiều chủ thể tham gia hơn nên phức tạp hơn nhiều.
Ngay cả chuyện kinh tế hóa ngành tài nguyên đất đai là chủ trương đúng nhưng nó cũng có hai mặt. Đất đai chỉ nên kinh tế hoá trên cơ sở nền tảng kinh tế ổn định, tức là phải đảm bảo an sinh rồi có mới có những ngành, nhánh để hoạt động được.
Xin hỏi, thu nhập của ông khi còn làm “quan” có đủ mua đất Hà Nội không?
– Tôi nói thực, thu nhập của tôi chỉ đủ mua 1m2 đất Hà Nội. Còn lương Phó chủ tịch Hội Khoa học đất hiện nay của tôi thì cũng khó mà mua được nửa m2 đất.
Đứng về mặt quản lý đất đai, tôi nghĩ phải xử lý rất đồng bộ, từ quy hoạch, xây dựng quy hoạch đến việc phân bổ lại đất đai, cân đối lại lao động, khoanh vùng quy hoạch lại để ổn định cho từng vùng… mới mong giá nhà đất giảm xuống được. Tất nhiên kèm theo đó phải quyết liệt chống tham nhũng để giúp cho giá đất đai được ổn định, đảm bảo không có giá ảo.
Có ý kiến cho rằng, thị trường “rối” như hiện nay có nguyên nhân từ một số người tham mưu về chính sách và cơ chế quản lý đất đai lại chính là những người không bao giờ phải lo chuyện nhà cửa?
– Cái này ảnh hưởng phần ít thôi vì nhu cầu nhà cửa không ảnh hưởng nhiều lắm đến việc hoạch định chính sách của họ. Hơn nữa việc hoạch định chính sách này không phải là một cá nhân nào mà thuộc về hệ thống, cộng đồng quản lý chính sách chứ không phải một cá nhân nào quyết định. Vấn đề ở chỗ là có tổ chức được lực lượng đó hay không và năng lực của người tổ chức đó như thế nào.
Theo ông, giá đất trong tương lai liệu có trở về giá trị thực không?
– Tôi nghĩ là trong tương lai giá đất phải về tiệm cận với thị trường, tuy nhiên vấn đề quản lý rất quan trọng, nhà quản lý phải nắm được từng thửa đất, định giá đến được từng thửa đất theo giá thị trường.
Vì theo lý thuyết kinh tế thì không có thửa đất nào giống thửa nào, không có bất động sản nào giống bất động sản nào cả, định giá chỉ là sự ước lượng.
Bên cạnh đó, do công tác định giá hiện nay chưa đạt được yêu cầu sát thị trường vì hiện nhà nước đang đứng ra định giá trong khi việc này dáng nhẽ phải là của thị trường làm, phải có cơ chế nào đó để giá phản anh đúng với cơ chế thị trường.
Bảo Anh (thực hiện)
