Theo tính toán của Citigroup (Mỹ), hoạt động đầu tư vào phân khúc nhà ở tại Trung Quốc đã tăng mạnh, chiếm đến 6,1% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) nước này, một mức độ từng xảy ra tại Mỹ không lâu trước khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ. Con số này càng làm tăng mối lo về tình trạng bong bóng bất động sản tại Trung Quốc.
Tuy nhiên, nhìn cận cảnh hơn vào thị trường bất động sản phức tạp của Trung Quốc với những diễn biến khá tích cực gần đây, nỗi lo sợ này có thể là chưa chắc chắn. Không chỉ tốc độ tăng trưởng thị trường bất động sản đã chậm lại kể từ giữa năm 2010 mà giá bất động sản dường như chưa phải là đã đi lệch với các chỉ số vĩ mô.
Diễn biến đã tích cực hơn
Theo Shen Minggao, đứng đầu bộ phận nghiên cứu Trung Quốc của Citigroup, giá nhà đất không còn ổn định một khi các hoạt động đầu tư nhà ở đạt mức 8% GDP. Thị trường địa ốc Trung Quốc đang bước vào một giai đoạn bong bóng.
Thoạt nhìn, các con số dường như ủng hộ cho nhận định của Shen: giá nhà đất tháng 12/2010 đã tăng trong tháng thứ 4 liên tiếp, tăng 0,3% so với tháng trước đó và tăng 6,4% so với cùng kỳ năm 2009.
Nhưng cần lưu ý rằng mức tăng của tháng 12 là mức thấp nhất trong hơn 1 năm qua và chỉ bằng phân nửa mức tăng 12,8% của tháng 4.2010. Các biện pháp siết chặt vào tháng 12/2009 và tháng 1/2010, trong đó có việc yêu cầu tỉ lệ đặt cọc tối thiểu 40% nếu mua ngôi nhà thứ 2, dường như đã phát huy tác dụng.
Vì thế, việc giá bất động sản đã và đang tăng lên trong một khoảng thời gian dài không hẳn là đáng lo ngại. Thị trường bất động sản Trung Quốc đã giảm xuống vào giữa năm 2008 và sự tăng giá gần đây có thể xem là một phần của quá trình phục hồi. Trên thực tế, chỉ thời gian gần đây giá nhà đất mới đạt mức đỉnh của năm 2007.
Chỉ số để nhận diện nguy cơ tiềm ẩn bong bóng nhà đất là tỉ lệ giá nhà so với thu nhập khả dụng (tức phần thu nhập sau khi đã trừ thuế) trung bình của người dân. Tại Trung Quốc, tỉ lệ này đã giảm xuống kể từ cuối năm 2007 và thấp hơn nhiều so với Mỹ, Anh và châu Âu.
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế hằng năm ở mức gần 10% và thu nhập tăng cao, đặc biệt ở các đô thị, thì diễn biến trên không đáng ngạc nhiên. Chuyên mục về tài chính và kinh doanh của tờ FT ước tính rằng kể từ tháng 8.2005, giá nhà đất Trung Quốc tăng trung bình 7% trong khi thu nhập khả dụng của người dân ở các đô thị đã tăng 12%. Sức mua bất động sản của người dân sống ở thành phố cũng tăng lên trong những năm gần đây.
Bong bóng hình thành ở các thành phố lớn
Bức tranh chung vẫn chưa đáng ngại, nhưng cần phải theo dõi sát sao diễn biến thị trường ở một số thành phố lớn. Tỉ lệ giá nhà so với thu nhập khả dụng tại Bắc Kinh, Thượng Hải, đặc biệt là Thâm Quyến, đã tăng khá cao trong 2 năm qua. Tuy nhiên, những thành phố này chiếm chưa tới 5% tổng giá trị nhà mới bán ra tại Trung Quốc.
Điều này có nghĩa tỉ trọng của các thành phố lớn trong tổng giá trị nhà bán ra chưa đủ lớn để có thể gây ra những thiệt hại nghiêm trọng cho cả thị trường bất động sản Trung Quốc.
Và điều đó cũng nhất quán với kết quả của một nghiên cứu gần đây do Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) thực hiện, có tựa là “Giá nhà đang tăng quá nhanh ở Trung Quốc?”. So sánh giá nhà hiện tại với giá dự kiến dựa trên những yếu tố tác động như lãi suất, GDP bình quân đầu người và giá đất, báo cáo kết luận: “Chúng tôi nhận thấy giá nhà Trung Quốc nhìn chung không quá cao. Tuy nhiên, phân khúc nhà dành cho đại đa số người dân tại một số thành phố lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến và phân khúc cao cấp tại Bắc Kinh và Nam Kinh dường như ngày càng diễn biến lệch pha với các chỉ số vĩ mô”.
Mặc dù vậy, báo cáo của IMF cũng đưa ra những cơ sở khá lạc quan cho diễn biến giá nhà tại các thành phố trên. “Trong thập kỷ qua, khi sự méo mó trong giá nhà xảy ra thì nó lại được điều chỉnh một cách tương đối nhanh chóng”, báo cáo viết. Ngược lại, tại hầu hết các nền kinh tế phát triển, tình trạng chệch hướng với các chỉ số vĩ mô lại dường như kéo dài hơn.
Ngoài ra, một số nhân tố góp phần đẩy cao giá nhà (như lãi suất, thiếu các loại thuế bất động sản và các cơ hội đầu tư thay thế) đang được cải thiện theo hướng tích cực hơn. Chẳng hạn, bên cạnh các chính sách kiểm soát của chính quyền trung ương (như tăng tỉ lệ đặt cọc mua nhà, tăng lãi suất cho vay đối với người mua ngôi nhà thứ 2, nâng lãi suất cơ bản) vào cuối tháng 1/2011, chính quyền các thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh lần đầu tiên ban hành thuế bất động sản nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở. Chẳng hạn, Trùng Khánh sẽ đánh thuế lên tất cả biệt thự và căn hộ mới có giá gấp ít nhất 2 lần giá trung bình của các căn nhà mới xây.
Và với mức lãi suất chắc chắn sẽ tăng lên trong vài tháng tới, nguồn vốn rẻ sẽ không còn dễ dàng tiếp cận như trước. Điều này sẽ giúp hãm phanh việc đầu tư ồ ạt vào bất động sản.
Khi đó, thị trường nhà đất Trung Quốc sẽ tăng trưởng bền vững và đồng điệu hơn với bức tranh kinh tế vĩ mô. Mặc dù rủi ro bong bóng nhà đất ở các đô thị vẫn đang rình rập, nhưng nguy cơ này chỉ giới hạn tại một số thành phố lớn và các biện pháp can thiệp của chính quyền địa phương và trung ương có thể sẽ phát huy tác dụng. Nói cách khác, những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc khó có thể kéo cả nền kinh tế nước này đi xuống, như nhiều người lo ngại.
Đàm Hoa (theo FT, Chinadaily)
