Đối với mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), việc Nhà nước nắm quỹ đất giúp chính quyền có thể đa dạng hóa mục tiêu, kiểm soát được quá trình phát triển đô thị. Việc khai thác giá trị gia tăng dọc theo các trục giao thông không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu phát triển đơn thuần mà còn góp phần giải quyết các tồn tại về nhà ở, kẹt xe, ngập nước.
Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể giúp TPHCM đa dạng hóa cùng lúc nhiều mục tiêu vừa góp phần cải tạo chỉnh trang đô thị, hạn chế xe cá nhân, giải quyết ùn tắc giao thông, giảm ngập nước, vừa tăng hiệu quả sử dụng đất.
Mô hình TOD được thí điểm ở dự án Vành đai 3 TPHCM. Trong ảnh là phối cảnh nút giao Vành đai 3. (Ảnh: Ban Giao thông TPHCM)
Hơn nữa, khai thác quỹ đất dọc tuyến mang lại nguồn vốn lớn phục vụ tái đầu tư cơ sở hạ tầng gắn liền với quy hoạch thiết kế đô thị hướng đến cấu trúc sử dụng đất nén hơn, đồng nghĩa thân thiện với các tiêu chí sống xanh, bảo vệ môi trường và ưu tiên cho người đi bộ. Trong đó, có thể xem năng lực kết nối giao thông như một chiến lược quan trọng nhằm tăng cường tính bền vững, nâng cao chất lượng sống cho môi trường đô thị mới.
Cần tính đến khai thác quỹ đất từ lúc lập quy hoạch
Bên cạnh cơ hội cũng có không ít thử thách, cách thức và mục tiêu thực hiện, phát triển giao thông công cộng mà nhất là hệ thống metro, đường sắt đô thị khó tự chủ về mặt tài chính nên cần khoản trợ cấp rất lớn từ ngân sách và xã hội hóa thu hút nhiều nhà đầu tư.
Làm càng sớm càng lợi, triển khai đồng bộ nhằm phát huy tác dụng tối đa. Nếu chờ đến khi có đủ nguồn lực mới bắt đầu xúc tiến thực hiện thì càng khó giải phóng mặt bằng, tốn kém di dời vật kiến trúc, đội vốn dự án lên cao, phát sinh chi phí. Nên có những bước chuẩn bị trước, kế hoạch khả thi, kịp thời áp dụng vào thực tiễn để không bỏ lỡ thời cơ.
Điển hình metro số 1, nhiều đoạn dọc tuyến đến nay dày đặc khu dân cư nhà phố và chung cư có trục giao thông công cộng làm hạt nhân. Tiếc rằng tính toán khai thác quỹ đất thời điểm này cũng chỉ trong ranh giới dự án phạm vi theo mặt cắt ngang tương đối hẹp, còn không gian bên ngoài và lân cận đã hình thành hầu hết các khu dân cư cao cấp.
Thành ra, khai thác quỹ đất các dự án kế tiếp cần tính toán định hình từ lúc lập quy hoạch hoặc giai đoạn thiết kế đô thị theo hướng hiện đại, bố trí tiện ích nhà ở, quảng trường, công viên, bãi đậu xe, trung tâm thương mại, kết nối phục vụ giao thông công cộng.
Việc Nhà nước nắm quỹ đất giúp chính quyền có thể đa dạng hóa mục tiêu, kiểm soát được quá trình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, chẳng hạn chủ động khai thác quyền sử dụng đưa quỹ đất ra bán hoặc cho thuê. Các nhà đầu tư, chủ thể sử dụng đất đều bị ràng buộc các quy định pháp luật, hợp đồng là một phần quan trọng cho các giao dịch.
Cập nhật quy hoạch để tăng giá trị quỹ đất dọc trục giao thông
Sẽ thuận lợi hơn nếu lồng ghép các nội dung cốt lõi, khai thác quỹ đất, dự án quan trọng được áp dụng cơ chế đặc thù bổ sung trong lúc đang điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM. Chẳng hạn ước tính có khoảng 500 ha đất dọc theo một số dự án giao thông, trong đó có 8 tuyến metro và 3 tuyến xe điện mặt đất hoặc đường một ray với tổng chiều dài hơn 220 km, điều chỉnh bổ sung trong quy hoạch làm cơ sở quản trị. Ngoài ra, có thể nhắm đến các dự án đường bộ như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TPHCM – Mộc Bài.
Kèm theo đó là kế hoạch sử dụng đất cho từng lĩnh vực, giai đoạn phù hợp theo hệ thống vùng và các trung tâm đô thị được phân nhóm chức năng, dịch vụ sẽ triển khai. Điều này thể hiện tầm nhìn chiến lược trong sử dụng đất, mật độ dân số, hạ tầng giao thông, nhà ở thương mại và xã hội, hướng tới các đô thị thông minh với thành phố có chất lượng sống tốt.
Chẳng hạn TPHCM có hệ thống vận tải công cộng, giao thông xanh, hạ tầng đi bộ. Cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải và chất thải rắn tùy điều kiện, quy mô và mục tiêu mà có sắp xếp phù hợp. Ví dụ, cấp nước, thoát nước ưu tiên thiết kế theo địa hình và thủy văn nhằm đảm bảo tính đồng bộ chứ không theo ranh giới dự án.
Chọn vị trí nhà máy xử lý chất thải rắn theo hướng cân nhắc về đặc điểm loại đất, hình thức sử dụng, dòng chảy nước ngầm. Tính toán khả năng tiếp cận, nhu cầu đời sống xã hội, phân bổ mật độ dân số sao cho phù hợp.
Quy hoạch đi kèm với kế hoạch sử dụng đất mang tính minh bạch, thực thi và thể hiện rõ nét hình hài đô thị tương lai, đáp ứng mục tiêu đặt ra đạt hiệu quả, hiện đại, hấp dẫn, đa dạng như phát triển kinh doanh, tổ chức giao thông, chất lượng nhà ở, cơ hội giải trí.
Giá trị gia tăng dọc theo các trục giao thông không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu phát triển đơn thuần mà còn góp phần giải quyết các tồn tại về nhà ở, kẹt xe, ngập nước. Kể cả các không gian mở, công viên, vui chơi giải trí ngoài trời.
Các không gian đô thị mới đều có đóng góp cho lợi ích chung, nhà ở và sử dụng đất có tác động kéo giảm giá bất động sản, nhiều người có cơ hội tiếp cận và an cư lạc nghiệp, tăng trưởng tại khu vực này lan tỏa đến các nơi lân cận và nhiều khu vực khác cùng thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.
Dọc theo các hành lang có thể lồng ghép đưa vào dịch vụ khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo. TPHCM có hệ thống trường đại học, khu công nghiệp, khu nông nghiệp công nghệ cao (Củ Chi), khu công nghệ cao (TP. Thủ Đức)… hay các hoạt động văn phòng đại diện, kiến thiết việc làm, thúc đẩy các hợp tác kinh doanh.
Đây cũng chính là cách thức góp phần phát triển kinh tế, gắn kết các loại hình dịch vụ và kinh doanh, tránh tình trạng đơn lẻ như các dự án bất động sản có hạ tầng nhưng chỉ phục vụ người cư ngụ trong đó.
Xem xét ưu tiên chọn hướng tuyến qua những khu vực mới giúp đánh thức các vùng đất rộng lớn, nhắm tới các khu đất dự trữ hoặc sẽ có tiềm năng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, xây dựng các trục đường tiếp cận tiện ích hạ tầng tạo thêm giá trị.
Thêm một yếu tố quan trọng giúp dự án khả thi trong thực tế là làm đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đi kèm với bố trí vốn đầu tư công nhằm chủ động thực hiện trước các hạng mục cần thiết như giải phóng mặt bằng, góp vốn xây dựng hạ tầng cầu đường, điện, nước… Chưa làm các công việc này sẽ khó thu hút đầu tư, khai thác quỹ đất, ít có hoạt động phát triển nào xảy ra, thậm chí có thể dẫn đến quy hoạch hay dự án treo.
Các đô thị lớn trên thế giới đã thực hiện thành công mô hình TOD ra sao?Pháp sử dụng quy hoạch giải quyết sự mất cân đối vùng, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng mở ra không gian mới để kéo giãn dân số cho nội thành Paris bằng cách hình thành các đô thị vệ tinh ngoại thành với 8 cực tăng trưởng cần khuyến khích đầu tư. Anh sử dụng quy hoạch, kết nối giao thông, hình thành các đô thị sát nhà ga vận tải công cộng, giúp đánh thức các vùng đất hoang hóa rộng lớn như Milton Keynes cách London đến gần 100 km. Thụy Điển phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, phương thức vận chuyển chính là tàu điện ngầm, khai thác quỹ đất cùng với hình thành các khu dân cư xung quanh nhà ga có đường dành cho xe đạp và đi bộ giúp người dân di chuyển thuận tiện đến nơi làm việc, trung tâm thương mại như tại vùng đô thị mới Vallingsby kết nối với Stockholm. Hà Lan với những nơi địa hình phần lớn cao độ mặt đất thấp hơn mực nước biển, quy hoạch có trật tự và hiệu quả, hiếm có một khoảng không gian nào bị lãng phí, tận dụng hệ thống kênh rạch cho hoạt động giao thông thủy vừa phục vụ du lịch trở thành thắng cảnh và giải trí, từng khu đất được đánh dấu cho mục đích sử dụng nhất định, hấp dẫn các nhà đầu tư, phát triển đô thị mật độ cao, vừa còn tránh ngập nước. |
Trần Văn Tường – Kỹ sư cầu đường
(KTSG Online)
