Áp lực đối với chủ đầu tư các cao ốc văn phòng ngày càng lớn do nguồn cung tăng mạnh.
Sức ép hạ giá thuê văn phòng đối với chủ đầu tư các cao ốc tại Hà Nội vẫn chưa thuyên giảm sau khi giá thuê trung bình đã tuột dốc 20 – 25% trong năm 2009. Các chủ đầu tư vẫn đang tìm cách lấp đầy hơn 50.000m2 vẫn còn trống từ năm ngoái, trong đó, có những diện tích rất lớn thuộc hai tòa nhà mới khai trương ở khu vực trung tâm là Capital Tower và BIDV Tower. Nguy cơ khủng hoảng thừa đang dần hiện hữu vì nguồn cung mới văn phòng cho thuê năm nay sẽ dồi dào hơn với khoảng 150.000m2 diện tích mới được đưa vào khai thác với những dự án lớn như Grand Plaza hay CMC Tower. Tìm kiếm khách thuê và chiến lược giá thuê thế nào là câu hỏi đang làm đau đầu chủ đầu tư các dự án chuẩn bị đi vào hoạt động cũng như những dự án đang hoạt động nhưng vẫn còn nhiều diện tích trống.
Hàng loạt các cao ốc văn phòng được xây mới ở khu vực quận Cầu Giấy, Hà Nội
“Giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội sẽ tiếp tục giảm” là khẳng định của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis. Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng trong nửa cuối năm ngoái đã tăng lên đáng kể và dự báo sẽ tiếp tục xu hướng đi lên trong năm nay nhưng ông Leech cho rằng, nguồn cung lớn dần đang tạo ra sức ép ngày càng lớn khiến chủ đầu tư các tòa nhà đứng trước hai sự lựa chọn: giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà; hoặc giữ giá chào thuê cao và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống. Theo ông Leech, lựa chọn của chủ đầu tư các tòa nhà, nhất là các dự án mới hoạt động, sẽ thiên về phương án thứ nhất vì nó giúp chủ đầu tư đảm bảo dòng tiền mặt.
Dự đoán này cũng được Nathan Cumberlidge – Giám đốc kỹ thuật của Colliers International tại Hà Nội, khẳng định. Theo nhà tư vấn này, các chủ tòa nhà hiện đang ưu tiên lựa chọn chiến lược duy trì công suất cho thuê tối đa thay vào việc duy trì một giá thuê cao và họ sẽ xem xét nâng giá thuê khi khách thuê gia hạn hợp đồng trong điều kiện kinh tế phục hồi.
Theo ông Leech – chủ đầu tư sẽ noi gương tòa tháp CEO Tower để duy trì hoạt động ổn định trong bối cảnh nguồn cung đang tăng mạnh. Tòa tháp với 13.000m2 diện tích thực thuê nằm trên đường Phạm Hùng này chỉ còn 5% diện tích còn trống sau khi khai trương cách đây khoảng 4 tháng, một con số “mơ ước” đối với các chủ đầu tư tòa nhà trong bối cảnh kinh tế suy thoái làm giảm nhu cầu thuê văn phòng. Sự linh hoạt trong chiến lược giá cũng như thời hạn cho thuê đã giúp tòa nhà nhanh chóng được lấp đầy trong một thời gian ngắn. Khi thị trường văn phòng cho thuê ở đỉnh cao đầu năm 2008, chủ đầu tư và công ty tư vấn dự kiến giá thuê ở mức trên 30USD/m2/tháng. Tuy nhiên, họ đã có những cái nhìn thực tế hơn khi nhận thấy mức giá dự kiến khó có thể đạt được lúc kinh tế khủng hoảng. Vì thế, giá thuê đã được điều chỉnh xuống mức 22 – 26USD/m2/tháng, thậm chí thấp hơn đối với những khách thuê diện tích lớn và dài hạn. Nhờ giá hợp lý nên Tổng công ty cổ phần Xây lắp dầu khí đã thuê tới 5.256m2 hay Công ty Lạc Việt thuê 483m2 tại CEO Tower, trong lúc rất nhiều công ty khác phải co hẹp diện tích thuê do phải đối mặt với khủng hoảng.
CEO Tower cũng thành công nhờ việc cho thuê dài hạn một phần của tòa tháp trong suốt thời gian hoạt động của dự án với giá khoảng 27 triệu đồng/m2. Đây là dự án đầu tiên tại Hà Nội thành công trong mô hình kinh doanh này. Nhưng theo ông Nathan Cumberlidge, chiến lược cho thuê dài hạn trong suốt thời gian hoạt động của dự án mà người thuê có thể cho thuê lại đang ngày càng phổ biến ở Hà Nội. Theo đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể mua vài trăm m2, một hoặc vài sàn trong thời gian 40 – 50 năm rồi cho thuê lại theo giá thị trường. Đây là giải pháp ngắn hạn giúp chủ đầu tư thu hồi trước một khoản tiền mặt để đảm bảo cho việc trả nợ ngân hàng hoặc tiếp tục đầu tư xây dựng các dự án khác. Với nhà đầu tư thứ cấp, chiến lược đó giúp họ thâm nhập thị trường nhanh mà không cần phải xây dựng và phát triển dự án.
| Chiến lược cho thuê dài hạn trong suốt thời gian hoạt động của dự án mà người thuê có thể cho thuê lại đang ngày càng phố biến ở Hà Nội. |
Ông Lê Quốc Chính – Giám đốc đầu tư của Công ty đầu tư tài chính IDJ Financial, nói rằng, chỉ trong khủng hoảng thì chủ đầu tư mới thiếu tiền nên phải bán sàn văn phòng cho nhà đầu tư thứ cấp. Nếu thị trường tốt thì chủ đầu tư sẽ giữ lại không bán vì sẽ hiệu quả hơn là bán từ bây giờ. Chính vì thế, IDJ Financial đã mua lại 2 tầng trong tòa tháp Grand Plaza và đang bán lại với giá 3.500USD/m2. Tại tòa tháp này, chủ đầu tư là Charmvit Group cũng đang rao cho thuê văn phòng dài hạn tới 50 năm để có tiền tiếp tục hoàn thiện khu khách sạn bên cạnh.
Ông Nathan Cumberlidge cho rằng, các nhà đầu tư có tiền trong tay có thể lựa chọn dự án tốt để gia nhập thị trường. Trong ngắn hạn, thị trường văn phòng sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro giá thuê giảm và diện tích trống tăng, nhưng cũng có nhà đầu tư đánh cược vào việc giá thuê văn phòng sẽ gia tăng trong trung và dài hạn, nên họ sẵn sàng mua văn phòng trên giá hiện tại. “Cho đến khi thu hồi vốn và đưa ra một chiến lược cho thuê hiệu quả thì các nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận từ việc gia tăng giá trị bất động sản trong vòng 5 – 10 năm,” nhà tư vấn này nhận định.
Thế hệ cao ốc thứ nhất ở Hà Nội xây dựng trong giai đoạn 1998 – 2001 đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi cuộc khủng hoảng hoảng kinh tế châu Á năm 1997. Nhưng kể từ năm 2004, khi nhu cầu phục hồi và thiếu vắng nguồn cung, giá thuê đã tăng dần và đạt đỉnh vào đầu năm 2008. Giá tăng mạnh và tỷ lệ cho thuê cao đã thu hút các nhà đầu tư đổ xô vào việc xây dựng văn phòng, tạo nên thế hệ cao ốc thứ hai được đưa vào hoạt động từ năm 2009 – 2011. Cũng trong thời điểm này, giá thuê đi xuống và tỷ lệ trống tăng lên khiến nhiều chủ đầu tư chùn tay, không tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực này. Khi thế hệ cao ốc thứ hai đã được hấp thụ hết và nguồn cung ít đi, liệu một chu kỳ tăng giá mới có xảy ra giống thời kỳ 2006 – 2008? Dường như các nhà đầu tư mua văn phòng dài hạn đang đặt cược vào khả năng này.
Giang Sơn
