Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã kéo dài lê thê 5-7 năm mà chưa thể khởi công.
Có hàng tá nguyên nhân dẫn tới sự trì trệ của các dự án “nâng đời” khu tập thể, chung cư cũ ở Hà Nội. Song, lực cản lớn nhất lại từ hệ thống cơ chế, chính sách với các quy định chưa thực sự khai thông được những vướng mắc cố hữu trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) hay quy hoạch…
Chung cư cũ ở khu tập thể Văn Chương, Hà Nội
Gần 200.000 người đang chờ
Những con số thống kê mới nhất cho biết, Hà Nội hiện đang có tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khoảng 185.000 hộ dân, với diện tích sử dụng 5,5 triệu m2. Trong đó, số lượng căn hộ đã bán đạt khoảng 134.960 hộ. Đó là chưa kể quỹ nhà do các cơ quan tự quản khoảng 30.000 căn với diện tích xấp xỉ 1 triệu m2. Do đó, các chính sách liên quan tới cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ luôn là mối quan tâm của đông đảo người dân. Dù thành phố rất quan tâm tới lĩnh vực này, song trong nhiều năm qua, tiến độ các dự án quy mô lớn như khu Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Quỳnh Mai, Thanh Xuân Bắc… vẫn dậm chân tại chỗ. Có nhiều lý do song cơ chế, chính sách chưa hấp dẫn được các nhà đầu tư cũng như vướng mắc trong GPMB vẫn được xem là những vật cản lớn nhất. Nhằm “phá băng” các dự án, Bộ Xây dựng vừa đưa ra lấy ý kiến rộng rãi về khung cơ chế, chính sách mới cho công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ.
Theo phương án được Bộ Xây dựng đề xuất, người dân sẽ nhận được những lợi ích lớn hơn so với cơ chế hiện hành. Cụ thể, một căn hộ chung cư cũ sẽ được bồi thường bằng căn hộ mới có diện tích gấp 1,5 đến 2,5 lần, với diện tích (căn mới) không được nhỏ hơn 30m2. Ngoài ra, người dân còn có thể lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Trường hợp dự án không đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, có thể bồi thường bằng căn hộ mới nằm cùng một quận với địa điểm cũ, thì diện tích nơi mới tối đa gấp đôi nơi ở cũ. Cuối cùng, nếu nơi mới nằm khác quận, diện tích được bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Dành sự quan tâm cho các hộ ở tầng 1, vốn là những người thường phản ứng gay gắt nhất với dự án cải tạo chung cư cũ, ngoài những ưu đãi như trên, các hộ này còn được bổ sung với hệ số 1,1 lần diện tích được bồi thường, tức là gấp 2,75 lần nơi ở cũ. Ở đây, các quy định này đã thể hiện định hướng khuyến khích không tái định cư tại chỗ mà lãnh đạo Bộ Xây dựng đã đề ra.
Cũng theo Bộ Xây dựng, phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ (nếu có) được thanh toán bằng giá bán nhà ở thương mại. Đặc biệt, nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, họ sẽ được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán.
Dự án sẽ tăng tốc?
Với trường hợp các hộ dân đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP), Bộ Xây dựng cho biết, nếu người thuê muốn được bồi thường như trường hợp đã có sở hữu, phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho nhà nước theo quy định về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Trường hợp người đang thuê không nộp tiền mua, căn hộ cũ sẽ phải trả lại cho nhà nước. Nếu người đang thuê có nhu cầu thuê tiếp tại địa điểm cũ hoặc thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì được UBND cấp tỉnh, thành phố nơi có dự án xem xét, giải quyết phù hợp với điều kiện cụ thể. Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm thì không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.
Cũng theo đề nghị của Bộ Xây dựng, căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000, UBND cấp tỉnh, thành phố sẽ phải chỉ đạo lập và phê duyệt danh mục các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên. Trường hợp khu nhà không có trong danh mục nhưng nếu các chủ sở hữu nhà ở, công trình đồng thuận đề nghị được cải tạo, xây mới thì UBND cấp tỉnh, thành phố có thể xem xét bổ sung vào danh mục. Việc bồi thường đối với diện dự án này thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Trong tất cả các trường hợp, phương án bồi thường, tái định cư phải được lấy ý kiến của hộ gia đình, cá nhân có quyền lợi liên quan. Các phương án sẽ được thông qua nếu có 2/3 tổng số ý kiến người dân chấp thuận.
Liên quan đến cơ chế thu hút đầu tư vào cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhiều quy định ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế… Chẳng hạn, doanh nghiệp sẽ được miễn tiền sử dụng đất, được hỗ trợ tín dụng đầu tư hay được áp dụng thuế suất ưu đãi ở mức cao nhất… Tuy vậy, các doanh nghiệp vẫn “chê” các quy định này còn chung chung, chưa thể giải quyết thấu đáo các khó khăn, vướng mắc hiện nay. Như vậy, sẽ rất khó tạo ra sự đột phá, nhằm kiến tạo bức tranh đầu tư sôi nổi hơn giai đoạn trước đây. “Nếu không có ưu đãi đậm nét, các nhà đầu tư sẽ chỉ tranh nhau cải tạo các tòa nhà ở vị trí đắc địa, còn việc “nâng đời” những khu tập thể lớn, “xương xẩu” về GPMB vẫn chỉ nằm trên giấy…”, chủ một doanh nghiệp dự báo.
Ngọc Anh
