Ashui.com

Sau thời gian dài liên tục nóng, thị trường bất động sản đã có phần trầm lắng sau chính sách thắt chặt tín dụng đối với sản phẩm này. Tuy nhiên, với hàng loạt dự án sắp bung hàng để thu hồi vốn, dự báo “quả bóng” bất động sản khó có thể cầm cự được lâu.

Người dân VN có tâm lý “mảnh đất cắm dùi”, hầu hết họ đều nhận định “người dân thì luôn đông lên chứ đất có sinh thêm được bao giờ”. do đó, đầu tư bất động sản được coi là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả và đơn giản nhất. Đó cũng là lý do mà tài sản tích lũy lớn nhất của đại bộ phận thành phần dân cư hiện nay chính là bất động sản. Doanh nghiệp cũng đang bị cuốn vào vòng quay “vũ bão” này.

Miếng bánh và rào cản

Với một thị trường dân cư tiềm năng và hấp dẫn, lại trong hoàn cảnh các kênh đầu tư khác hầu như không hiệu quả (lạm phát của VN cao trong top 5 thế giới (thông báo của UN), lãi vay ngân hàng thực tế xấp xỉ 25%, chứng khoán chưa thấy bất kỳ dấu hiệu phục hồi, sản xuất hàng hóa bị ứ trệ bởi sức mua chịu ảnh hưởng của lạm phát và sự yếu kém về sản xuất so với hàng hóa cạnh tranh từ Trung Quốc và quốc tế)... thì thị trường bất động sản đang là miếng bánh ngon nhất cần tranh thủ đầu tư kiếm lời.

Có thể khẳng định, dòng tiền của nền kinh tế đang chảy rất mạnh và tập trung vào bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản cũng đang là rào cản cho sự phát triển kinh tế quốc gia vì nó làm giảm dòng tiền tệ lưu thông trong thị trường, và nhìn một cách thông suốt hơn thì nó đang phục vụ mục đích kiếm lời, hay nói khác đi, nó là công cụ hốt bạc của một bộ phận nhà đầu tư. Việc mua bán dự án trên giấy, đầu cơ, “găm” hàng, “thổi” giá, mua qua mua lại đang đẩy giá bất động sản vượt quá sức tiêu dùng thật của đại bộ phận cư dân, và vô hình trung, nó cũng đang áp sát biên độ sụp đổ. Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Giá trị sử dụng của nó bao gồm: giá trị cư trú, giá trị lưu trữ vốn. Bất động sản là loại hàng hóa không bao giờ cũ, không bị khấu hao nên so với các loại hàng hóa thông thường khác thì  nó dường như không bao giờ mất giá trị. Ngược lại, bất động sản không hề có giá trị sản xuất, không tạo ra của cải vật chất, hay nói cách khác trên thực tế, bất động sản thực ra “không bóc ra mà ăn được”.

Giá bất hợp lý

Trong nền kinh tế hiện đại, có rất nhiều căn cứ và cơ sở để tính toán, định giá giá trị thực của hàng hóa, nhưng không thể phủ nhận rằng thị trường vẫn là thước đo giá trị trung thực, chính xác nhất. Giá bất động sản hiện nay đang vượt quá sức mua thực của người dân, giá trị giao dịch của bất động sản đang dựa trên chủ yếu vào việc bán bất động sản cũ để mua bất động sản mới. Do đó, tự bất động sản đã đẩy giá bất động sản lên chứ không phải do năng lực chi tiêu và sản xuất của thị trường. Nếu với mức thu nhập trung bình của người dân VN hiện nay, thì thông thường, tính cả tới một đời người, họ sẽ không bao giờ có cơ hội được sở hữu một tài sản bất động sản. Điều này vô lý với cách tính phổ thông của thị  trường bất động sản thế giới (các căn hộ cho vay trả góp dành cho đại bộ phận cư dân sẽ phải hoàn thành trong vòng 10 đến 20 năm). Phải khẳng định lại, với hiện trạng của VN ở thời điểm hiện tại, khi không có đòn bẩy bất động sản x để mua bất động sản y thì việc thực hiện hoàn trả trong vòng 10 đến 20 năm là không thể.

Bên cạnh đó, một khía cạnh nhỏ khác nữa mà người viết muốn đề cập ở đây là: ở các nước phát triển, khi nền kinh tế đã đạt tới trình độ cao, đại bộ phận người dân chỉ có nhu cầu “cư trú” và bỏ đi nhu cầu “lưu trữ vốn”  (có nghĩa là, họ sẽ đi thuê nhà cả đời, và vốn mà họ có sẽ dành cho các kênh đầu tư khác ngoài bất động sản để dòng tiền tệ lưu thông linh hoạt hơn, hay sẽ dùng số vốn đó để vui chơi và tận hưởng cuộc sống hơn là “chôn” vào một hàng hóa bất động là bất động sản), VN dù có các đặc thù văn hóa riêng, nhưng cũng khó hoàn toàn nằm ngoài quy luật chung về sự phát triển đó.

Các ngân hàng đang khát vốn, nền kinh tế đang chậm phát triển bởi lượng vốn quá lớn đang “ở trong lòng đất”. Các nhà đầu tư sản xuất và thương mại đang “gõ cửa” ngân hàng, ngân hàng đang “gõ  cửa” các nhà đầu tư bất động sản, trong khi đó, các nhà đầu tư bất động sản đang “găm” giá để hòng thu lợi nhuận cao. Người dân đang muốn mua nhà mà không có tiền để mua. Tổng giá trị giao bán của bất động sản đang vượt quá cao so với khả năng thanh toán của cư dân và tổng giá trị thực của nó... Một loạt mâu thuẫn của thị trường bất động sản đang phình to như quả bóng bơm dồn. Và đương nhiên, quả bóng đó sẽ không cần chờ quá lâu để vỡ...
 
ThS Đỗ Phương Thảo - Bộ môn Quản trị tài chính, Trường Đại học Thương mại

• Trả lại minh bạch cho thị trường