Ashui.com

Những dự báo chắp cánh ước mơ,  lời cảnh tỉnh chân thành không ai để ý

Những ngày cuối năm 2008 , đọc ở đâu cũng  thấy sẵn những thông tin ái ngại về thị trường bất động sản (BĐS) trong cơn suy thoái , có nhiều sáng kiến đưa ra để “cứu nguy” cho các dự án đang thời ảm đạm : nơi thì báo tin ngân hàng (NH) đang rục rịch mở hầu bao cho vay tiếp, chỗ thì bàn rằng nhân cái đà này xây nhà để bán rẻ cho người nghèo – sáng kiến mới kỳ diệu làm sao : khi xã hội đang nghèo ngưòi nghèo không những vẫn đủ ăn lại có cơ hội mua nhà mới ? Người thì phân tích chi li cái lợi hại của anh BĐS ra sao đối với toàn cục thị trường nên cần phải cứu nguy ( có cả sáng kiến dùng “ quỹ phòng chống thiên tai “để cho vay tiếp tục đầu tư BĐS ) …Kể thì cũng nhiều kế sách hay , nhưng thực tế ra sao ắt phải đợi vài tháng tới sẽ rõ : khi các hợp đồng tín dụng đầu tư BĐS hết thời hạn cần thanh toán , các thời điểm đáo hạn đang đến gần trong khi tìm ra người vừa cần mua nhà lại có sẵn tiền trong túi thật vô cùng hiếm hoi.

Có rất nhiều nghiên cứu cho kết quả  về sự thiếu nhà ở đô thị , nhưng có một thực tế là ai có khả năng thì họ đã có nhà rồi , ai chưa có thì tiếp tục phấn đấu. Gần 20 năm mở cửa, cư dân Hà Nội (HN) đã quen lắm với việc tự lo nơi trú ngụ của mình. Đã qua lâu rồi cái thời bao cấp nhà ở - ơi các con số dự báo thống kê, nên chăng kèm theo nhu cầu có thêm khả năng thanh toán,chắc số liệu ấy sẽ thực chất hơn.Nói vậy vì một năm qua cơn bão đầu cơ BĐS ở ta thổi bùng lên do nhiều nguyên nhân – nhưng nguyên nhân đáng kể từ các báo cáo hàng quý của một công ty phân tích thị trường BĐS chuyên nghiệp,lại được không ít thông tin phụ trợ vào hùa:suốt 5 quý liên tục ( cả năm 2007 đến quý I/2008) toàn nói thiếu, đùng một cái:tháng đầu tiên của quý II/2008 thì lại hoá thừa – mà thừa quá nhiều. 

Ngày này năm ngoái ,trước thềm năm mới, với dự cảm về những chuyển biến lớn trong quy hoạch và quản lý đô thị Hà Nội,tác giả mong muốn được trao đổi về những cách thức quản lý Hà Nội đã từng thực hiện và hình dung về một Hà Nội trong tương lai không xa... đấy là đôi dòng tâm sự trên TuanVietNam.net (5/1/2008) qua bài  “Đô thị Hà Nội từng được quản lý theo phong cách... nhà thơ” …trong đó có đoạn: (Năm mới) cơ hội có nhiều nhà đầu tư,nguy cơ là có dự án chiếm chỗ để “bắc nước chờ gạo người”. Cơ hội có nhiều kênh dẫn vốn: các quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán... Nguy cơ là thiếu nguồn vốn trung dài hạn cho các hệ thống hạ tầng quy mô, rủi ro khủng hoảng rất tiềm tàng từ nguồn đầu tư ngắn hạn (để kiếm lợi từ việc đầu cơ) vào các công trình dịch vụ kinh doanh.

Trước đó ,ngày 19/12/2007,trong bài “Cảnh báo sớm từ thách thức” Báo Đầu tư cho biết Cơ quan Hợp tác phát triển Hàn Quốc (KOICA) đã có báo cáo phân tích vào trước thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế 1996 -1997, tại Hàn Quốc các chỉ số kinh tế vĩ mô, các chính sách tiền tệ và tài khoá đều rất lành mạnh… một trong những nguyên nhân dẫn tới khủng hoảng của Hàn Quốc khi đó chính là chiến lược tăng trưởng cao dựa trên vốn vay nợ nên đã khiến thâm hụt tài khoản vãng lai tăng mạnh,đầu tư phụ thuộc lớn vào các nguồn vốn vay ngắn hạn lãi suất thấp. Kinh nghiệm tại Hàn Quốc vào thời điểm đó,các công ty lớn chạy theo mục tiêu tăng trưởng nhiều hơn là lợi nhuận và hiệu quả,các mối quan hệ giữa ngân hàng, quan chức và các tập đoàn kinh tế đã tạo nên những làn sóng ngầm nguy hiểm cho nền kinh tế - Những kinh nghiệm đó các chuyên gia kinh tế  Hàn Quốc đã có những liện hệ với tình hình VN .

Giờ  thì đã có vô số  phân tích sâu xa  về nguyên nhân xì hơi thị trường BĐS ,  nhưng cách đây 1 năm thì  bạn đọc cũng dễ nhận ra là những tin tức như thế này giống như như cầm quạt nan ra đứng trước cơn bão - Ai hơi đâu mà  nghe ba cái lẻ tẻ.

Nhà ở Hà Nội : Thừa hay là thiếu ? - Hà Nội : Thừa gì và thiếu gì ?

Ngày 16/4/2008 . VNN có bài cho biết Bộ XD đã có thống kê VN hiện có 890 triệu m2 nhà ở. Trong đó,đô thị có khoảng 260 triệu m2,diện tích nhà ở bình quân đạt 10,8 m2/người;nông thôn khoảng trên 630 triệu m2 với diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 10,5 m2/người.Số lượng các dự án về phát triển nhà ở đô thị tăng nhanh với hơn 1.500 dự án đã và đang triển khai, bình quân mỗi năm tăng hơn 58 triệu m2 nhà ở.

Theo thống kê của Ngân hàng Thế giới, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ đến khi mức thu nhập bình quân trên đầu người đạt 8.000-10.000 USD. Trong khi đó, mức GDP bình quân đầu người của Việt Nam mới chỉ đạt 800-1.000 USD. Do đó, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam còn rất lớn". (Bao năm nữa HN  đạt bình quân 8,000USD/ người ???)….Nhận định của Bộ Xây dựng có vẻ trùng khớp với các nhà đầu tư nước ngoài.Trong 6 tháng đầu năm 2008,có 19,6 tỷ USD trong tổng 31,6 tỷ USD vốn FDI là đầu tư vào bất động sản, chiếm trên 60%.

Thống kê 300 dự án trên địa bàn HN (hết 2008) chỉ tính riêng các dự án đô thị bao gồm chức năng tổng hợp và nhà ở đã chiếm 2/3 tổng số với diện tích chiêm đất 20.000 Ha.Nếu hệ số xây dựng là 1,đã cho ta một quỹ nhà ở với 200 triệu m2 sàn xây mới. HN có thêm 5 triệu công dân mới thì quỹ này đáp ứng 40 m2 sàn / người - thật xa xỉ đến không tưởng,nó gấp 4 lần mục tiêu của BXD – không gian dành để làm nhà ở HN  thừa khủng khiếp , có thiếu là vì chưa thoả cái ham muốn đầu cơ chiếm giữ .

Hà Nôi tạm chia thành 2 vùng cơ bản: vùng đô thị nén bao gồm 6/9 quận nội thành ( BĐ, HK, HBT, ĐĐ ,TX, CG) còn lại 23/ 29 quận huyên là vùng chuyển tiếp cho tới các huyện NN ngoại thành.Ngay cả Hà Đông và Sơn Tây cùng các khu dân cư tập trung khác sau này cũng không đặt ra mục tiêu nén chặt như các đô thị cũ. Như vậy chia ra 2 vùng đặc trưng để phân tích cho thấy từng  vùng có những thừa / thiếu :

Trong vùng đô thị nén đang thừa : Bệnh viện tập trung, các Trường Đại học CĐ và  các trường nội trú , các khu vực Quân sự bố trí từ hồi chiến tranh, các Viện nghiên cứu và một số cơ quan và cả một số khu dân cư tập trung với mật độ quá cao ( như quận HK ).Những công trình thuộc thể loại  này đã làm cho các xung đột giao thông gay gắt,những ảnh hưởng môi sinh và các vấn đề để hạ tầng đô thị quá tải.Ngược lại trong khu vực này thiếu hụt không gian công cộng: cây xanh, bãi đỗ xe, nơi nghỉ ngơi giải trí, các trung tâm thương mại tập trung,các cơ sở dịch vụ hiệu suất cao …,thiếu hụt trường học các cấp từ mẫu giáo đến phổ thông trung học.

Trong khu vực ngoại vi thừa đất đã bố trí cho các dự án không có mục tiêu rõ ràng: KĐT phát triển nhà ở vào các vùng trũng ngập,hành lang thoát lũ . Khu CN hay các cụm CN phân tán – các khu CN này bố trí hầu hết không đạt vị trí thuận lợi GT thuỷ bộ,xa  các nguồn nguyên liệu hay các mạng lưới phân phối , mạng lưới sản xuất  phụ trợ dẫn đến chi phí vận chuyển cao,không tận dụng nguồn lao động địa phương,những sân golf chiếm giữ cảnh quan thiên nhiên quý và nguy cơ ô nhiễm môi trường.

Có một nghịch lý là vùng ngoại vi rộng lớn này thiếu hụt những khu phát triển nông nghiệp tập trung chuyên canh và đa canh.Ngay cả những nơi có tiềm năng không gian phát triển mô hình này thì đang thiếu hụt hệ thống thuỷ lợi đảm bảo tưới tiêu phù hợp:có đủ nước tưới trong mùa khô hạn,tiêu thoát kịp thời lúc úng ngập.Tổng kết trận mưa lịch sử cuối tháng 10/2008 cho thấy hệ thống thuỷ lợi đã xây dựng cách đây 30-40 năm đã đã có 70% xuống cấp,90 % máy bơm không hoạt động ( HNM 21/11).Đấy là chưa kể những địa phương còn bị các dự án san nền tràn lan làm suy  thoái cả hệ thống – ước tính  cần đầu tư vài ngàn  tỷ đồng cho phục hồi giai đoạn trước mắt .

Vùng ngoại vi thiếu một sơ đồ phát triển NN ổn định từng bước tiến tới tập trung , sản xuất quy mô - hiện đại, năng suất cao, sản phẩm đạt tiêu chuẩn vệ sinh. Có thể đặt ra mục tiêu tạo ra 3 - 4 triệu việc làm ổn định cho nông dân, phục vụ lương thực thực phẩm chất lượng cao cho 10 triệu người và xuất khẩu . Vùng duy trì sản xuất NN này cần gắn với chức năng tái sinh , chuyển hoá chất thải đô thị - chủ yếu là các chất thải hữu cơ. Kết hợp hài hoà mặt đất , mặt nước với sản xuất , chế biến nông sản – đó chính là vành đai sinh thái mơ ước – nơi nghỉ dưỡng lý tưởng , giải toả cho đô thị nén.

Cả hai vùng có chung thiếu,đầu tiên là thiếu tiền đầu tư,thiếu hạ tầng giao thông,thiếu mạng lưới thu gom  xử lý chất thải,nước thải.Tổng hợp các sự thiếu ấy lại là thiếu một giải pháp tổng hợp – cái giải pháp mà có thể cùng lúc đưa ra phương án định hướng phát triển tổng thể / kế hoạch hành động  chi tiết.Đưa ra phương án kinh doanh hứa hẹn  lợi nhuận hợp lý cũng đồng nghĩa với tính thuyết phục cho việc huy động vốn của cả xã hội.Đề xuất quy trình khai thác tài nguyên hiệu quả nhưng bảo vệ sinh thái tối ưu.Chuẩn bị không gian cho việc tăng dân số đô thị nhưng cũng từng bước chuyển đối ngành nghề cho bà con nông dân , kết hợp với đảm bảo ổn định xã hội.

Làm thế nào để bớt chỗ thừa mà bù vào chỗ thiếu

Trường học và trường đại học
Hàng chục năm nay đã rộn ràng tin khu đô thị đại học 1000 Ha đã chuẩn bị đất đai trên Hoà Lạc .  Nóng sốt nhất là ngày 17/11/2008 Bộ GD-ĐT đã có công văn hỏi Tp Hà Nội về nhu cầu di chuyển các trường ĐH-CĐ ra khỏi Tp ( công văn hơi gấp ,Bộ hẹn đến 25/11/2008 mà không trả lời thì Bộ coi như không có ý kiến gì) . Là công dân HN , tôi xin có ý kiến là 100% xin chuyển gấp . Cái việc đại sự này cũng có hai cái khó là tiền đâu để xây trường mới và đất rời đi dùng để làm gì. Một công đôi việc : các trường trong đô thị nén cũng có diện tích khoảng 300 Ha , toàn vị trí tốt cả chuyển đổi cũng có hơn 10 tỷ USD - thừa tiền xây 50 trường ĐH-CĐ. Đất trường  chuyển đi thì chỉ dùng làm trường học: từ Mầm Non đến THP.Không gian này có thể xây 300 trường,có nơi còn đủ chỗ xây trường đạt đẳng cấp Quốc tế.Tiền thì  huy động toàn xã hội.Nhà nào chả có con trẻ đến trường,nên cái việc góp vốn lâu dài để sở hữu trường học và bệnh viện,cơ bản là bà con sẵn lòng mở hầu bao – Quan trọng nhất là cơ chế huy động minh bạch,quy trình giám sát tường  minh. Hàng triệu đồng sở hữu trường học này cũng sẽ thông qua các tổ chức quản lý chuyên nghiệp sẽ cho các trường thuê cơ sở dạy học,họ sẽ phối hợp tốt với thầy cô để thi đua hai tốt , nói không với tiêu cực.Thầy cô chỉ việc chuyên tâm dạy dỗ không phải lo ba cái lẻ tẻ sửa chữa trường sở,đóng góp này kia  đâm mang tiếng - chả mấy mà giáo dục Thủ đô tiến bộ vựơt bực .

Đã xưa rồi cái quan niệm xây trường học là việc phi lợi nhuận.Ngay trong thời điểm BĐS ế ẩm năm 2008,tại một quận ven trung tâm Tp – Các nhà đầu tư tư nhân đang lạnh lùng chạy đua một cách quyết  liệt để  giành  quyền bỏ tiền xây trường học.

Bệnh viện và sở hữu bệnh viện
Khác với sự ồn ào của di dời trường học,các Bệnh viện trong trung tâm TP đang âm thầm lờ đi cái kế hoạch rời ra ngoại vi – Chưa hề thấy một đề xuất nào từ Bộ Ytế về việc này.Tìm trong hàng trăm dự án phía Tây HN,duy nhất có một dự án có tên bệnh viện của DN tư nhân,tuy vậy vẫn không chắc dự án sẽ  làm bệnh viện.

Kế hoạch di dời bệnh viện ra khỏi trung tâm thành phố đã khởi động cách đây 80 năm,nhưng đến giờ vẫn gặp nhiều trắc trở.Mỗi giai đoạn xuất hiện những trở ngại khác nhau,vài chục năm trở lại đây thì nguyên nhân cơ bản là không có đất và tiền.Hiện giờ quỹ đất đang sẵn thì tiền lại là vấn đề khó nhất – nhưng nếu khó tại nguồn tài chính công thì lại sẵn với nguồn tư nhân.Lẽ dĩ nhiên không phải là vài nhóm tư nhân quen vay Ngân hàng đầu tư ngắn hạn mà là hàng triệu cổ đông góp vốn vô thời hạn .

Di chuyển bệnh viện đang thừa trong đô thị nén ra nơi đã thu hồi đất nay chưa biết dùng để làm gì:san nền thì ngân hàng không cho vay,làm nhà thì không ai mua .Đất bệnh viện (hoặc các không gian cần giải toả) trong đô thị nén là đất sạch,phải khai thác 3 mục tiêu:Công trình công cộng (các trung tâm dịch vụ /thương mại ngầm,công viên cây xanh trên mặt đất ); Hạ tầng đô thị ngầm ( ga tầu điện ngầm,giếng thoát nước, ga ra ngầm) và quan trọng hơn cả là những không gian này đem lại nhiều tiền bạc cho các dự án  phát triển đô thị. Sơ bộ tại quận Hoàn Kiếm, có thể khai thác từ 3 - 5 địa điểm - tổng diện tích khoảng 30Ha,với giá chuyển đổi mặt bằng 7.000 USD/m2.TPsẽ thu hơn 2  tỷ USD từ việc chuyển đổi này kèm theo  điều kiện sử dụng vào 2 mục đích trên.

Các bệnh viện HN đang phục vụ bệnh nhân của hàng chục triệu dân cư các tỉnh miền Bắc VN. Nhà ai cũng có người  khoẻ ngưòi yếu,người trẻ /người già,mà người trẻ nào rồi cũng sẽ già.Chỉ cần góp 1.000 USD/ ngưòi,2 triệu ngưòi góp được 2 tỷ USD - số tiền đủ xây dựng cả trăm bệnh viện với 5 triệu m2 sàn,đủ chỗ kê 0,5 triệu giường bệnh - gấp 2,5 lần  số giường bệnh của hơn 13.500 cơ sở trên toàn lãnh thổ VN ( thống kê của Bộ Ytế 9/2008).Hai triệu đồng sở hữu bệnh viện này,thông qua các tổ chức quản lý chuyên nghiệp sẽ cho các bộ máy vận hành bệnh viện thuê cơ sở vật chất (các công ty Bảo hiểm có vốn nước ngoài đang hoạt động ở VN có rất nhiều kinh nghiệm).Họ sẽ là người đại diện cho hàng triệu đồng sở hữu bệnh viện  giám sát tốt nhất các dịch vụ y tế xã hội  một cách sòng phẳng,công bằng - hiệu quả ngay lặp tức, không cần trông chờ vào sự ban phát  từ thiện như mong mỏi của Đức Phật Thích Ca 2500 năm nay, mà mãi bao đời chưa thành hiện thực.

Không gian sản xuất nông nghiệp quy mô lớn trước vận hội mới 
Bao nhiêu giấy mực bàn về tích tụ rộng đất, vô số  nghiên cứu về cái hạn chế của bình quân đất NN/ trên nông dân nhỏ lẻ manh mún mà khó có lối ra.Thế mà đánh xoẹt một cái,vài trăm Ha đất ruộng thành khu đô thị ngon ơ,ngay cả mấy cái sân golf tai tiếng  cũng tìm mọi cách lừ lừ ra đời - nhanh hơn những lời bàn gan ruột.Giờ đây,tổng cộng hàng vạn Ha đất ấy mà còn bỏ trống thì phải chăng cải hoá thành đất sạch cho không gian sản xuất nông nghiệp tập trung thì hay biết mấy. Bà con hết ruộng,có tí tiền đền bù mua xe máy với xây nhà tầng hết rồi,nay trở thành giai cấp công nhân – tiến vào kỷ nguyên sản xuất NN quy mô công nghiệp.Vốn liếng lớn,công nghệ mới đã có các ông chủ DN sản xuất NN lo,bà con quen sản xuất nhỏ cứ chịu khó làm công ăn lương vừa an toàn lại khỏi mệt óc.

Đầu tư thuỷ lợi hay bảo vệ môi trường là những món lớn với từng hộ sản xuất nhỏ,khó thành hiện thực. Nhưng là điều kiện để duyệt phương án đầu tư sản xuất NN, chế biến nông sản với các nhà đầu tư NN quy mô tập trung thì ắt là dễ hơn nhiều. Những ông chủ quen san nền bán đất lô thì chắc là lúng túng với chuyện sản xuất NN, nhưng hạn trả nợ đến rồi cũng phải tính thôi.Trao đổi chuyển hoá dự án sẽ do quy luật thị trường tự nhiên điều chỉnh.Quan trọng là chính sách xã hội ưu tiên gì thì ưu đãi nấy, hạn chế gì thì siết lại nấy là ổn.Yên tâm đi,xã hội chi phí cho lương thực thực phẩm ngày càng nhiều, còn TV,tủ lạnh,điện thoại di động,ô tô- xe máy ngày càng ít.Kinh tế có suy thoái đến mấy thì ai cũng cần có cái ăn để sống mà vượt qua khó khăn  – Xu hướng này không chỉ riêng ta mà cả thế gíơi như vậy – Đó chính là hấp lực mới  cho những nhà đầu tư đổ tiền vào sản xuất NN hiện đại.
Lao động nông nghiệp sẽ dôi dư. Nhu cầu lao động trong hoạt động bảo vệ môi trường ngày càng lớn. Dạy nghề thêu thùa cho bà con chân lấm tay bùn thì là chuyện rất vui, nhưng để bà con phân loại tái chế phế thải , đào mương khơi ngòi dẫn nước, vật bùn đắp hồ điều hoà hay chế biến phân vi sinh thì là việc rất thật . Hàng triệu người tham gia vào sự nghiệp này cũng làm không hết việc.

Còn gì ao ước hơn ai cũng có việc làm,quê hương nơi nào cũng sạch sẽ ngăn nắp. Bệnh viện nào cũng khang trang, thừa giường chữa bệnh. Con trẻ  đến trường nào cũng có chỗ chơi đùa rộng rãi. Mâm cơm nhà ai cũng đầy rau sạch -thịt cá tươm tất mà chẳng cần đến mấy Bộ canh chừng thực phẩm có an toàn hay không.

LãoTử trong Đạo Đức Kinh có câu : “ Thiên chi đạo tổn hữu dư nhi bổ bất túc” , có nghĩa là “Đạo trời bớt chỗ thừa mà bù vào chỗ thiếu “ . Chỉ mới nghĩ hợp với Đạo, chưa phải làm gì đã thấy trong lòng đầy những nỗi vui mà vợi bớt đi cái  buồn cái lo rồi.

Lại một năm nữa qua đi...