Diễn ra rải rác từ hơn 2 năm nay, nhưng hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2011. Sự gia tăng này xuất phát từ sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam, chứ không hoàn toàn do khó khăn về vốn.
Những thương vụ đình đám
Theo AVM Vietnam, công ty nghiên cứu và tư vấn trong lĩnh vực M&A, bất động sản hiện là một trong những ngành có số thương vụ và giá trị chuyển nhượng lớn nhất tại Việt Nam, sau lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ tài chính. Và xu hướng này sẽ còn gia tăng trong thời gian tới.
Thực tế cho thấy, tính từ giữa năm 2010 đến nay đã có ít nhất 5 thương vụ M&A lớn được công bố. Mới đây nhất là cuối tháng 1/2011, VinaLand, thuộc Công ty Quản lý Quỹ VinaCapital, đã hoàn tất việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong dự án nhà ở Quốc Tế đang được xây dựng tại quận 9, TP.HCM với giá 10,9 triệu USD. Trước đó, công ty này cũng đã bán 85% vốn trong Khu Phức hợp Mandarin Garden tại quận Cầu Giấy (Hà Nội).
- Ảnh bên : Dự án căn hộ Blooming Park (quận 2, TP.HCM) đã được đổi tên thành Imperia An Phú sau khi nhà đầu tư Hàn Quốc rút vốn khỏi dự án này.
Một thương vụ M&A khác liên quan đến quỹ đầu tư là việc Vina Development Inc. (Hàn Quốc) bán phần vốn góp trong dự án căn hộ Blooming Park (quận 2, TP.HCM) cho Quỹ Prudential Việt Nam (dự án được đổi tên thành Imperia An Phú có vốn đầu tư 120 triệu USD).
Xu hướng M&A cũng diễn ra khá nhộn nhịp giữa các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam như việc Công ty Cổ phần Kinh Đô chuyển nhượng toàn bộ 50% vốn góp trong Công ty Cổ phần Sài Gòn Kim Cương, chủ đầu tư tòa cao ốc SJC Tower tại trung tâm TP.HCM, cho một doanh nghiệp khác của Việt Nam. Hay việc Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam chuyển nhượng Diamond Tower (Khu Đô thị Nam An Khánh, Hà Nội) cho Công ty Đầu tư Xây lắp Dầu khí Imico với giá hơn 207 tỉ đồng.
Lý do nào để M&A?
Việc huy động vốn khó khăn được cho là một trong những nguyên nhân dẫn đến hoạt động M&A bất động sản tăng mạnh. Ông Troy Griffiths, Giám đốc Toàn quốc, Bộ phận Nghiên cứu và Định giá của Savills Việt Nam, cho rằng, rất nhiều chủ đầu tư trong nước có sẵn quỹ đất nhưng đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Do đó, xu hướng liên kết với các đối tác bên ngoài sẽ diễn ra mạnh mẽ, không chỉ trong năm 2011 mà cả những năm tiếp theo.
Một lý do quan trọng khác, theo ông Griffiths, là xuất phát từ sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam. “Thị trường Việt Nam từ trước đến nay chỉ đơn giản là mua bán đất hoặc phát triển các dự án căn hộ cơ bản. Tuy nhiên, nhu cầu thị trường đòi hỏi các chủ đầu tư phải cung cấp các sản phẩm có giá trị hơn cho người tiêu dùng. Do đó, việc chứng khoán hóa, tái cấu trúc lại công ty, lập các quỹ huy động vốn sẽ khiến cho hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn,” ông nói.
Trên thực tế, các doanh nghiệp xem M&A là một công cụ hiệu quả để thúc đẩy tăng trưởng doanh thu. Theo lãnh đạo Công ty Kinh Đô, việc rút vốn tham gia xây dựng tòa nhà SJC Tower là để tập trung vốn vào các dự án trọng điểm khác trong lĩnh vực thực phẩm, sáp nhập các công ty thực phẩm khác vào Kinh Đô và đầu tư các dự án bất động sản nhà ở của mình. Vụ chuyển nhượng này đã đem về một khoản lợi nhuận 425 tỉ đồng cho Kinh Đô.
Giải thích cho lý do rút vốn khỏi dự án Quốc Tế, ông David Henry, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Bất động sản của VinaCapital, cho biết, với giá hiện tại, khoản đầu tư này đã đạt mức lợi nhuận kỳ vọng và việc chuyển nhượng sẽ giúp Quỹ có thêm tiền để rót vào các dự án khác và thực hiện cam kết trả tiền mặt cho cổ đông trong năm nay. VinaLand cho biết, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ trước thuế của Dự án là 31%.
Khi được hỏi có phải thị trường khó khăn là nguyên nhân khiến Vina Development rút vốn khỏi dự án Imperia An Phú, ông Wooseok Ki, Tổng Giám đốc Inveskia, chủ đầu tư dự án này, cho biết: “Lý do nhà đầu tư Hàn Quốc rút vốn là nhằm cơ cấu lại các hạng mục đầu tư của họ tại khu vực châu Á để phù hợp với tình hình kinh tế hiện tại”.
Lưu Đức
