Chuyện thị trường bất động sản Việt Nam có nguy cơ vỡ bong bóng hay chưa đã tốn vô số giấy mực của báo chí và biết bao trà nước cho các diễn giả trong nhiều hội thảo. Hãy xem xét bong bóng từ các thành tố của nó: nước xà phòng, dụng cụ thổi bóng, và không khí bên trong quả bóng.
Nước xà phòng
Khi nghệ sĩ bong bóng gốc Việt Fan Yang tới Việt Nam giữa năm 2011, ông mang đến ngày quốc tế thiếu nhi một trải nghiệm mới mẻ – vài chục người có thể đứng bên trong một bong bóng. Bản thân thứ nước “xà phòng” mà Fan Yang dùng để “thổi” bong bóng là một thứ nước đặc biệt. Giá của nó không rẻ – sau sô diễn các chai nước được bán khoảng 300.000 đồng/lít. Giá cao vì công thức bí ẩn trong thứ nước này giúp bong bóng nở to, bay lâu, tạo hình vuông-tròn tùy thích.
- Ảnh bên: Khách hàng đi xem nhà mẫu của một dự án ở quận 9, TPHCM (Ảnh: Minh Khuê)
Đối với thị trường bất động sản, nước xà phòng tượng trưng cho thu nhập người dân và nhìn rộng ra là của nền kinh tế. Thu nhập cao và bền vững, nhờ lao động có năng suất và sáng tạo vượt trội, là nhân tố thiết yếu giúp cho “thành” của bong bóng đủ dày dặn để có thể tồn tại lâu.
Với thu nhập bình quân đầu người chỉ khoảng 1.000 đô la Mỹ/năm, Việt Nam lại có những thành phố mà khung giá đất (nhà nước) hiếm khi dưới 1.000 đô la Mỹ/mét vuông! Có đủ căn cứ cho tính toán sơ bộ rằng một người dân bình thường nếu dùng tất cả thu nhập của mình để mua nhà, cần nhịn ăn mặc và các nhu cầu sinh hoạt khác trong 40 năm. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, từ năm 2000-2010, GDP của Việt Nam chưa kịp tăng gấp ba thì giá nhà đất đã tăng gấp 10 lần. Không khó để thấy năng lực chi trả của đại bộ phận dân chúng và cả quốc gia cho nhu cầu nhà đất là một thách thức vô cùng lớn.
Dụng cụ thổi bóng
Bong bóng đủ chứa vài chục người được “thổi” lên bằng một dụng cụ đặc biệt hình cái vợt. Để thổi bong bóng ngoại cỡ, nhiều người đứng trong mà không vỡ, dùng cách thổi truyền thống bằng miệng là bất khả thi.
Ở Việt Nam, công cụ chính sách tạo ra cái khuôn bong bóng. Mỗi khi có thông tin quy hoạch bị cố tình đồn đại hay vô ý lộ ra là một bong bóng có thể xuất hiện. Khi thì Nhơn Trạch ở miền Nam, lúc thì Ba Vì, Sóc Sơn ở miền Bắc.
Thông tin quy hoạch thiếu thốn, thủ tục hành chính rườm rà, cộng thêm các chính sách thuế với nhà đất lỏng lẻo và dễ dãi là nguyên nhân quan trọng nhất của tình trạng đầu cơ kiếm lời từ bong bóng tích trữ đất đai và nhà ở.
Không khí bên trong bong bóng
Nhắc tới không khí, người ta hay nghĩ tới tâm lý thị trường. Nhưng đối với bất động sản, không khí tượng trưng cho nguồn vốn đầu tư, tích lũy từ tiết kiệm nhàn rỗi hay các khoản tín dụng. Một khi có thị trường “siêu lợi nhuận”, từ 50-100%, chắc chắn mọi loại không khí sẽ tìm đường chui vào trong bong bóng, không cần biết tới năng lực thanh toán thực và nhu cầu của cư dân. Càng tích tụ nhiều không khí, bong bóng càng bị bơm căng, tạo áp lực bắt lớp thành bong bóng mong manh kia chịu đựng.
Một chuyên gia người Ireland chia sẻ kinh nghiệm đau thương ở nước ông: “Tín dụng quá nhiều và quá rẻ là nguyên nhân gây sụp đổ thị trường”. Thế mà thị trường ấy từng được đặt trên một nền kinh tế có GDP đầu người đứng thứ ba châu Âu (khoảng 40.000 đô la Mỹ/năm).
Thời điểm nào thì bong bóng nổ?
Sau sự sụp đổ của thị trường bất động sản Ireland năm 2008, giá nhà giảm ngay 50%. Nợ quốc gia từ 0 lên 90% GDP, thất nghiệp ngấp nghé 14%. Chi tiêu công bị xiết thê thảm, tới nỗi lương hưu cũng bị cắt giảm theo.
Khi nguồn vốn (không khí) được bơm quá nhiều vào một thị trường không đủ thu nhập tự thân để thanh toán (nước xà phòng), lại thiếu một (cái khuôn) chính sách nhất quán, minh bạch, ổn định và được thực thi hữu hiệu, nguy cơ bong bóng xì, xẹp hay vỡ bung trong tình huống xấu nhất không phải không có thực. Quan hệ kiềng ba chân này cũng cho thấy, để bong bóng lâu vỡ, quan trọng nhất là nâng cao chất lượng nước xà phòng, củng cố sự vững chắc của cái khuôn, và thổi không khí vào vừa đủ.
Nhưng dường như điều gây tranh cãi suốt từ khi có Nghị quyết 11 là: cái khuôn định lượng ra không khí làm nên quả bóng, hay những nhóm – luồng không khí mai này sẽ lại căn chỉnh kích cỡ của cái khuôn?
Người Ireland nói: “Khi ở bên ngoài bong bóng, bạn có thể thấy nó. Nhưng bạn có thể không thấy nó lúc đã ở bên trong”.
Đứng trong bảy sắc cầu vồng trên sân khấu của Fan Yang, trước ánh mắt thèm thuồng của nghìn bạn nhỏ phía dưới, đứa trẻ nào chẳng muốn quả bóng đang trùm lên mình tồn tại mãi. Ngoài đời, bên cạnh chuyện bị ngợp bởi bầu không khí trong bong bóng, rất nhiều người nhầm tưởng hoặc mong muốn những giá trị ảo lóng lánh của bong bóng là giá trị thực của mình.
Đó mới là lý do không ai muốn bong bóng phát nổ.
Bảo Bảo
