Xu hướng thị trường hiện nay đang được cho là nghiêng về phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp vì phân khúc này phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người mua. Tuy nhiên, trước việc các chủ đầu tư dự án dịch chuyển về phân khúc này ngày càng nhiều, nguồn cung đang ngày một tăng thêm, tạo áp lực cạnh tranh quyết liệt giữa các dự án trong phân khúc này.
Bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM, cho rằng đã qua rồi thời kỳ người mua nhà đổ xô đến các dự án để tranh nhau mua căn hộ. “Thị trường đã thay đổi và giới chủ đầu tư dự án đang phải điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Hơn nữa nguồn cung đang ngày một tăng đang tạo áp lực lên các chủ đầu tư, buộc các dự án phải cạnh tranh quyết liệt để giành thị phần“, bà Loan nói.
Giới quan sát thị trường cho rằng mặc dù nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhưng các công ty địa ốc, vì nhiều lý do khác nhau, vẫn đang phải chật vật chào bán sản phẩm tới người mua nhà để ở. Hơn nữa, việc vắng bóng các nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ do tính thanh khoản của thị trường thấp cũng là một nguyên nhân khiến thị trường ít sôi động hơn.
Ông Hugo Slade, Phó giám đốc công ty nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Vietnam, cho biết tổng nguồn cung trong 8 tháng đầu năm nay khoảng 11.200 căn hộ, trong đó căn hộ có giá trung bình chiếm khoảng 76%. Khu vực có số lượng căn hộ chào bán lớn nhất là quận 2 với gần 2.000 căn và quận 7 với khoảng 1.900 căn hộ.
- Ảnh bên : Dự án Thuduc House Apartment ở quận Thủ Đức, TPHCM (Ảnh: Đình Dũng)
Ông Hugo Slade cho biết trong 8 tháng qua đã có 46 dự án với tổng số 8.550 căn hộ có giá trung bình 15,5 triệu đồng/mét vuông đã được tung ra chào bán trên thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu thị trường vẫn thấp ở tất cả các phân khúc căn hộ. Trong đó, tỷ lệ bán được của hạng A (45 – 56 triệu đồng/mét vuông) chỉ chiểm khoảng 14%, hạng B (28 – 36 triệu đồng/mét vuông) chiếm khoảng 17% và hạng C (15 – 16 triệu đồng/mét vuông) chiếm 20%.
Lý giải về việc này, ông Hugo Slade cho rằng sở dĩ nhu cầu thấp vì giá bán căn hộ hiện nay không phù hợp với khả năng chi trả của người mua và giới đầu cơ ít có cơ hội hơn do lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước. Hơn nữa, bên cạnh việc lãi suất cao, thủ tục cho vay cũng không đơn giản cho người mua nhà để ở.
Mặc dù sức mua trên thị trường vẫn còn yếu, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn quyết định tung sản phẩm ra thị trường vào thời điểm này. Theo nhận xét của một giám đốc doanh nghiệp, thị trường trầm lắng hơn hai năm qua khiến nguồn tài chính dự trữ của các doanh nghiệp cũng gần như cạn kiệt. Do vậy, ngoài việc tìm nguồn vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, các đối tác, các ngân hàng, thì việc đưa sản phẩm ra bán cũng là một kênh huy động vốn cho dự án của mình.
Trong số các dự án chào bán, dự án Thuduc House Apartment của Công ty Phát triển nhà Thủ Đức đang được chào bán giai đoạn 2 vào cuối tuần này sau khi công ty này chào bán giai đoạn 1 khoảng 120 căn hộ với giá từ 15,5 triệu đồng/mét vuông. Đây là dự án đã hoàn thành và người mua có thể dọn vào ở ngay.
Ở một dự án khác, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng đang chuẩn bị chào bán 110 căn hộ đầu tiên của dự án chung cư La Casa (ảnh bên) trên đường Hoàng Quốc Việt và Đào Trí cạnh sông Nhà Bè, quận 7, TPHCM với giá khởi điểm 19,5 triệu đồng/mét vuông. Đây là dự án có quy mô khá lớn, gồm 10 tòa nhà cao từ 25 đến 35 tầng. Khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 2.000 căn hộ có diện tích từ 85 đến 124 mét vuông.
Ông Võ Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Vạn Phát Hưng, cho rằng nếu chờ thị trường khởi sắc mới bắt đầu làm dự án thì phải 6 – 7 tháng nữa mới có sản phẩm để đưa ra thị trường. Do vậy việc tung sản phẩm ra trong thời điểm này nhằm đón đầu thị trường.
Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Phó tổng giám đốc Công ty Phát triển nhà Thủ Đức, cho rằng với nhu cầu về nhà ở như hiện nay, lượng cung căn hộ trung cấp tại thời điểm này và trong vòng từ 10-15 năm tới vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Do vậy, sẽ có những doanh nghiệp lựa chọn chiến lược riêng, hoặc là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, hoặc là dòng sản phẩm căn hộ trung cấp, cũng có thể là những căn hộ giá rẻ cho người có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, sẽ không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mới tập trung vào phân khúc thị trường căn hộ có giá trung bình, một số công ty địa ốc nước ngoài cũng đang nhắm đến thị trường này, trong đó có công ty CapitaLand của Singapore. Lãnh đạo công ty này, sau khi cất nóc dự án căn hộ The Vista ở quận 2, TPHCM, cho biết sẽ bắt đầu phát triển các dự án căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/mét vuông nhằm đa dạng dòng sản phẩm của mình tại thị trường Việt Nam.
Ông Hugo Slade cho rằng xu hướng phát triển dự án bất động sản chú trọng đến yếu tố giá cả đã hình thành và sẽ đậm nét hơn trong hai năm tới. Trong ngắn hạn, nguồn cung lớn đang tạo áp lực về giá cho các dự án, và xu hướng phát triển dự án căn hộ ra các khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục vì giá đất ngày càng cao. Trước đây yếu tố khoảng cách có thể là rào cản cho các dự án ở xa trung tâm thành phố, nhưng việc phát triển hạ tầng giao thông đang giúp kéo gần dự án lại với người tiêu dùng.
Đình Dũng
