TPHCM: Khung giá đất năm 2009 – Điều chỉnh ra sao?

Hơn một tháng nữa là bước sang năm 2009, hiện dự thảo khung giá đất áp dụng kể từ ngày 1-1-2009 đang được cơ quan chức năng ráo riết thực hiện trước khi trình HĐND TPHCM thông qua. Người dân, các nhà đầu tư… tham gia thị trường bất động sản (BĐS) đang rất quan tâm bởi khung giá đất mới sẽ tác động lớn đến việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, đền bù… nhà, đất.

Giá đền bù tăng, giá thị trường giảm!

Một hình ảnh trái chiều của thị trường BĐS khiến những người soạn thảo phải lưỡng lự trước khi “chốt” mức giá cho những tuyến đường có giá đất ở cao nhất. Bởi năm 2008, tình trạng giá đền bù tăng trong khi giá mua bán trên thị trường có dấu hiệu giảm mạnh so với năm 2007. Ví dụ mức giá đền bù cho khu chung cư Eden (quận 1) mặt tiền đường Đồng Khởi (đoạn từ Lê Thánh Tôn đến Lê Lợi) ở mức 370 triệu đồng/m2. Tại dự án khôi phục Công viên Văn hóa Tao Đàn (quận 1), giá đất ở mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai (đoạn từ đường Cách Mạng Tháng Tám đến Huyền Trân Công Chúa) là 151,5 triệu đồng/m2…

Rõ ràng mức giá đền bù đã vượt rất xa khung giá Nhà nước ban hành hằng năm để làm cơ sở tính các khoản thuế và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Nếu so với năm 2007, mức giá tối đa đền bù chỉ có 123 triệu đồng/m2 thì mức giá đền bù năm 2008 tăng gấp 200%. Trong khi đó, giá nhà, đất trên thị trường BĐS lại sụt giảm ở mức nghiêm trọng, chỉ trong 10 tháng của năm 2008, giá đất đã giảm trung bình từ 30%-60%, thậm chí có nơi giảm ở mức 70%.

Nên tăng một số khu vực

Nếu như cuối năm 2007, việc thị trường BĐS phục hồi sau gần 4 năm liên tục “đóng băng” đã giúp các nhà soạn thảo khung giá đất năm 2008 mạnh dạn đưa ra mức điều chỉnh tăng lên cho 2.390/2.583 đoạn đường, tuyến đường. Trong đó, đối với các tuyến đường thuộc địa bàn quận 1 như đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ có mức giá 67,5 triệu đồng/m2, các tuyến đường còn lại tăng 50%. Đối với tuyến đường các quận, huyện còn lại tăng trung bình từ 10% đến 30%.

Còn năm 2009, khung giá đất ra sao? Theo ông Hoàng Trọng, một chuyên gia môi giới nhà đất, đây là thời điểm tốt nhất để có thể điều chỉnh cho khung giá Nhà nước ngang bằng với giá thị trường. Điều này cũng xóa đi ranh giới mà bấy lâu nay do thị trường BĐS “sốt ảo” nên nhiều lần tăng giá vẫn chưa bằng. “Do vậy, cân nhắc để điều chỉnh tăng cho một số khu vực cũng là việc cần làm lúc này”- ông Trọng nói. Tuy nhiên, ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, lại lo lắng bởi hiện mức giá dù đã bớt ảo nhưng còn quá sức đối với người dân muốn sở hữu nhà, đất. Khi công bố giá đền bù tăng tức là đã xác định giá trị đất tại khu vực đó, do vậy không thể không tăng khung giá đất công bố hằng năm.

Giảm thuế, nghĩa vụ tài chính

Theo ông Nguyễn Xuân Châu, giảng viên môn BĐS Trường ĐH Kinh tế TPHCM, việc giảm các mức thuế, nghĩa vụ tài chính tương ứng với việc tăng khung giá đất sẽ thích hợp hơn. Nếu xây dựng một bảng giá quá sát với thị trường như hiện nay thì không có tổ chức, cá nhân nào có thể “chịu đựng” được mức thuế, các khoản nghĩa vụ tài chính hiện đang được áp dụng.

Riêng một số chuyên gia địa ốc lại đề nghị Nhà nước nên giảm khung giá đất năm 2009 xuống một tỉ lệ thích hợp để khuyến khích khách hàng, nhà đầu tư… trở lại với thị trường. Bởi kể từ ngày 1-1-2009, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, nếu cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng BĐS sẽ phải nộp thuế thu nhập. Ông Võ Đình Quốc, chuyên gia địa ốc, cho rằng: “Việc khung giá đền bù tăng, đồng nghĩa với khung giá Nhà nước công bố hằng năm sẽ tăng. Với các mức thuế, nghĩa vụ tài chính vẫn giữ nguyên như hiện nay thì đây sẽ là một gánh nặng thực sự, bởi giá đất tăng thì các khoản này cũng tăng theo tương ứng”.