Sự chồng chéo, dày đặc nhưng lại thiếu tính cụ thể của pháp luật bất động sản đã tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp lách luật.
Thừa mà thiếu
Trong một hội thảo mới đây, khi nói về thực trạng luật pháp trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam, bà Nguyễn Thị Mai (Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản) đã gói gọn trong một từ “quá nhiều”.
Theo bà, riêng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có hàng trăm văn bản, ngoài luật còn có cả nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định…
Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái.
Thế nhưng, sự “bội thực” của pháp luật bất động sản hiện nay không có nghĩa là hàng trăm, hàng nghìn văn bản đó đã đủ để có thể tạo ra một hành lang pháp lý thông suốt cho các hoạt động trong lĩnh vực vốn được cho là khá nhạy cảm này.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, dù cơ quan quản lý đã nỗ lực rất nhiều, song thị trường bất động sản vẫn là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do thông tin bất đối xứng, bên mua có ít thông tin hơn bên bán dẫn đến bị yếu thế hơn trong phần lớn các giao dịch.
Không những thế, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì vậy bên kinh doanh phải huy động được nguồn vốn lớn, phải quay vòng vốn nhanh. Việc tìm cách để huy động tiền ứng trước của các bên mua đã được nhiều chủ đầu tư xem như một kênh tìm vốn hiệu quả.
Thế nhưng điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản lại chỉ mới nêu các “nguyên tắc” của hình thức ứng tiền trước, không đủ cụ thể để xét xử các vi phạm, mặt khác tạo điều kiện làm nẩy sinh những cách thức huy động vốn tùy tiện như “góp vốn”.
Thậm chí trong điều 9 của Nghị định 71 có chỉ ra 5 nguồn vốn có thể huy động, nhưng tiếc thay lại chưa hướng dẫn cụ thể cho nguồn vốn huy động từ tiền ứng trước của người mua. Mọi chuyện bắt đầu nảy sinh khi một số chủ đầu tư đã “vin” vào quy định này để chèn ép, thậm chí lừa đảo khác hàng thông qua hình thức ứng tiền, góp tiền vào dự án.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Luật Dân sự quy định việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự đó chỉ có thể thông qua “đặt cọc” (điều 358) hoặc “ký quỹ” (điều 360), còn mọi phát sinh từ việc góp vốn đều không thể tìm ra lời giải hợp lý mỗi khi có tranh chấp.
“Chỉ có hình thức ký quỹ là an toàn đối với bên mua vì tiền ký quỹ được ngân hàng bảo vệ, đồng thời cũng tạo điều kiện cho bên bán được vay ngân hàng số tiền vay tương đương số tiền đã ký quỹ với lãi suất thấp chỉ bằng chi phí ngân hàng cộng với lãi suất rất thấp trả cho bên ký quỹ, chẳng hạn 1% năm”, ông Liêm nói.
Mong muốn của vị nguyên là Thứ trưởng Bộ Xây dựng này là các nhà làm luật khi đưa ra quy định pháp luật khuyến khích một hành vi nào đó, cần nêu rõ công cụ được dùng để thực hiện, còn khi đưa ra quy định giới hạn không được vượt qua, thì cần nêu biện pháp chế tài khi có vi phạm. Có như vậy quy định pháp luật mới có hiệu lực, nếu không thì chỉ còn là lời khuyên hay răn đe suông.
Nửa vời chính sách
Khi bình luận về thực trạng chính sách liên quan về bất động sản, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Vũ Xuân Thiện cho rằng, Nghị định 71/CP và Thông tư 16/BXD là hai văn bản được xếp vào hàng “hoàn hảo” trong số hàng trăm, hàng nghìn văn bản điều chỉnh hành vi liên quan đến hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Thế nhưng, lãnh đạo Cục Quản lý nhà cũng phải thừa nhận, dù đã nỗ lực rất nhiều nhưng pháp luật bất động sản không phải là không còn kẽ hở cho các hành vi sai trái lách vào.
Chính vì chưa có quy định cụ thể về việc giải quyết những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư có phân chia sản phẩm nhà ở được ký trước khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (2007), nên một số trường hợp khách hàng đã bị chủ đầu tư lừa đảo, xử ép như một số vụ án bị phanh phui vừa qua.
Số khác dù có may mắn hơn không bị lừa đảo thì lại bị cơ quan công chứng “hoạnh họe” không thực hiện công chứng mỗi khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng với lý do… không có hướng dẫn.
Ngay cả chuyện hướng dẫn cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà khi chuyển nhượng nhiều lần, cho dù Nghị định 71 quy định khá đầy đủ, chi tiết các điều khoản, nghĩa vụ đối với chủ đầu tư, nhưng tiếc thay lại bỏ quên mất một điều khá quan trọng là phải “bổ sung các giấy tờ đi kèm”, trong đó quan trọng nhất là biên lai thuế thu nhập cá nhân và xác nhận của chủ đầu tư.
Chính việc lửng lơ hay chính xác hơn là “quá thoáng” của nghị định đã vô tình tiếp tay cho hành vi trốn thuế của không ít các trường hợp chuyển nhượng nhà đất. Còn với các trường hợp cần xác nhận, công chứng, ít ai dám chắc rằng sẽ giám sát được chuyện hồ sơ nào được duyệt, hồ sơ nào bị gác chỉ vì một lý do “chưa có hướng dẫn”.
Tại buổi tọa đàm về thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản mới đây, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh đã chỉ ra rằng, chính sự quy định nửa với theo kiểu nửa với của pháp luật bất động sản đã vô tình gây khó cho không ít người dân khi tham gia giao dịch, mua bán bất động sản.
Dẫn chứng được ông Minh đưa ra là việc quy định phí môi giới bất động sản, thời hạn bàn giao chung cư… không theo một quy định nào cả.
Theo vị này, hiện mức phí môi giới bất động sản vẫn đang bị bỏ ngỏ, không có một quy định chi tiết, một định mức cụ thể đã dẫn đến tình trạng mỗi một sàn, mỗi một đơn vị đưa ra một loại phí khác nhau.
Còn chuyện bàn giao khu đô thị, chung cư cho chính quyền sau khi dự án hoàn thành, dù đã có quy định nhưng lại không nêu ra trong thời gian bao nhiêu năm, nên kết cục là không ít gia đình, hộ dân ở nhiều khu đô thị, chung cư hiện vẫn trong tình trạng “vô tổ chức” từ 4 – 5 năm nay.
Thậm chí, có một khu tập thể ở phường Thanh Xuân Bắc (Hà Nội) đưa vào sử dụng cách đây 30 năm nhưng đến nay vẫn chưa được bàn giao. Lý do vì sao các chủ đầu tư chưa bàn giao dự án cho chính quyền thì chắc cũng không khó để tìm câu trả lời.
Theo một chuyên gia, pháp luật bất động sản hiện nay đang đi theo hướng thắt chặt đầu ra bao nhiêu thì lại “lỏng” đầu vào bấy nhiêu. Chính những quy định mang tính hình thức như: giao dịch qua sàn, doanh nghiệp không được xây chung cư mini… đã vô tình tạo điều kiện cho không ít doanh nghiệp bất động sản lách luật, trốn thuế.
Từ Nguyên
