Ngày 10/12, nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận mới) có hiệu lực. Từ đây, nhà, đất được thống nhất một mẫu giấy chứng nhận, một cơ quan quản lý, một hệ thống đăng ký biến động, lưu trữ…
Theo đó, người dân thực hiện những thủ tục hành chính về nhà, đất chỉ cần gõ “một cửa” là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cho dù tài sản của họ là quyền sử dụng đất ở có nhà hay không có nhà, đất nông nghiệp hay đất trồng rừng…
Ảnh bên : cán bộ UBND Q.7 (TP.HCM) giải đáp thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân (Ảnh: P.P.H.)
Dân tự đo vẽ nhà, đất
Theo quy định của nghị định 88, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận trong trường hợp chỉ có đất không có nhà và tài sản trên đất (gọi chung là nhà) thì chủ đất chỉ nộp ba loại giấy tờ: đơn đề nghị cấp giấy, giấy tờ về quyền sử dụng đất và bản sao các giấy tờ liên quan về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Với trường hợp có nhà trên đất, người dân có thể tự đo vẽ nhà và UBND phường, xã phải kiểm tra và xác nhận trên bản vẽ đó. Bản vẽ nhà sẽ không phải qua thủ tục kiểm tra của phòng quản lý đô thị như trình tự cấp giấy chứng nhận cũ.
Điểm gây nhiều tranh cãi trong giới chuyên môn là quy định sau mỗi lần chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, tức thay đổi chủ sử dụng đất thì sẽ cấp giấy chứng nhận mới, không ghi nhận biến động trên giấy chứng nhận như trước đây.
Lần này nghị định thống nhất một cơ quan cấp giấy là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở hai cấp: cấp quận huyện cấp giấy cho hộ gia đình, cá nhân và cấp tỉnh, thành phố cấp giấy cho tổ chức.
Điều này khắc phục nhược điểm nhiều đầu mối trong việc cấp giấy chứng nhận của các địa phương mà điển hình là tại TP.HCM thời gian qua. Tại TP.HCM từng có đến sáu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho nhà, đất. Cấp quận huyện có phòng tài nguyên – môi trường, phòng quản lý đô thị hoặc phòng công thương, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ dịch vụ hành chính công. Cấp thành phố có sở tài nguyên – môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, sở xây dựng cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình cho tổ chức.
Tuy nhiên, để thuận tiện cho người dân ở những vùng nông thôn, địa bàn rộng, nhiều xã ở xa trung tâm thị trấn, thông tư 17 (hướng dẫn thực hiện nghị định 88) cho phép người dân nông thôn được nộp hồ sơ tại hai nơi: hoặc UBND xã, thị trấn hoặc tại văn phòng đăng ký.
Sau ba ngày, đơn vị nhận hồ sơ phải thông báo cho người dân biết nếu hồ sơ cần phải bổ sung.
Nhà, đất chung: mỗi người được cấp một giấy
| Những biến động về nhà, đất phải cấp giấy mới (điều 19, thông tư 17)
* Những trường hợp biến động về nhà, đất phải cấp giấy chứng nhận mới: hợp nhiều thửa đất thành một thửa, hợp nhiều tài sản của nhiều chủ thành tài sản của một chủ; tách một thửa thành nhiều thửa, Nhà nước thu hồi một phần đất; những biến động sau khi giải quyết tranh chấp đất, tài sản trên đất, chia tách sáp nhập các tổ chức có sử dụng đất…; thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; giấy chứng nhận bị hư hỏng hoặc bị mất. * Những trường hợp biến động về nhà, đất chỉ cần xác nhận vào giấy cũ: giảm diện tích do sạt lở tự nhiên; thay đổi thông tin về số liệu thửa, tên đơn vị hành chính, thời hạn sử dụng đất, sở hữu tài sản; chuyển từ thuê đất sang giao đất có nộp tiền sử dụng đất; thay đổi về hạn chế quyền của chủ đất, chủ tài sản; thay đổi về nghĩa vụ tài chính, diện tích, nguồn gốc tạo lập hồ sơ giao rừng sản xuất là rừng trồng. |
Một trong những nguyên tắc cơ bản của việc cấp giấy mới là ai có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đều được cấp một giấy chứng nhận đứng tên mình. Nhiều người cùng sử dụng một lô đất hoặc căn nhà thuộc sở hữu của nhiều người do góp tiền xây chung, mua chung hoặc do thừa kế chung… thì mỗi người sẽ được cấp một giấy chứng nhận (trừ trường hợp vợ chồng được cấp chung quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản).
Trên giấy chứng nhận của các đồng sở hữu sẽ có một dòng ghi nhận: cùng sử dụng (sở hữu) đất (tài sản) với người khác. Tuy nhiên, nếu nhà, đất của chung nhưng chưa có cơ sở xác định được tất cả đồng sở hữu, đồng sử dụng thì vẫn cấp giấy cho người đại diện đứng tên như quy định cũ.
Nếu đất của người này nhưng nhà, xưởng hoặc tài sản (gọi chung là nhà) của người khác thì cả hai người đều được cấp giấy chứng nhận. Trên giấy chứng nhận của chủ đất chỉ có thông tin về đất, còn trên giấy chứng nhận của chủ nhà ghi thông tin phần nhà và ghi thêm: “Sở hữu nhà trên đất thuê (mượn, nhận góp vốn…) của (tên chủ đất)”.
Giấy cấp cho người sở hữu nhà phải có sự đồng ý bằng văn bản của người sử dụng đất (hoặc thỏa thuận với người sử dụng đất về việc tạo lập nhà, hợp đồng cho thuê đất, hợp đồng góp vốn không hình thành pháp nhân mới). Người sử dụng đất cho sử dụng bao nhiêu năm thì chủ nhà được công nhận sở hữu nhà chừng ấy năm.
Ông Trần Hùng Phi – cục trưởng Cục Đăng ký và thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường – giải thích trong lần tập huấn tại TP.HCM gần đây, cách ghi chú nói trên nhằm tránh tình trạng một trong các đồng sở hữu tự ý chuyển nhượng, mua bán… nhà, đất mà không thông báo cho các đồng sở hữu khác. Hoặc người sở hữu nhà bán nhà mà không thông báo tình trạng đất cho người mua. Trước đây, một thửa đất hoặc một căn nhà chỉ được cấp một giấy, tên của tất cả các đồng sở hữu, đồng sử dụng sẽ được ghi trên trang một hoặc trang bổ sung của giấy chứng nhận.
Theo nghị định 88, các loại giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10-12 vẫn còn giá trị sử dụng, người dân có nhu cầu đổi giấy mới sẽ được cấp đổi miễn phí. Đối với giấy cũ, cơ quan đăng ký vẫn thực hiện xác nhận thay đổi trong những trường hợp cho phép xác nhận như trên giấy mới (trừ trường hợp đề nghị bổ sung thêm tài sản).
DƯƠNG NGỌC HÀ
[ Download : Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ]
