Ashui.com

Đây là một trong những vấn đề Cục trưởng Cục Phát triển đô thị Lưu Đức Hải đề xuất trong báo cáo về thực trạng và giải pháp phát triển đô thị của Việt Nam.

Đề cập đến thực trạng các khu công nghiệp (KCN) tập trung nhìn từ góc độ quản lý đô thị, ông Hải cho biết, hiện nước ta có 223 KCN trong đó có 171 KCN đã hoạt động với tổng diện tích là 57.300 ha nhưng công tác sử dụng đất xây công nghiệp chưa được kiểm soát về quy mô lẫn tiêu chuẩn đất đai.

• Ảnh bên : Các KCN thực chất là các khu dân cư công nghiệp 

Hơn 10 năm nay, các KCN tập trung đã không được lập quy hoạch với cách nhìn nhận toàn diện như một “điểm dân cư công nghiệp” hay “đô thị công nghiệp”, dẫn tới thiếu nghiêm trọng cả nhà ở lẫn hạ tầng xã hội của một đô thị tương lai. Theo ông Hải, các KCN thực chất là các điểm dân cư công nghiệp và sẽ trở thành đô thị bởi một đô thị loại V chỉ cần tối thiểu 65% tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong khi đó 100% lao động ở KCN là lao động phi nông nghiệp. Một đô thị loại V cần có tối thiểu 4.000 người thì trung bình 1 KCN hiện nay có gần 5.380 lao động. Hiện tượng bố trí đất còn lãng phí ở các KCN sẽ làm giảm đi quỹ đất để phát triển đô thị trong tương lai.

Nhìn nhận về thực trạng phát triển nhà ở, ông Lưu Đức Hải cho biết: Diện tích nhà ở bình quân cả nước năm 2009 khoảng 18,6 m2/người. Tuy nhiên, ở một số đô thị diện tích bình quân m2 sàn/người còn đạt thấp hơn so với định hướng phát triển nhà ở (15 m2 sàn/người vào năm 2010, 20 m2 sàn/người vào năm 2020). Cụ thể, Quy Nhơn chỉ đạt 14,55 m2/người, Vị Thanh 13,78 m2/người, Vĩnh Châu 13 m2/người... Nhà ở do dân tự xây tại các đô thị vẫn chiếm đa số (từ 85 - 90%). Tại khu vực đô thị hiện hữu, việc cải tạo chỉnh trang các khu chung cư cũ còn gặp nhiều khó khăn, ít có các dự án cải tạo theo các ô phố, tuyến phố. Đặc biệt, trong lĩnh vực nhà ở còn có sự bất cập giữa quy chuẩn xây dựng khi quy hoạch đô thị với tiêu chuẩn 12 m2/người và định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 là 15 - 20 m2 sàn/người ở khu vực đô thị. Chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt Nam vào khoảng 15,6 - 16,6, cao hơn nhiều so với các nước khác trên thế giới. Ở châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ chỉ số này là 6,59, châu Phi là 2,21, Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,15, Mỹ Latinh và Caribê là 2,38).

“Việc các tổ chức tài chính, ngân hàng cho người dân vay tiền mua nhà trả góp dài hạn còn hạn chế, dẫn đến khuynh hướng nhà ở cho người thu nhập thấp có diện tích hoặc chất lượng thấp hoặc người thu nhập thấp phải sống tạm thời trong những căn hộ có diện tích nhỏ hơn quy định của Luật Nhà ở là 45 m2/căn hộ” - ông Hải nói.

Khu đô thị mới Linh Đàm (ảnh: HUD)

Tương tự như vậy, khi đánh giá về tình hình phát triển khu đô thị mới (KĐTM), ông Lưu Đức Hải cũng đã chỉ ra không ít bất cập. Trên toàn quốc hiện có 632 dự án, chiếm khoảng 101.886 ha diện tích. Tuy nhiên,  vẫn còn 19 tỉnh chưa có dự án KĐTM mới. Quá trình phát triển KĐTM đã nảy sinh một số tồn tại. Về diện tích, mới chỉ có quy định quy mô tối thiểu mà không quy định quy mô tối đa dẫn tới xuất hiện các KĐTM có diện tích lớn hơn 1.000 ha (14 khu), thậm chí có thể còn lớn hơn. Các quy định tại Nghị định số 02/2006/NĐ-CP đã nêu rõ KĐTM phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, song trong thực tế xây dựng các chủ đầu tư thường tập trung xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở trước, còn hạ tầng xã hội tuy có xây dựng nhưng chậm hơn nhiều, dẫn đến ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân trong đô thị.

Một tồn tại khác là hình dạng các khu đất xây dựng KĐTM không gọn trong các ô phố theo quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết mà thường dựa vào khả năng giải phóng mặt bằng khu đất để đầu tư xây dựng, dẫn đến những KĐTM tuy có quy hoạch nhưng mặt bằng khu đất tỏ ra rất thiếu đồng bộ với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đô thị.

>> Phát triển các khu đô thị mới: Nhìn từ công tác hoạch định chính sách

Tìm kiếm giải pháp cho các vấn đề nêu trên, ông Hải đề xuất: Quy hoạch xây dựng KCN cần được lập như “quy hoạch điểm dân cư công nghiệp” hay một “đô thị công nghiệp” trong tương lai. Trong quy chuẩn xây dựng về quy hoạch KCN cần nghiên cứu chỉ tiêu m2 đất/1 người lao động ở KCN. Quy chuẩn xây dựng về quy hoạch đô thị và định hướng phát triển nhà ở cần điều chỉnh tiêu chuẩn diện tích m2 sàn/người cho phù hợp với nhau (cụ thể, 12 m2 sàn/người hay 15 - 20 m2 sàn/người?). Bên cạnh đó, các chính sách về tài chính đô thị cần được điều chỉnh để tạo điều kiện cho người dân có thể vay tiền mua nhà trả góp trong thời gian dài, nhất là những người có thu nhập thấp.

• Ảnh bên : Lưu Đức Hải - Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng (nguồn: Ashui.com)

Ông Hải cũng đề xuất: Cần nghiên cứu giới hạn tối đa quy mô diện tích đất xây dựng KĐTM, kiểm soát chặt chẽ hơn điều lệ quản lý KĐTM nhất là về sự đồng bộ thực sự giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiến độ thực hiện dự án. Mặt bằng dự án KĐTM phải đảm bảo sự mỹ quan và được thực hiện gọn trong các ô phố, phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết.

Lộc An

>> Mười năm phát triển đô thị và những giải pháp cho thời kỳ mới