Bất động sản Hà Nội: Vòng tròn giá và "vùng trũng" cơ hội

Thị trường bất động sản Hà Nội đang phân chia và lan tỏa theo vòng tròn giá. Càng trong khu vực trung tâm giá càng đắt và ra phía ngoài giá sẽ mềm dần theo cự ly và tốc độ đô thị hóa, xây dựng hạ tầng. Nhiều nhà đầu tư đang theo sát những "vùng trũng" cơ hội để thắng đậm.

“Ăn” theo hạ tầng

Quốc lộ 32 - tuyến đường chính kết nối hàng loạt khu đô thị, dự án phía Tây vào trung tâm Thành phố vừa được Ban quản lý dự án đầu tư phát triển giao thông đô thị Hà Nội, Sở Giao thông Vận tải cam kết đẩy mạnh tiến độ để hoàn thành dự án vào tháng 7/2011. Thông tin trên khiến thị trường bất động sản (BĐS) khu vực này như được đón thêm “làn gió mới”.

Những vực đường mới mở, to, rộng, đông dân cư luôn là sự lựa chọn hàng đầu

Việc thông xe, khiến khoảng cách từ Hoài Đức về Cầu Giấy chỉ mất 15 phút, về đến hồ Hoàn Kiếm khoảng 45 phút. Hơn nữa, đây lại là tuyến đường chính của dự án xây dựng tuyến đường sắt đoạn Nhổn - Ga Hà Nội dài 12,5km với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD khiến khu vực này càng thêm nhộn nhịp.

Theo khảo sát của phóng viên, trong những ngày này, các giao dịch đất dự án nằm trên trục quốc lộ 32 như Khu đô thị (KĐT) Bắc QL 32 của Lideco; KĐT Tân Tây Đô; Phương Bắc Land... rất sôi động. So với thời điểm đầu quý IV-2010, giá đã tăng khoảng 20%, hiện ở mức hơn 30 triệu đồng/m2 với đất biệt thự và trên dưới 50 triệu đồng/m2 đối với đất liền kề tuỳ dự án. Giá giao dịch các lô đất liền kề thuộc các dự án Kim Chung - Di Trạch của Vietracimex từ 40 - 60 triệu đồng/m2, so với mức 30 - 40 triệu đồng/m2 cuối năm 2010.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng, Quốc lộ 32 đông dân cư, nhiều trường đại học nên nhu cầu nhà ở cao, các dự án khu vực này lại được quy hoạch khá đồng bộ, nằm trong quần thể chung nên có thể tận hưởng được tiện ích từ nhiều các khu đô thị lân cận. Vì vậy, về lâu dài đất dự án các khu vực này sẽ càng hấp dẫn không thua kém gì phía tây Hà Nội.

Không chỉ có Quốc lộ 32, thông tin đầu năm 2011, đường Lê Trọng Tấn kéo dài sẽ chính thức được thông xe nối liền một số tuyến đường quận Hà Đông với Đại lộ Thăng Long được dự báo là cú hích mới cho thị trường bất động sản tại khu vực này.

Hiện, khu A dự án Lê Trọng Tấn Geleximco giá các ô liền kề mặt đường 42m Lê Trọng Tấn cũng đã tăng từ 85 – 90 triệu đồng/m2. Khu C và D giá thấp nhất cũng xấp xỉ 50 triệu đồng/m2. Dự án An Hưng lô vị trí đẹp giá 74 – 75 triệu đồng, lô đường nhỏ giá 70 triệu đồng/m2 trong khi khoảng 2 tháng trước đây giá chào bán chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2...

Dự án Văn Phú mặt đường to 40m2 lên trên 125 triệu đồng/m2, lô đất nằm trong đường nội bộ 11,5m có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, đường lớn hơn trên 19m khoảng 75 – 76 triệu đồng/m2. Khu đô thị Văn Khê, liền kề mặt đường to giá hơn 100 triệu đồng/m2, đường nhỏ 80 - 85 triệu đồng/m2.

Ngay cả một số khu chung cư nằm ở vị trí sát trục đường Lê Văn Lương hiện cũng đang được rao bán từ 36 - 38 triệu đồng/ m2. Đất tại khu đô thị mới Nam An Khánh Sông Đà Sudico với diện tích 241 m2, mặt đường 42m được giao dịch với giá 40 triệu đồng/m2. Còn đất trên trục đường Lạc Long Quân cũng trên 100 triệu đồng/m2...

Không chỉ có vậy, khu vực Dịch Vọng, ngay gần đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài là đường Yên Hòa có điểm đầu là Keangnam (đường Phạm Hùng) đâm thẳng đến khu đô thị Dịch Vọng với hàng loạt dự án chung cư của Constrexim, Vinaconex… đã và đang làm đất nền tại đây “sốt” từng ngày. Giá đất nền mặt đường được rao bán với giá 200 – 250 triệu đồng/m2, vào sâu bên trong giá đất thổ cư được người dân bán từ 100 – 200 triệu đồng/m2.

Những căn biệt thự này có giá cao "chót vót"

Vòng tròn và "vùng trũng" giá

Thị trường BĐS Hà Nội đang phân chia và lan tỏa theo vòng tròn giá. Càng trong khu vực trung tâm giá càng đắt và ra phía ngoài giá sẽ mềm dần theo cự ly và tốc độ đô thị hóa, xây dựng hạ tầng. Khu vực phía Tây Hà Nội, nếu tính khu Cầu Giấy và Mỹ Đình là một đường vành của vòng tròn thì hiện Cầu Giấy tương ứng với giá đắt nhất bởi hạ tầng đồng bộ, thông thoáng, với hàng loạt tuyến đường đã và đang đưa vào hoạt động như Nguyễn Phong Sắc kéo dài, Tôn Thất Thuyết, đường Yên Hòa. Khu vực này giá đất dao động từ 250 – 400 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.

Một vành đai khác là khu vực Mỹ Đình với hàng loạt công trình được xây dựng, nơi đây tập kết trụ sở của một số bộ ngành, cơ quan Chính phủ khi chủ trương xây dựng trung tâm hành chính ở Ba Vì đã bị hủy bỏ. Khu vực này chắc chắn sẽ trở thành một trung tâm mới sầm uất ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội, giao thông cũng rất thuận lợi. Do đó, giá đất khu vực này dao động quanh ngưỡng 150- 250 triệu đồng/m2.

Vòng giá nữa hiện nay là khu vực giá tương đối “dễ thở” hơn thuộc vòng ngoài, trong đó có hai trục giao thông quan trọng của thủ đô: Trục Lê Văn Lương và Lê Trọng Tấn kéo dài và khu vực Hà Đông đang có mức giá xấp xỉ 60, 70, 80 đến 100 triệu đồng/m2. Theo phân tích của một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, nếu so sánh những khu đô thị như Văn Khê, Văn Quán giá đất nền lên tới 100 -120 triệu đồng/m2 thì khu vực đường Lê Văn Lương và Lê Trọng Tấn kéo dài có giá 'mềm' hơn hẳn, giống như một "vùng trũng" tương đối về giá. Khi đường Lê Trọng Tấn kéo dài hoàn thành, cùng với sự đồng bộ của đường Lê Văn Lương kéo dài thì giá khu vực này chắc chắn sẽ vọt lên vì hạ tầng rất đẹp và khoảng cách lại rất gần. Theo lập luận của nhà đầu tư trên, không có lý gì các khu vực xung quanh giá cao ngất ngưởng, còn những khu như Geleximco hay Dương Nội lại thấp hơn khi hạ tầng giao thông đã hoàn thiện hẳn. Đây thực sự là một cơ hội mà nhiều nhà đầu tư, trong đó có anh đã nắm được và chờ đợi cơ hội từ "vùng trũng" này.

Nói về lý do giá đất quanh các trục giao thông mới luôn có “sóng”, các chuyên gia BĐS cho rằng, nhu cầu mặt bằng bán lẻ đang cao cộng với việc các con đường mới được mở được hình thành. Đây chính là những khu đất đắc địa để kinh doanh. Hơn nữa đang có làn sóng dòng vốn nước ngoài đổ xô vào Việt Nam, nên những khu vực đường mới mở, to rộng, đông dân cư là sự lựa chọn hàng đầu.

Hay nói một cách ví von như lãnh đạo Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS, sở dĩ những con đường mới mở luôn thu hút được nhiều dự án bởi nó như cái que được chấm vào lọ mật, sau đó quệt một đường dài….

Vị lãnh đạo này cũng cho rằng, giá đất trong thời gian tới sẽ tăng cao khi hạ tầng được cải thiện, cùng với tiến độ xây dựng nhanh. Điều này hoàn toàn phù hợp với tình hình phát triển hạ tầng, khi đường Lê Văn Lương kéo dài đã được đưa vào sử dụng; con đường "đổi đất lấy hạ tầng" do Cienco5 thực hiện nối Khu đô thị mới Xala với các khu đô thị mới Văn Phú, Thanh Hà sắp hoàn thiện; con đường kết nối từ Khu đô thị Văn Phú sang đường Lê Văn Lương kéo dài cũng đang được khẩn trương triển khai nhằm sớm "thông mạch" cho các dự án như chuỗi Xala, Thanh Hà, Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội...

Phân khúc đất nền được dự báo sẽ tăng mạnh nhất do tâm lý nhà đầu tư vẫn thích găm tiền vào đất

Sẽ có “sóng” bất động sản

Trước chính sách điều chỉnh tỷ giá của Ngân hàng Nhà nước, giá vàng, USD những ngày qua “leo thang” chóng mặt. Đối với thị trường BĐS, giá USD tăng đã ảnh hưởng phần nào tới không khí giao dịch, mua – bán BĐS. Trao đổi với phóng viên, TS Đinh Thế Hiển cho biết: “Giá USD tăng sẽ tác động tích cực tới BĐS. Tuy nhiên, giá BĐS tăng hay không lại là một vấn đề khác. Một điều chắc chắn rằng, đồng tiền Việt mất giá, đất sẽ trở nên hấp dẫn hơn”.

Nhận định về tác động của giá USD tăng, theo TS. Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn luật đất đai, khoa Pháp luật kinh tế, Trường ĐH Luật Hà Nội, có 2 khả năng có thể xảy ra: Thứ nhất, nếu giá USD tăng có thể một số nhà đầu tư BĐS sẽ rót tiền của mình sang đầu tư USD theo kiểu "lướt sóng". Bởi từ trước Tết, thị trường BĐS đang khá trầm lắng, các nhà đầu tư muốn quay vòng vốn nhanh sẽ đổi hình thức kinh doanh sang lĩnh vực khác, vừa hấp dẫn vừa mạo hiểm.

Tác động thứ 2 mà ông Tuyến đưa ra đó là một hệ quả dễ nhận thấy khi giá USD tăng, tiền VND mất giá tất yếu sẽ đẩy giá BĐS lên theo. Dẫn tới ảnh hưởng tiêu cực là BĐS sẽ sôi động theo hướng đầu cơ bởi lẽ người có thu nhập cao, đủ tiền mua BĐS không nhiều. Giá USD lên, lạm phát xảy ra, giá BĐS sẽ “dậy sóng”. Tuy nhiên, “cơn sóng” này sẽ nhỏ và chỉ cục bộ ở một vài dự án chứ không không diễn ra trên diện rộng, không thể tạo thành “cơn sốt” như năm 2010.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ – Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ, thời điểm hiện tại vàng và chứng khoán luôn có những biến động phức tạp. Theo kinh nghiệm của phần lớn nhà đầu tư bất động sản khi đầu tư vào vàng và chứng khoán họ đều không thành công. Trong khi đó, bất động sản đem lại không ít lợi nhuận, điều đó chứng tỏ bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn và ít rủi ro. Chính yếu tố đó đã thu hút ngày các nhiều các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Ở khía cạnh khác, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện nguồn tiền trong dân như vàng, USD còn rất nhiều. Người ta sẽ phải chi tiêu. Với tình hình lạm phát như thế này, giá vàng, USD biến động bất thường, chứng khoán càng bấp bênh hơn nên đầu tư vào bất động sản (BĐS) vẫn là an toàn nhất.

“Không ai muốn giá bất động sản lên nhưng sự thực là không tránh được việc giá tăng. Hiện nay, các yếu tố đầu vào cơ bản như giá điện, xi măng, thép tăng, lương cũng sẽ lên. Các khoản tăng giá nay sẽ “chui” vào giá thành các công trình xây dựng nên giá nhà sẽ lên” – ông Nam khẳng định.

Các chuyên gia e rằng, sau sóng vàng, USD sẽ đến lượt BĐS. Nhiều khả năng quý II hoặc III BĐS sẽ có sóng. Đặc biệt, phân khúc đất nền dự án sẽ tăng mạnh nhất do tâm lý nhà đầu tư vẫn thích găm tiền vào đất.

Lưu Vân