Ashui.com

TP.HCM đang gặp bế tắc trong kế hoạch cải tạo hàng trăm chung cư cũ trên địa bàn. Nguyên nhân là do Nhà nước thiếu ngân sách, kêu gọi xã hội hoá thì doanh nghiệp không mặn mà vì không tìm ra lợi nhuận. Sở Xây dựng thành phố đã đề xuất lời giải cho những khó khăn nêu trên tại tờ trình gửi UBND TP.HCM mới đây.  

Dân không đồng thuận, chủ đầu tư không mặn mà

Hầu hết các chung cư cũ trên địa bàn thành phố đều có vị trí đắc địa, nhưng đây cũng chính là điểm yếu khó kêu gọi đầu tư. Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng lại các chung cư cũ rất khó tìm ra lợi nhuận do các chỉ tiêu quy hoạch mới không cho phép làm gia tăng dân số cục bộ tại những khu vực đã phát triển ổn định. Vì vậy, cho dù có xây dựng mới thì việc nâng tầng, tăng diện tích sử dụng là không đáng kể. Hơn nữa, trong việc đầu tư cải tạo chung cư cũ doanh nghiệp còn bị vướng bởi giá bồi thường quá cao, trong khi hệ số sử dụng đất hầu như không thay đổi so với hiện trạng, dẫn đến bài toán kinh tế không có hiệu quả. Điều đó lý giải vì sao một chung cư đã hư hỏng nặng, cần phải di dời khẩn cấp từ cách đây mười năm như lô IV và VI chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh) đến nay vẫn tồn tại. 

Giá đền bù thấp, vị trí tái định cư bất lợi hoặc giá quá cao cũng là nguyên nhân khiến người dân ở những chung cư xuống cấp trầm trọng cần đập bỏ vẫn không chịu di dời. Có thể kể tới các chung cư như 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, chung cư Cô Giang, quận 1... 

• Ảnh bên: Chung cư 727 Trần Hưng Đạo đã xuống cấp trầm trọng. 

Gắn lợi nhuận với an sinh xã hội 

Sau nhiều năm bế tắc xây lại chung cư Thanh Đa, trong buổi làm việc với quận Bình Thạnh ngày 25.9, ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc sở Xây dựng TP.HCM đã thống nhất phương án: quận Bình Thạnh sẽ đứng ra di dời hai lô chung cư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Người dân ở hai lô này sẽ được bố trí tái định cư tại các chung cư khác trên địa bàn quận. Sở Xây dựng cùng địa phương sẽ trình UBND TP.HCM chính sách tái định cư có lợi nhất cho người dân. Khi đã có mặt bằng sạch, UBND quận sẽ kêu gọi đầu tư để tạo quỹ nhà tái định cư cho người dân ở những lô khác của chung cư Thanh Đa theo phương thức “cuốn chiếu”, tức lấy đất của lô di dời trước để xây nhà tái định cư cho người dân ở các lô sau.

Trước đó, UBND quận 10 cũng đã kiến nghị gỡ vướng cho những dự án cải tạo chung cư cũ bằng ý tưởng: các cơ quan chức năng cho phép quận điều chỉnh quy hoạch 1/2000 để những khu vực có chung cư cũ được phép tăng dân số, tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng, đảm bảo cho nhà đầu tư có lợi nhuận. Mặt khác, để “bù” cho khoản tăng dân số ở những khu vực có chung cư cũ cần xây mới và cân bằng số dân của địa phương, UBND quận đề xuất giảm chỉ tiêu dân số ở những khu dân cư hiện hữu bằng cách xoá bỏ những quy hoạch chung cư “khoét lõm” tại các khu dân cư hiện hữu. 

Căn cơ hơn, trong Kế hoạch cải tạo, xây dựng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố giai đoạn 2013 – 2015 vừa được sở Xây dựng trình UBND thành phố, sở Xây dựng đã kiến nghị nhiều chính sách để ưu đãi các nhà đầu tư. Cụ thể, doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ sẽ được phép huy động vốn để xây nhà ở trong phạm vi dự án. Thậm chí, nếu các dự án có hiệu quả đầu tư thấp thì sau khi đã bố trí tái định cư cho người dân, quận – huyện sẽ chỉ định bổ sung cho chủ đầu tư một dự án khác có hiệu quả đầu tư cao hơn nhằm bù đắp phần nào lợi nhuận. Ngoài ra, chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ được áp dụng thuế suất doanh nghiệp là 10% trong 15 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong bốn năm từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong chín năm tiếp theo. Dự án còn được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chủ đầu tư được phép vay vốn (không vượt quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án) từ quỹ Phát triển nhà ở, hỗ trợ vốn đầu tư để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án và hạ tầng xã hội bên trong dự án. 

Vũ Nguyên