Mô hình nhà ở xã hội nào cho Việt Nam?

Những thành phố và trung tâm kinh tế lớn của cả nước đang đau đầu với bài toán phát triển nhà ở xã hội. Khó khăn, trở ngại thì có vô số mà thuận lợi thì hầu như là con số 0 tròn trĩnh. 

Khó trăm bề

Xin nói về phía thuận lợi trước. Thành thực mà nói thì người viết không tìm ra được điểm thuận lợi nào, ngoài những điểm thuận lợi… tiềm năng, ở thì tương lai… rất xa! Có thể kể ra ở đây là những giải pháp kiểu đánh thuế bất động sản (ví dụ, vào người sở hữu bất động sản thứ hai trở đi) để lấy đó làm nguồn lực hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Hoặc đó cũng có thể là ý chí quyết tâm của một bộ phận giới lãnh đạo ở một số địa phương nhìn thấy nhu cầu lớn về nhà ở xã hội nên cũng đang cố gắng tìm giải pháp nào đó khả dĩ.

Chuyện ý chí, quyết tâm thì xin không bàn tới, vì khó mà biết nó hiệu quả đến đâu, được hiện thực hóa ở mức nào.

Một khu nhà ở cho công nhân ở Bình Dương. (Ảnh: H.P)

Về giải pháp đánh thuế bất động sản để lấy tiền phát triển nhà ở xã hội, giải pháp này cũng tương tự như “sáng kiến” lấy tiền thu từ xuất khẩu dầu thô để bù giá cho xăng dầu nội địa mà người viết đã từng phản đối bởi lối tư duy “đồng này mua mắm, đồng này mua muối”. Nói gọn lại thì tiền thuế bất động sản cũng là tiền thu ngân sách như mọi loại thuế, phí khác và phải được đưa vào ngân sách, được cân đối chung với các khoản thu, chi ngân sách khác, chứ không được tách biệt rạch ròi kiểu thu từ nguồn/lĩnh vực nào thì (ưu tiên) chi cho nguồn/lĩnh vực đó.

Chuyển qua các khó khăn, trở ngại phổ biến hay được nêu ra. Đó là quỹ đất hạn hẹp và ngày càng khan hiếm, kể cả ở ven đô và ngoại ô; người (thu nhập thấp) thì ngày càng đông lên (tức nhu cầu nhà ở xã hội thì ngày càng lớn lên); chủ đầu tư không có mấy động lực xây dựng nhà ở xã hội (do trần lợi nhuận thấp…), thiếu vốn cho vay ưu đãi để chủ đầu tư xây dựng và người có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở xã hội…

Những khó khăn, trở ngại trên là đúng, có thật. Nhưng chúng phần nhiều là hậu quả của tư duy phát triển nhà ở xã hội, nói nhẹ thì là, chưa phù hợp với hoàn cảnh của Việt Nam hiện nay và kể cả nhiều năm sau này.

Kinh nghiệm sống trong… nhà xã hội ở Nhật Bản và Singapore

Xin nói chuyện ngoài lề một chút. Người viết từng có kinh nghiệm sống tại một dạng nhà ở xã hội ở Nhật Bản và Singapore.

Ở Nhật, lúc đang là nghiên cứu sinh tiến sĩ, tuy được học bổng toàn phần của Chính phủ Nhật nhưng người viết vẫn được liệt vào dạng không có thu nhập vì học bổng không phải là thu nhập ở Nhật. Sau khi lập gia đình, và đôi lần bắt thăm thất bại, người viết đã rất may mắn bắt và trúng được một căn hộ thuộc sở hữu và quản lý bởi chính quyền địa phương (gọi là Danchi). Xin nhấn mạnh là người viết và các gia chủ may mắn tương tự chỉ được thuê chứ không phải là được mua các căn hộ Danchi này. Giá thuê thì rất rẻ nếu gia chủ không có thu nhập và sẽ tăng lên tỷ lệ thuận với mức thu nhập của họ, thậm chí lên ngang/cao hơn mức thuê ngoài thị trường (làm cho người thuê sẽ không còn động lực thuê tiếp nữa). Và cũng xin nhấn mạnh là số căn hộ này rất ít so với nhu cầu của dân chúng nên ai bắt thăm trúng được thì cũng coi như trúng số.

Khi chuyển sang Singapore, người viết cũng lại may mắn khi có ngay được “thẻ xanh” chỉ sau mấy tháng làm việc tại đây. Khi đã có thẻ xanh, người viết nghiễm nhiên được quyền mua một căn hộ (cũ) do Chính phủ Singapore xây dựng và quản lý, gọi là căn hộ HDB (trên 80% dân Singapore sống trong những căn hộ loại này, nên cũng khó gọi là nhà ở xã hội, dù ngoài ra thì cũng có một số ít căn hộ mà chính quyền dành cho thuê ngắn hạn trong những trường hợp đặc biệt). Đáng chú ý là tuy mang tiếng được mua và đã trả đủ tiền (đến cả chục tỉ đồng hoặc hơn) để mua xong, nhưng căn hộ HDB thực chất là căn hộ được nhà nước cho người dân thuê trong 99 năm, kể từ lúc được bán mới lần đầu. Việc mua bán, chuyển nhượng, sang tên các căn hộ này chịu rất nhiều quy định chặt chẽ, từ mức trần thu nhập đến tư cách pháp lý/chủng tộc của người mua, người bán…

Điểm chung của các loại nhà xã hội do chính quyền xây dựng và quản lý ở Nhật và Singapore là nguồn cung hoặc rất nhỏ nhoi so với nhu cầu, chỉ dành cho những người… may mắn, và/hoặc chỉ có một số loại người mua/thuê tiềm năng nào đó mới được mua/thuê. Quan trọng hơn, thực chất các loại nhà này chỉ là nhà thuộc sở hữu nhà nước/chính quyền địa phương đem cho thuê, chứ không phải là mua đứt bán đoạn như kiểu ở Việt Nam. Chính quyền có quyền và luôn đặt ra các điều kiện, có các giải pháp hợp pháp (tất nhiên là công khai, công bố trước) để người mua/thuê sẽ phải trả lại nhà khi không còn đáp ứng được các điều kiện tiếp tục thuê nữa, nhất là về thu nhập.

Điểm chung nữa của nhà ở xã hội ở Nhật và Singapore là chúng được xây dựng ngay cả tại trung tâm thành phố chứ không chỉ ở vùng ngoại ô nơi vẫn còn “quỹ đất” như ở Việt Nam.

Giải pháp nào cho Việt Nam?

Quay trở lại với Việt Nam. Nhà ở xã hội tại Việt Nam trước hết cần xác định rõ phải là nhà dành cho thuê (có thể là thuê dài hạn) chứ không phải là bán đứt cho người mua rồi… xong. Nhà này phải kèm điều khoản có thể lấy lại khi người thuê hiện tại không còn thỏa mãn các điều kiện được tiếp tục thuê. Như thế mới đúng nghĩa là nhà ở xã hội, tức giúp cho người khó khăn về nhà ở có chỗ ở “tạm” cho đến lúc không còn, không đáp ứng được điều kiện thuê nữa và dành chúng cho những người khó khăn hơn. Như thế cũng sẽ giúp giải quyết được vấn đề muôn thuở không chỉ ở Việt Nam là nhu cầu thì luôn lớn và rất lớn, còn nguồn cung nhà với giá (thuê) “mềm” thì luôn khan hiếm.

Và cũng cần phải thực tế rằng, trên thế giới, có lẽ trừ Singapore, tỷ lệ nhà ở xã hội là vô cùng nhỏ nhoi so với tổng cung và tổng cầu về nhà ở nên nhà ở xã hội nếu có ít ở Việt Nam thì cũng nên coi là thực tế phải chấp nhận.

Về vấn đề chủ sở hữu thực sự của nhà ở xã hội, như ở Nhật và Singapore cho thấy, thực chất chúng là nhà của nhà nước, đem cho người dân thuê có thời hạn (dù có thể là rất dài). Nhưng ở Việt Nam có thể kết hợp theo kiểu nhà này thuộc sở hữu của chủ đầu tư, cho thuê theo giá thị trường và Nhà nước bù phần chênh lệch giá thuê cho người thuê theo các chính sách xã hội của mình.

Xin nhấn mạnh thêm rằng chính sách nhà ở xã hội hiện nay của Việt Nam có sự “nửa nạc nửa mỡ” ở góc độ là ngân sách vẫn phải gián tiếp chi ra nhưng trên bề mặt thì lại thấy dường như Nhà nước đang sử dụng nguồn lực tư cho lĩnh vực này. Cụ thể, để có quỹ đất, ví dụ chủ đầu tư phải dành 20% diện tích của các dự án nhà ở thương mại, thì Nhà nước thực chất phải dành mảnh đất đó cho chủ dự án thay vì sử dụng vào các mục đích khác. Và dù trên danh nghĩa thì nhà ở xã hội là do chủ đầu tư tư nhân phát triển và bán cho người dân nhưng Nhà nước phải thu xếp hoặc yêu cầu ngân hàng thương mại cho vay với lãi suất ưu đãi cho chủ đầu tư (và cho người mua).

Nếu thực hiện theo hướng Nhà nước sở hữu nhà ở xã hội do mình tự xây dựng, hoặc đặt hàng các chủ đầu tư xây dựng, chuyển giao hoặc kinh doanh (cho thuê) hộ mình, và Nhà nước bù phần chênh lệch giá thuê cho người thuê thì sẽ tránh được chuyện nhập nhằng công tư dễ kèm theo bất minh, thất thoát này.

Một điều cuối cùng thay lời kết nữa là chỉ khi nào chính sách và cơ chế quản lý thu nhập của công dân đủ hiệu lực để nắm chắc được thu nhập của hộ dân thì chính sách nhà ở xã hội mới không bị lạm dụng theo kiểu người mua/thuê lại đi ô tô (hạng sang). Mà chuyện này ở Việt Nam thì không phải ít.

Phan Minh Ngọc

(KTSG Online)