Thị trường bất động sản: Mô hình nào cho Việt Nam?

Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản – kinh nghiệm quốc tế và sự lựa chọn cho Việt Nam” đã thu hút gần 1.500 người tham dự – được xem là sự kiện lớn nhất trong năm của ngành bất động sản vừa diễn ra tại Hà Nội.

Chủ đề xuyên suốt hội thảo là lựa chọn một mô hình phát triển tối ưu cho VN từ những trải nghiệm của các quốc gia đi trước. Theo đó, thị trường BĐS được xem là “hàn thử biểu” của nền kinh tế cùng những động thái thăng trầm, trong đó vai trò của Nhà nước được đặc biệt chú trọng như lực đẩy khiến thị trường đi đúng hướng.

Nhà nước phải điều tiết thị trường nhà giá thấp

TS Habibu lanh Khan – Chủ nhiệm chương trình đào tạo giáo sư kinh tế thuộc Tổ hợp giáo dục Singapore, cố vấn Ngân hàng Thế giới (WB) – nhắc lại cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra tại Mỹ có nguyên nhân từ khủng hoảng nợ ngân hàng đối với thị trường nhà đất, dẫn đến phá sản hàng loạt “người khổng lồ” ngân hàng. Chính vì thất bại trong việc kiểm soát tăng trưởng của “bong bóng” nhà đất mà giá BĐS tại Mỹ đã bị đẩy lên vô tội vạ, giá nhà trung bình tại Mỹ đã tăng gấp 5 lần trong vòng 16 năm qua. VN cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ của khủng hoảng tài chính thế giới.

Vào năm 2007, kinh tế VN phát triển quá nóng nhờ vào các dòng vốn từ bên ngoài như vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, kiều hối, hoạt động XNK cũng có thay đổi sau khi VN gia nhập WTO. Gói kích thích kinh tế đã làm dịu đi phần nào các hiệu ứng của khủng hoảng, song lại làm xấu đi bảng cân đối tài chính do sự mở rộng nhanh chóng của tín dụng trong nước. Cùng với nó, nhiều tập đoàn, DNNN lớn đầu tư mạnh vào tài chính, ngân hàng, bất động sản đã làm tăng thêm các “bong bóng” giá tài sản. Ông Khan cho rằng, kinh nghiệm Singapore cho thấy, nước này không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn bên ngoài, đặc biệt là ODA. Singapore từ chối tiếp nhận ODA, mà chỉ thu hút FDI. Chính phủ có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo lập nhà ở cho người dân. Ở Singapore, 82% dân cư sống trong các căn hộ công và 90% dân số được sở hữu nhà ở.

Tương tự, Hồng Kông – nơi được xem là rất hạn chế về quỹ đất, chính quyền Hồng Kông cũng đề ra chính sách cung cấp nhà ở lâu dài cho người dân. Con số thống kê năm 2009 cho thấy, 47,1% dân số (khoảng 3,3 triệu người) hiện ở nhà công. Trong đó, 29% người dân sống tại các căn hộ thuê, trong khi chỉ có 18,1% sống trong các căn hộ riêng, nhưng được chính quyền bao cấp. Đặc biệt, khi cung cầu nhà đã bão hoà, giá BĐS tại Hồng Kông khó lòng bị đẩy lên cao, trong khi chính quyền dùng mọi biện pháp để người dân có nhà như bao cấp nhà, mua căn hộ thuê, hỗ trợ người dân vay mua nhà, lãi suất thấp…

Hình thành nhiều kênh dẫn vốn

Vốn cho thị trường BĐS là vấn đề luôn nan giải. Hiện ở VN, tăng trưởng tín dụng cho BĐS tính đến tháng 7.2010 đạt tổng dư nợ cho vay của các NHTM vào khoảng 210.770 tỉ đồng (tương đương trên 10 tỉ USD), với tỉ lệ nợ xấu dưới 2%. Mức vốn này so với nhu cầu của thị trường thì còn quá xa vời. Các kênh thu hút vốn cho thị trường ngoài nguồn vốn đầu tư nước ngoài và vốn trong dân thì hầu như chưa có kênh thu hút vốn chuyên biệt. Ở Hồng Kông, sau khủng hoảng, các ngân hàng lập tức cho vay thế chấp để kích cầu đầu tư. Trong năm 2009, số lượng các giao dịch và hợp đồng mua bán BĐS tăng vọt lên 20%. Chính quyền cũng hình thành một cơ quan để kiểm soát và giám sát hoạt động của thị trường, xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở các giao dịch mua bán lặp lại, không để giá chạy theo “bong bóng” vượt quá giá trị thực của nhà đất.

Với thị trường nhà đất Nhật Bản, do NB là quốc gia có thị trường phát triển từ rất sớm nên đạt đến độ bão hoà cao. Chính phủ Nhật Bản khuyến khích các nguồn vốn tư nhân vào phát triển đô thị, nhưng hỗ trợ bằng các khoản vay không tính lãi hoặc lãi suất thấp cho các Cty tư nhân bằng cách trực tiếp tham gia vào dự án của họ, đồng thời tăng cho vay nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp thông qua NH Phát triển Nhật Bản. Bên cạnh đó, Chính phủ Nhật Bản cũng mở ra nhiều phương thức huy động tài chính mới như chứng khoán hoá BĐS, tín thác đầu tư BĐS được xem  là kênh thu hút vốn hiệu quả, đồng thời có thể dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Biện pháp này thu hút lớn nguồn vốn do các nhà phát triển BĐS tư nhân và các Cty xây dựng, nhờ thu hồi được nguồn vốn lớn từ thị trường chứng khoán và từ khoản vay của các ngân hàng tư nhân.

Riêng các dự án công trình công cộng, đặc biệt là xây dựng hạ tầng, ngân sách quốc gia và địa phương sẽ đầu tư bằng việc phát hành trái phiếu.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng đề xuất mô hình thích hợp cho VN là tạo lập quỹ tiết kiệm nhà ở. Theo đó, mỗi người hưởng lương sẽ dành khoảng 1% lương hằng tháng, bất kể là người đã có nhà hay chưa có nhà, khi về hưu sẽ được hoàn trả lại. Đây sẽ là nguồn tài chính lớn để tạo quỹ nhà cho những người thu nhập thấp chưa đủ sức tự lo nhà ở.

Hồng Quân – Ảnh: Giang Huy