Ashui.com

Trong cuộc đua tranh mãnh liệt chạy theo hình thức bề ngoài của những trang thiết bị công cộng bền vững, liệu đây có thể là một nguyên nhân khiến phần lớn dân số bị tách biệt khỏi tiện ích đô thị? Liệu các nhà quy hoạch có đủ dũng cảm để từ chối xây dựng những khu phố có vẻ như đang đi theo những tiêu chuẩn của phát triển bền vững nhưng thực ra chỉ là những khu phố mới lạ, không thật sự thiết thực và không có giá trị lâu bền.  

Những khu phố sinh thái và chi phí liên quan 

Khu đô thị bền vững Bedzed, Vương quốc Anh 

Hạn chế của các khu đô thị sinh thái chính là người mua phải trả một mức giá rất cao để sở những căn hộ mới cùng các dịch vụ tiện ích đi kèm, bao gồm cả chi phí cho việc ứng dụng công nghệ kỹ thuật hiện đại nhằm đảm bảo yếu tố "phát triển bền vững" trong tương lai. Hạn chế này gây trở ngại lớn cho những người có thu nhập thấp, khiến họ không thể tiếp cận những căn hộ nói trên. 

Thực tế tại Pháp, giá mua nhà càng ngày càng đắt đỏ. Cũng không nên quy kết toàn bộ trách nhiệm cho việc phát triển bền vững như là nguyên nhân duy nhất của sự việc trên. Thực chất, hiện tượng này đã phổ biến từ rất lâu. Trong vòng hơn 30 năm trở lại đây, một bộ phận rất lớn người dân bị tách biệt khỏi các tiện ích đô thị do không có đủ các công cụ tài chính để tiếp cận các dự án quy hoạch mới.

Vậy vấn đề ở đây không phải là xây nhà ở theo yêu cầu của chủ đầu tư mà là phải xây dựng những căn hộ nằm trong khả năng mua của đại bộ phận dân chúng. Từ năm 1997 đến nay, chi phí xây dựng đã tăng lên 125% trong khi đó sức mua chỉ tăng 25%, tỷ lệ vay nợ của người dân đạt ngưỡng 75% trong khi đó cách đây 30 năm, tỷ lệ này chỉ là 25%, khả năng mua nhà của các cặp vợ chồng lần đầu mua nhà giảm 8m2 cho mỗi 5 năm. Sau đợt tăng giá 12.5% trong năm 2011 trong vùng Ile de France, giá trung bình của một căn hộ là 4500 euro/m2 (khoảng 135.000.000 VND). Việc tính thêm từ 10 đến 15% trong chi phí xây dựng nhằm áp dụng kỹ thuật mới bảo đảm tính bền vững lâu dài cũng là một nguyên nhân góp phần làm tăng giá thành.

Paris mở rộng, có phải là giải pháp? Về việc này, điều luật về Paris mở rộng đặt mục tiêu mỗi năm xây dựng 70.000 nhà ở thay vì 40.000 nhà ở như hiện nay có vẻ như chưa chú trọng quan tâm về loại hình nhà ở cần xây. Kinh nghiệm cho thấy khi mật độ xây dựng chưa được cụ thể hóa cùng với việc xây dựng một số lượng lớn nhà ở đòi hỏi Nhà nước phải có những công cụ quản lý thực sự hữu hiệu: quyền ưu tiên mua nhà đất, hợp pháp hóa quyền yêu cầu thương lượng. Mặc dù những công cụ quản lý có hữu hiệu , tuy nhiên vấn đề chính về chi phí xây dựng nhà ở trong tương lai vẫn chưa hề được đề cập đến. 

Trong chi phí xây dựng nhà ở, điều đầu tiên chúng ta cần tính đến là giá đất đai. Mặc dù giá đất thường có xu hướng tăng lên, các chuyên gia trong ngành đều thống nhất rằng không có tình trạng thiếu đất đai ở Pháp. Thực ra vấn đề nằm ở việc chuyển đổi đất đai không xây dựng được thành đất quy hoạch. Tương tự như vậy ở Việt Nam, nơi mà các dự án tài trợ đã phê duyệt của các nhà đầu tư thường được bán rất đắt. Các dự án quy hoạch theo xu hướng mới hiện nay phải tiêu tốn thêm rất nhiều chi phí: Các công viên quy mô lớn, những khu vườn tự nhiên, các con phố và công trình công cộng được hoàn thiện bằng những nguyên vật liệu chất lượng và thẩm mỹ nhất, các tác phẩm nghệ thuật và trang trí đô thị thực hiện bởi những nhà thiết kế danh tiếng khiến cho chi phí xây dựng tăng cao, và người dân sẽ phải trả thông qua chi phí dịch vụ nhà ở. Hơn nữa, giá đất đai luôn có xu hướng tăng lên do cách thức tính toán rất máy móc của những nhà quy hoạch. Cách tính của họ không định giá đất đai dựa theo khả năng tài chính của những người mua mà dựa theo dự toán giá bán cao nhất của thị trường trong tương lai từ 1 đến 2 năm tiếp theo. Ở Việt Nam, tình hình diễn ra cũng tương tự khi mà nhu cầu thực tế của thị trường thường ít khi được xem xét một cách nghiêm túc. Chúng ta cũng cần nói thêm rằng tất cả các công nghệ mới được áp dụng để đảm bảo phát triển bền vững, ví dụ như các nguồn năng lượng thay thế (hệ thống nhiệt điện kết hợp, sưởi bằng củi hoặc bằng năng lượng mặt trời, trữ nước mưa bằng các hệ thống máng, các bể chứa ngầm hoặc các lưu vực, hệ thống giao thông thay thế (dịch vụ cho thuê xe đạp, thu dọn rác bằng các đường dẫn khí nén)… đều là những kỹ thuật tuyệt vời mục đích chính trị, nhưng lại không thực sự quá cần thiết cho cuộc sống hàng ngày của các gia đình có thu nhập thấp. 

Các chủ đầu tư phát triển nhà ở không định giá đất đai dựa theo khả năng tài chính của những người mua mà dựa theo dự toán giá bán cao nhất của thị trường trong tương lai từ 1 đến 2 năm tiếp theo. Người dân phải chịu một gánh nặng tài chính ngày càng lớn từ các chi phí phải trả cho đô thị hoá “bền vững” cộng thêm với những dịch vụ công cộng truyền thống. Chính con người mới là yếu tố đóng vai trò trung tâm, công nghệ được sử dụng để phục vụ cho lợi ích của con người. Do đó, phát triển bền vững cần phải được xã hội hóa, để con người được sinh sống một cách vững bền trên chính lãnh thổ của mình. Tại Pháp, cuộc sống đô thị ngày càng đắt đỏ là nguyên nhân thứ hai khiến các đối tượng thu nhập thấp bị tách biệt khỏi cuộc sống thành thị.

Tại các đô thị, vùng đô thị và khu vực lớn hơn, áp lực phải đóng thuế của người dân đang ngày một tăng một cách đáng lo ngại, và nhanh chóng vượt qua mức lạm phát trung bình. Mỗi năm, trung bình các đơn vị hành chính địa phương tăng mức thuế từ 5 đến 6%. Năm 2010, thuế nhà đất ở Paris tăng 50%, lên 600 euros, ở Marseille là 800 euro/m2 và ở Bordeaux là hơn 1000 euro/m2. Như vậy, giá nhà đất cùng chi phí những dịch vụ đô thị thiết yếu càng ngày càng tăng cao mà không có dấu hiệu giảm sút. 

Nguyên nhân đầu tiên của tính thiếu bền vững của con người chính là cách biệt về kinh tế. Nghĩa là người dân không thể thuê được nhà và chi trả những dịch vụ tối thiểu của cuộc sống đô thị: đi lại, giao tiếp, sử dụng năng lượng, hay xử lí rác thải. 

Khu đô thị sinh thái La Confluence, Pháp 

Trọng trách mới của các chuyên gia đô thị 

Các nhà quy hoạch đô thị theo mô hình phát triển bền vững sẽ phải rất quyết đoán và rõ ràng trong việc xác định vai trò thật sự của họ: Họ sẽ chỉ làm công việc đơn giản là cập nhật và áp dụng những công nghệ mới, hay họ phải hiểu thực tế rằng việc xây dựng những khu phố với giá thành hợp túi tiền với số đông là mang tính hiển nhiên và bắt buộc. Liệu họ sẽ có thể thuyết phục giới chính trị gia rằng cuộc đua mãnh liệt của những trang thiết bị công cộng bền vững có thể trở thành một nguyên nhân khiến phần lớn dân số bị tách biệt khỏi cuộc sống đô thị ? Liệu họ có đủ dũng cảm để từ chối xây dựng những khu phố có vẻ như đang đi theo những tiêu chuẩn của phát triển bền vững, nhưng thực ra chỉ là khu phố mới lạ, nhưng không thật sự thiết thực, và không có giá trị lâu bền. 

Phát triển bền vững là yếu tố ảnh hưởng tới việc quản lý giá đất 

Đâu là lý do biến sự phát triển bền vững trở thành yếu tố ảnh hưởng và chi phối giá đất ?

Công tác quản lý giá đất xây dựng và chi phí xây dựng, giá cả dịch vụ và trang thiết bị đi kèm. Sự phát triển bền vững phải trở thành yếu tố trung tâm của những vấn đề nêu trên, nếu không thì nó cũng sẽ chỉ là một trào lưu nhất thời cho những người giàu có.

Như đã giải thích ở phía trên, giá thành đắt đỏ của công trình phụ thuộc rất nhiều vào quá trình và cách thức xây dựng. Cụ thể là phụ thuộc vào tác động của 2 yếu tố: Chi phí quy hoạch và tham vọng đạt giá bán cao nhất trên thị trường. Chính vì thế, rất cần sự phối hợp giữa các nhà lãnh đạo địa phương với giới chuyên gia quy hoạch và người dân sống trên địa bàn. Tại Việt Nam, thực trạng cũng tương tư khi mà đất nước này vẫn thiếu các công cụ quản lý công để có thể thực sự chủ động trong việc điều chỉnh giá đất. Một khu nhà ở vẫn có thể đảm bảo điều kiện sống chất lượng cho người dân, mà không cần phải đầu tư quá tốn kém. Đó chính là trọng trách đầu tiên đang chờ đợi các chuyên gia quy hoạch và nhà đầu tư để hướng tới một tương lai phát triển bền vững.

Giá thành nhà ở. Giá bán nhà ở có thể được điều chỉnh theo 2 cách. Cách thứ nhất là ưu tiên những người mua nhà lần đầu tiên được mua với giá rẻ hơn giá thị trường. Điều này chỉ làm được nếu có những công cụ đảm bảo sự minh bạch, để tránh việc người mua bán lại ngay sau khi mua để kiếm lời. Nhiều nhà lãnh đạo tiền nhiệm đã thử áp dụng bằng cách áp đặt giá bán tối đa cho cá nhân kinh doanh bất động sản. Do thiếu cơ sở pháp lý, phương pháp này hiển nhiên đỏi hỏi một thái độ chính trị cương quyết và dũng cảm ; do đó xứng đáng được đề cao và nên được các nhà lãnh đạo suy xét để ứng dụng, trong giới hạn cho phép những công cụ sẵn có và các khu quy hoạch trong tầm kiểm soát của họ. Một khu phố có thể kém sang hơn, nhưng giá cả hợp lý hơn. Cách thứ hai để điều chỉnh giá nhà đất là điều chỉnh giá thành xây dựng. Cách này dành được nhiều quan tâm từ giới chuyên môn (kiến trúc sư, kĩ sư..), công ty xây dựng và các nhà đầu tư. 

Cách cuối cùng để điều chỉnh giá nhà đất là khả năng quản lý chi phí dịch vụ và trang thiết bị đô thị đi kèm. Việc cần làm ở đây là phải nghiên cứu và xem xét lại phương pháp xây dựng những khu ở mới tích hợp sẵn các tiện ích dịch vụ cho người dân. Theo kinh nghiệm rút ra được trong việc tích hợp các tiện ích dịch vụ ngay từ quá trình xây dựng, tổng chi phí bao gồm cả xây dựng và dịch vụ cần phải được chỉ rõ trong hồ sơ mời quan tâm ngay từ giai đoạn đầu của các dự án quy hoạch đô thị. 

Việc hợp nhất các nhà cung cấp dịch vụ với đội ngũ làm quy hoạch là cách để kiểm soát chi phí dịch vụ về lâu dài. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi phải có những cải cách trong việc thực hiện luật đấu thầu cũng như cách thức tổ chức mời thầu. Cụ thể, phải cho bên cung cấp dịch vụ (năng lượng, xử lý nước thải, rác thải và một số dịch vụ giao thông thay thế) tham gia cả trong hai giai đoạn kỹ thuật cũng như tài chính của gói thầu. 

Các loại hình dịch vụ mới như dịch vụ thu gom năng lượng mặt trời bằng cách sử dụng tấm năng lượng mặt trời hoặc bằng cách tận dụng hệ thống nhiệt điện kết hợp, hay năng lượng địa nhiệt cho thấy một thực tế là: Các khu phố bền vững này rất cần sự đóng góp của giới chuyên môn và những nhà điều hành ngay từ giai đoạn lên ý tưởng cho dự án. Điều này có thể hiểu là việc đưa các nhà cung cấp dịch vụ quy mô lớn vào các dự án quy hoạch đô thị để thông qua đó, thuyết phục chính những nhà cung cấp này trở thành nguồn đầu tư cho dự án và góp phần vào việc quản lý chi phí dịch vụ về lâu dài. 

Những lập luận đưa ra trong bài viết này không coi việc áp dụng tiến bộ kĩ thuật để phát triển bền vững là vấn đề cần khắc phục, mà có ý nhấn mạnh rằng chính con người mới là yếu tố đóng vai trò trung tâm, công nghệ được sử dụng để phục vụ cho lợi ích của con người chứ không phải ngược lại. Do đó, phát triển bền vững cần phải được xã hội hóa, để con người được sinh sống một cách vững bền trên chính lãnh thổ của mình. 

Francois Bourgineau - Chuyên gia đô thị, AREP (CH Pháp) 

(Theo Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 9/2014)