Nghèo, không có hệ thống giao thông kết nối... có phải là những lý do cơ bản khiến các khu đô thị mới của TP.HCM chật vật mãi vẫn chưa thành hình hài? Xin giới thiệu những kiến giải khác từ góc nhìn của các kiến trúc sư.

Cho rằng xây dựng đô thị vệ tinh không quá khó nếu có phương pháp quy hoạch và quản lý phù hợp, tiến sĩ - kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết ông đã từng đề xuất mô hình phát triển các khu đô thị vệ tinh cho TP.HCM trong một hội nghị quốc tế năm 1996.

Thương lượng với nhà đầu tư

Những công trình mang tính công ích như trường học, bệnh viện... thường đem lại ít lợi nhuận hơn việc bán nhà ở, cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại, nên nhà đầu tư không quan tâm. Chính vì vậy, điểm yếu của các khu đô thị vệ tinh là cơ sở hạ tầng và công trình phúc lợi công cộng. Gần với mô hình đô thị vệ tinh nhất chỉ có khu đô thị Nam Sài Gòn, song khu này vẫn chưa hoàn chỉnh do thiếu thư viện, nhà hát, rạp chiếu phim và các công trình công cộng khác phục vụ cho nhu cầu người dân sống ở đây.

• Ảnh bên : Hạ tầng khu dân cư mới An Phú vẫn dở dang (Ảnh: T.T.D.)

Những năm qua chúng ta cần thu hút đầu tư nên chưa mạnh dạn thương lượng với nhà đầu tư. Nay phải đặt ra giải pháp thúc đẩy sự phát triển các khu đô thị vệ tinh song hành phát triển dịch vụ và phúc lợi công cộng. Trước khi cấp giấy phép đầu tư hoặc kinh doanh, chính quyền nên yêu cầu nhà đầu tư cam kết chia lợi nhuận với dân bằng cách xây dựng công viên, trường học. Mọi cam kết đều phải công khai cụ thể. Chẳng hạn lãi 100 đồng thì góp 20 đồng vào quỹ xây dựng hạ tầng và công trình công cộng cho địa phương. Điều này có lợi cho cả người dân lẫn nhà đầu tư. Vì khi đầu tư như vậy thì giá trị địa ốc khu vực sẽ tăng lên, nhà đầu tư có lợi nhuận nhiều hơn. Nếu không đặt các điều kiện hoặc không thúc đẩy thì nhà đầu tư sẽ lơ đi. Chính quyền phải đứng về phía dân để thương lượng với nhà đầu tư.

Cho tầng cao đổi hạ tầng Ở một số nước quy định rất rõ ràng: khu vực quy hoạch 10 tầng, nhà đầu tư xây đúng thì việc xin phép rất mau chóng và đơn giản, nhưng muốn tăng cao thêm 5-7 tầng thì phải ngồi lại thương lượng với hội đồng thành phố. Biệt lệ này chỉ được cho phép nếu được hội đồng thành phố công nhận là sẽ không phá vỡ quy hoạch chung, kèm theo cam kết của nhà đầu tư trong việc xây tặng cho nhà nước một công trình phúc lợi công cộng như công viên hay trường học. Khi công khai những thương lượng mang lại lợi ích cho dân thì người dân sẽ ủng hộ.

Lâu nay Nhà nước thường giao đất cho chủ đầu tư rồi coi như xong, thực tế có chủ đầu tư đã thu hồi vốn chỉ trong 5-10 năm trong khi dự kiến 25-30 năm mới hoàn vốn. Cũng có tình trạng Nhà nước làm hạ tầng khiến giá đất dọc hai bên đường tăng lên nhưng “bỏ quên”, không khai thác quỹ đất này để các nhà đầu cơ nhảy vào hưởng lợi. Lẽ ra phải dùng quỹ đất này đấu giá, số tiền thu được đầu tư vào các công trình dịch vụ công ích, phúc lợi công cộng.

Không nên nghĩ khi đặt những điều kiện ràng buộc thì nhà đầu tư bỏ đi. Vấn đề là cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư trong giai đoạn đầu cũng như hình thức chia lợi nhuận khi dự án có lãi. Thương lượng có thể khiến nhà đầu tư thu lợi ngắn hạn ít hơn một chút nhưng chắc chắn sẽ được lợi dài hạn gấp nhiều lần: công ty có thương hiệu, được danh tiếng là đóng góp cho cộng đồng. Lâu nay chúng ta chỉ quan tâm đến nội dung quy hoạch kiến trúc, ít quan tâm đến thương lượng về mặt kinh tế với nhà đầu tư trong khi bước này rất quan trọng.

Tầm nhìn ít nhất 50 năm

Quy hoạch khu đô thị vệ tinh để đầu tư hạ tầng, kết nối với khu vực là cách làm hoàn thiện nhưng chi phí đầu tư hạ tầng rất cao. Tận dụng các tuyến đường sẵn có để xây dựng khu đô thị vệ tinh sẽ thúc đẩy đô thị phát triển nhanh hơn. Tuy nhiên, không nên xây dựng các khu trung tâm đô thị bám các tuyến đường cao tốc mà nên nằm trên các đường rẽ chính (exit) của đường cao tốc. Cần có tầm nhìn ít nhất 50 năm khi xây dựng đường cao tốc để đảm bảo khả năng mở rộng mà không cần giải tỏa hoặc gây ảnh hưởng đến an toàn giao thông.

Khi TP.HCM bắt đầu xây dựng hệ thống metro, nên đồng thời xây dựng các khu đô thị vệ tinh dọc hệ thống này. Trong bán kính 800m từ các trạm metro nên ưu tiên xây dựng các khu đô thị cao tầng. Cách làm này có lợi nhiều thứ: khuyến khích người dân tham gia loại hình giao thông này, giảm kẹt xe, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất dọc các tuyến metro. Chi phí đầu tư các tuyến metro rất lớn, chi phí vận hành các tuyến metro khá tốn kém. Nếu lấy giá mắc thì dân sẽ không đi, lấy giá rẻ Nhà nước phải bù lỗ nhiều, vì vậy càng nhiều người dân tham gia thì số tiền bù lỗ của Nhà nước sẽ bớt đi. Quy mô các khu đô thị ra sao tùy theo điều kiện hạ tầng, nhu cầu nhà ở của thị trường...

Hiện tại metro do ngành giao thông vận tải làm, quy hoạch thì do ngành quy hoạch thực hiện. Hai “ông” này ít khi nói chuyện phối hợp cùng làm nên có nguy cơ là ráp bản đồ metro và bản đồ phát triển đô thị lại không khớp nhau và xây dựng xong metro nhưng tình trạng kẹt xe vẫn tăng. Chính quyền khi đó sẽ không kham nổi việc bù lỗ cho chi phí vận hành hằng năm, vì người dân vẫn thích sử dụng xe máy hơn là metro.

PHÚC HUY (ghi)

Tuyến kết nối từ Đại lộ Đông Tây đến cao tốc TP HCM - Trung Lương (ảnh: Ashui.com)

Chỉ 10 năm là có đô thị vệ tinh, nếu... TP.HCM cần ít nhất 16 đô thị vệ tinh chứ 3-4 đô thị không thể đáp ứng. Mỗi đô thị có từ 300.000-500.000 dân, quy mô đất từ 500-1.000ha, bao quanh TP.HCM và nối kết với Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... bằng các vùng đệm. Với dân số dự báo lên đến 10 triệu người trong khoảng mười năm tới, các đô thị vệ tinh này không chỉ chia sẻ áp lực cho TP.HCM mà còn giảm tải dân cho các tỉnh lân cận. Mỗi đô thị thể hiện bản sắc riêng, như “đô thị đại học”, “đô thị khoa học”... đồng thời có quy ước đô thị riêng mà người dân phải chấp hành. Các đô thị vệ tinh phải cách trung tâm hiện hữu TP.HCM 5-10km, khoảng cách này chính là vùng đệm. Muốn giữ được vùng này chỉ có cách cấm xây dựng và bồi thường cho người dân với chính sách hợp lý, sau đó chuyển sang đất lâm nghiệp, trồng rừng, ghi lý lịch từng cây một. Như vậy người dân sẽ không lấn chiếm, tạo ra khoảng rừng giữa hai khu đô thị để giữ đất. Nhiều TP trên thế giới đã tận dụng nội lực để đầu tư xây dựng các khu đô thị vệ tinh trong giai đoạn đầu vì đây là công việc của dân sinh, nhà nước phải đứng ra làm. Người dân tại những khu vực này sẽ được hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa. Ở Thượng Hải (Trung Quốc), nhà nước thành lập công ty cổ phần và cấp cho công ty giấy phép đầu tư dự án. Với giấy phép này, công ty sẽ đăng ký để được cấp sổ đỏ chung của khu đất, sau đó dùng sổ đỏ này thế chấp ngân hàng để vay vốn ban đầu. Từ số vốn này xây các khu nhà cho dân bị ảnh hưởng bởi dự án: cứ 1ha đất bị thu hồi đổi một khu nhà bảy tầng của công ty để ở, cho thuê. Nếu không, có thể chọn hình thức sở hữu cổ phần trong công ty trên và được chia lãi theo định kỳ. Khi đã đầu tư hạ tầng, “đất sạch” (đất trống) sẽ được đấu giá công khai, tùy theo chức năng từng khu. Lúc đó công ty đầu tư sẽ thu được lợi nhuận lớn, một phần số tiền thu được sẽ đầu tư hạ tầng cho khu đô thị cũ. Như vậy sẽ có ba cái lợi: từ việc sở hữu đất hoang hóa hoặc trồng cây hiệu quả không cao, người dân trở nên giàu có, có nhà ở cho thuê, có cổ phần trong công ty. Cái lợi thứ hai là tạo nguồn thu khổng lồ đưa vào công quỹ từ việc đấu giá quỹ đất sạch. Cái lợi thứ ba là xây được những đô thị vệ tinh đúng nghĩa. Ở một số nước, làm những đô thị vệ tinh như vậy chỉ mất khoảng mười năm kể từ khi quy hoạch. Để triển khai nhanh, quan trọng là có cách làm và cơ chế chính sách đồng thuận. KTS NGUYỄN NGỌC DŨNG / LAN VI (ghi)

__________

Cần cơ cấu quản lý cấp vùng

Tôi thích dùng khái niệm “thành phố đối trọng” hơn “thành phố vệ tinh”, vì thành phố đối trọng không phải là “thành phố ngủ”, lệ thuộc quá nhiều vào “thành phố mẹ” trung tâm, mà tự bản thân đã phát triển độc lập, chỉ liên hệ với thành phố trung tâm về hướng phát triển chung và quan hệ cấp vùng.

• Ảnh bên : Khi đô thị Mỹ Phước (Bình Dương) vắng vẻ vì thiếu sức hấp dẫn (Ảnh: T.T.D.)

Cần chính sách phù hợp

Không phải nghèo là không xây dựng được các đô thị tốt. Nếu ta có kế hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch đô thị phù hợp và quyết tâm thực hiện thì nguồn vốn sẽ không thiếu, không khó thu hút đầu tư. Công việc này phải giao cho các chuyên gia soạn thảo với sự hướng dẫn của những người có trách nhiệm hoạch định chính sách.

Đầu thập niên 1960, nhóm tư vấn quy hoạch đô thị nổi tiếng thế giới Doxiadis được mời sang nghiên cứu phương hướng phát triển tương lai cho Sài Gòn. C.A. Doxiadis là nhà lý luận quy hoạch Mỹ (gốc Hi Lạp) nổi tiếng với chủ trương tạo dựng các trung tâm đô thị “động” theo dạng “tuyến” chứ không hướng tâm hoặc vệ tinh kiểu cổ điển. Lý do là nếu không kiềm chế được thì đô thị lớn sẽ phát triển giống như “ung thư”, lan tỏa hỗn độn, cuối cùng sẽ xuất hiện hiện tượng “đại đô thị” bát nháo, không kiểm soát nổi như nhiều đô thị lớn trên thế giới ngày nay.

Với Sài Gòn, Doxiadis chủ trương mở rộng lõi trung tâm đô thị về hướng bắc, dọc xa lộ Sài Gòn - Biên Hòa. Như vậy, thành phố sẽ phát triển trong không gian giữa hai dòng sông Sài Gòn và Đồng Nai. Sân bay quốc tế đặt ở Biên Hòa, cảng Sài Gòn tập trung ở giao điểm các sông Sài Gòn và Đồng Nai (khu vực Nhà Bè).

Và cơ cấu quản lý cấp vùng

Khi hoạch định sách lược phát triển của TP.HCM, các chuyên gia quy hoạch trong nước cũng như quốc tế đều nhấn mạnh yêu cầu gắn chặt với sự phát triển toàn vùng miền Đông Nam bộ. Trong đó, phát triển các thành phố mới, các khu công nghiệp và bảo vệ tài nguyên cho toàn vùng cần phối hợp chặt chẽ với nhau. Phải chăng cho đến nay vẫn “mạnh ai nấy làm”, chưa có được cái nhìn đủ rộng và hợp tác?

Phát triển kinh tế lẫn quản lý tài nguyên thiên nhiên nên thuộc cấp Chính phủ hoặc cấp lưu vực là hợp lý nhất. Ví như Bộ KH-ĐT, Bộ TN-MT sẽ quản lý các dự án lớn phục vụ nhiều tỉnh, thành. Điều này sẽ làm giảm mâu thuẫn giữa các tỉnh trong việc quy hoạch - xây dựng các đô thị đối trọng, các khu công nghiệp, quy hoạch bảo vệ cây xanh và tài nguyên nước...

Tình hình nay sẽ tồi tệ hơn với đà tăng dân đô thị và sự hình thành ngày càng nhiều các khu công nghiệp gây ô nhiễm ở những tỉnh đầu nguồn các dòng sông lớn trong vùng. Vì vậy, cấp thiết phải có một cơ cấu quản lý cấp vùng miền Đông Nam bộ, trong đó sớm đề xuất và thực hiện quy hoạch tổng thể cho toàn vùng về cấp nước, kiểm soát ngập lụt, tiêu thoát nước và xử lý nước thải.

KTS NGUYỄN HỮU THÁI / LAN VI (ghi)

“Tôi sống ở Bình Quới (Thanh Đa) đã 60 năm rồi, ngẫm lại thấy có nhiều nghịch lý chịu không nổi. Trong khi bên kia cầu Kinh (phía trung tâm quận Bình Thạnh - PV) người ta xây dựng mới hằng ngày, thì chỗ này mười mấy năm nay không thay đổi. Người dân ở đây có đất rộng nhưng chỗ ở lại quá chật hẹp, con cái lập gia đình phải đi thuê nhà cấp bốn ở tạm bợ vì không thể xây dựng thêm. Buồn nhất là quy hoạch xây dựng khu đô thị mới của khu vực này “treo” quá lâu. Tôi chỉ mong thấy nơi chôn nhau cắt rốn của mình thay da đổi thịt, phát triển bằng nơi khác, ít nhất để con cháu tôi đang đi ở thuê còn cơ hội về đây mua đất, mua nhà. Đáng ra, trước khi giao đất, Nhà nước phải kiểm tra năng lực của chủ đầu tư chứ không thể giao đại rồi để đến 6-7 năm mới thu hồi. Nếu như chủ đầu tư đủ năng lực thì khu vực này đã thành khu đô thị đẹp từ lâu rồi”. Ông NGÔ VĂN CHÔ (phường 28, quận Bình Thạnh) / D.NGỌC HÀ (ghi)

 
>> TPHCM - Có nên xây đô thị ở vùng đất trũng?