Nghĩ về những biệt thự bỏ hoang

Những "thiên đường mơ ước", những nội thất cao cấp, với các thiết kế độc đáo ấy cần thiết và phù hợp cho một giới giàu sang nhất định. Giá bán của chúng có bao gồm giá đất đầu cơ, nên chúng không dành cho những người có thu nhập thấp, hay người sản xuất phải thu hồi vốn lâu. Chúng là biểu hiện của khoảng cách giàu nghèo. Và ở trong giới giàu có kia, nếu có ai không cần hai nhà ở cùng một địa điểm, hay đã có nhà ở trong thành phố mà vẫn xây vài ba cái để trông đợi một cái gì đó, thì ở những khu đất kia sẽ có nhiều ngôi nhà bỏ trống. Vâng, chúng là bằng chứng của đất đai nằm ngoài hoạt động kinh tế.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gần đây trong số 16 dự án của 11 chủ đầu tư được kiểm tra gồm khoảng 2.684 căn biệt thự thì còn khoảng 698 căn (chiếm gần 35%) vẫn còn ở tình trạng xây thô, bỏ hoang. Số này được rải đều tại nhiều khu đô thị trên toàn thành phố Hà Nội như: Cụm chung cư An Sinh thuộc Mỹ Đình II, Từ Liêm, khu đô thị mới Cổ Nhuế, Văn Quán, Pháp Vân - Tứ Hiệp.

Những biệt thự bỏ hoang đó nói lên cái gì? Một quan chức có thẩm quyền cho biết đó là do các chủ nhân đầu tư, đầu cơ; hoặc có một số chưa xây dựng đồng bộ nên người dân chưa sử dụng nhà. Nhìn một cách khác, trên bình diện kinh tế vĩ mô, đó là dấu chỉ của đất đai chưa được đưa vào quá trình sản xuất hay vào hoạt động kinh tế. Xin cùng xem xét nhận định ấy và lý giải nguyên do.

Đất đai đứng ngoài hoạt động kinh tế

Theo sự phát triển của nền kinh tế tự nhiên, đất đai là một trong những yếu tố sản xuất. Thật vậy, đất đai cho chúng ta ruộng vườn, nhà xưởng, chợ búa. Khi tạo nên các cơ sở kia, nó làm tăng giá trị của các cơ sở ấy; khiến cho chủ nhân có thể đem chúng đi thế chấp để có thêm tiền, hầu xây thêm các cơ sở mới, hay mở rộng các cơ sở đang có; kết quả cuối cùng là nền kinh tế phát triển, tổng sản lượng quốc gia tăng thêm. Trong ý nghĩa ấy đất đai là tư bản. Nó không chỉ thuần túy là đất. Tất nhiên phải có một hệ thống pháp lý để biến đất đai thành tư bản.

Đất đai tham gia vào hoạt động kinh tế như thế nào? Thưa, đất đai ấy - và bây giờ xin gọi là một miếng đất - phải có chủ để giữ gìn và săn sóc nó. Chủ nhân có thể dựng ở trên đó căn nhà cho mình ở, cho thuê hay bán cho người khác. Người sau cũng có thể làm nhà để ở hay mở một cửa hàng. Nếu làm nhà ở, người ấy phải có tiền mua đất, hay đi vay. Để làm được việc ấy họ phải có công ăn việc làm, có lợi tức, tiêu pha và để dành. Để dành đủ thì mua nhà, hay đi vay thêm rồi trả nợ dần, trong vòng trên dưới 10 năm. Ở các nước giàu, qua thị trường trái phiếu, người mua có thể trả lâu hơn. Như thế, và đây là điều quan trọng, giá của miếng đất và lợi tức của dân chúng không chênh lệch nhau nhiều lắm. Đối với người mua đất để làm cửa hàng, hay nhà xưởng, thì số tiền lời họ thu về mỗi năm, sau những khoản chi khác, thì phải đủ để cho họ lấy lại tiền đã mua đất trong vòng bảy tám năm, gọi là thời gian hoàn vốn. Vậy giá đất cũng không được quá cao khiến người sản xuất phải mãi lâu mới thu vốn về. Giá đó là giá thị trường, do người mua và người bán thỏa thuận, và nó cao gấp khoảng 4-6 lần mức thu nhập của dân chúng trong một năm.

Trong những điều kiện như thế đất tham gia vào quá trình sản xuất. Việc ấy diễn ra đại thể như sau. Ông A có đất thừa do ông bà để lại, hay do khai khẩn. Ông B đi làm, có lợi tức và mua đất kia làm nhà. Việc xây nhà của ông B thúc đẩy ông C làm thầu xây dựng; ông C thúc đẩy ông D sản xuất gạch; ông E xẻ gỗ, làm mộc, ông F dựng kho... Các ông tác động lẫn nhau, kẻ việc này người việc kia, kẻ trả trước, người cho gối đầu... tất cả tạo nên hoạt động kinh tế trong xã hội. Họ làm nhiều, ăn tiêu nhiều, để dành cao, đầu tư lớn thì hoạt động kinh tế sẽ gia tăng, nghĩa là phát triển. Giá đất của ông A là giá thị trường; ông B để dành tiền sau một thời gian thì mua được nhà; ông F mua đất xây xưởng thì sáu bảy năm lấy lại vốn. Khi xã hội tăng thêm số người, công nghệ cải tiến, các vòng quay "hàng - tiền - hàng" nhanh hơn, vòng "tiết kiệm - đầu tư - hoàn vốn" cho nhiều lợi tức hơn thì kinh tế phát triển. Kiếm tiền dễ hơn, hoàn vốn nhanh hơn thì đời sống vật chất gia tăng, cuộc sống tinh thần phong phú cho tất cả.

Sự trình bày trên có thể hơi cường điệu, hoặc quá đơn giản; nhưng mục đích của nó là làm rõ vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế. Trong những diễn tiến vừa kể, nếu đất đai nằm ngoài - vì giá quá cao nên không ai mua đất được - thì hoạt động kinh tế bị ảnh hưởng. Vậy khi nào thì đất đai đứng ngoài quá trình sản xuất? Thưa khi nó không còn là giá thị trường nữa mà là giá đầu cơ. Và - rất tiếc - ít nhiều đó là trường hợp của chúng ta.

Giá đất hiện nay ở ta cao gấp 25 lần thu nhập (D. Dapice, 2011). Nó là giá đầu cơ; do những người đầu cơ đất đưa ra với nhau. Họ không mua đất để làm nhà, hay để ở, cũng chẳng sản xuất kinh doanh; mà chỉ bỏ ra một số tiền nào đó, và sau một thời gian ngắn muốn lấy lại được tất cả, cộng với tiền lãi cao gấp vài lần số tiền bỏ ra. Họ không thể chờ năm bảy năm. Vì thế mới có các cơn sốt đất, rồi thị trường bất động sản đóng băng. Rồi mới có những người bán nhà bằng hồ sơ giả, nhiều người mua nhà, không cần đi xem đất. Và than bị lừa!

Luật pháp đất đai và sự thực thi luật pháp

Nguyên do chính của việc đất đai không đi vào hoạt động kinh tế là do định chế đất đai ở ta. Nó bao gồm các quy định của luật pháp và sự thực thi các quy định ấy.

Luật đất đai triển khai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý ghi trong Hiến pháp 1980. Mục đích của quy định này là để bảo đảm đất đai phục vụ lợi ích chung, và Nhà nước thu được tiền sử dụng đất cùng giá trị gia tăng của đất. Nhà nước thực sự là những quan chức nhất định phụ trách về đất đai (viên chức địa chính, chủ tịch ủy ban nhân dân...). Qua họ, đất đai được quy hoạch, cấp phát và chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, khi các quy định này được đem ra thi hành thì đất đai bị bốc ra khỏi hoạt động kinh tế! Trong một thời gian dài, không có ai mua đất làm nhà, tậu đất làm xưởng. Tiền sử dụng đất - tức là giá đất - được Nhà nước ấn định theo các điều kiện địa lý, rất khoa học, và thật khách quan; nghĩa là không bị lệ thuộc vào tâm trạng của chủ thể.

Các quan chức quản lý đất đai khi thực hiện luật đã phạm một lầm lỗi nghiêm trọng là từ năm 1987 đến năm 2003 không chú trọng vào việc lập sổ bộ cho đất đai. Một việc mà bây giờ có tỉnh còn phải mất hàng chục năm nữa mới làm xong! Để giải nguy, phòng công chứng được lập, rồi sàn giao dịch bất động sản ra đời. Nhưng cái gốc chưa làm xong thì ở hai nơi kia sẽ còn nhiều rắc rối. Đã không có sổ bộ đầy đủ, các quan chức còn lúng túng khi làm quy hoạch, sửa tới, sửa lui, rồi treo, rồi giấu... Đất đai nằm sờ sờ giữa thanh thiên bạch nhật, bỗng biến thành của chìm của một số quan chức có quyền. Khi nắm của cải ấy, họ chia sẻ cho những người quen, mà đã đến với họ theo các cách khác nhau, bằng cách tiết lộ các khu đất nhất định sẽ được dùng làm gì. Những người may mắn kia bèn đi mua đất, chờ đến khi quy hoạch được công bố thì bán. Từ đó xuất hiện người đầu cơ. Người này mua đất rẻ của nông dân - mà được luật che giấu bằng từ ngữ "giải tỏa đền bù" - rồi bán cho nhà đầu tư bất động sản. Tiền người đầu cơ thu được giúp họ "trúng quả đậm"! Vậy là có người đầu cơ và có giá đầu cơ. Và giá này tăng lên, mà chỉ có tăng, trên cơ sở... tâm lý!

Nhà đầu tư bất động sản mua đất xong thì hết tiền; họ bán nền nhà trên giấy, nhiều khi nhờ quy hoạch được các quan chức điều chỉnh, và cũng "trúng quả khẳm". Nếu không làm như thế thì họ bán nhà trả góp, nhận tiền từ từ rồi ba bốn năm sau giao nhà. Đến đây lại có một lớp người đầu cơ khác. Đầu cơ nhà. Vì căn nhà đang trả góp mà vài năm nữa mới nhận được; nên họ đem bán sang tay không chờ nhận nhà. Cũng trúng lắm! Vì là giá đầu cơ. Từ từ trong số họ cũng nảy sinh nhiều lớp khác; tùy thời gian giao nhà dài hay ngắn. Họ là người "phái sinh" và đi "lướt sóng"! Từ ngữ rất tượng hình này ở ta là chỉ người đầu tư liều lĩnh (speculator) trong thị trường chứng khoán cổ phiếu hay hàng hóa giao sau. Họ "lướt sóng" được vì cổ phiếu và hàng hóa, không phải giao ngay sau khi họ bán. Hàng không có trong tay vào lúc bán đi; nhưng nghĩ rằng lúc phải giao, giá hàng xuống thấp hơn so với giá đã bán, mà mua vào thì sẽ có lãi, và bèn "liều lĩnh". Cổ phiếu là một tờ giấy, một động sản; hàng hóa cũng là một động sản, nên làm thế được. Nhà đất có phải là động sản đâu mà cũng... lướt sóng! Thiếu gì người đi lừa và bị lừa, theo kiểu có hồ sơ quy hoạch, kể cả giả lẫn thật! Bao nhiêu lâu, đất đai được mua bán với giá đầu cơ thì thị trường bất động sản có khởi sắc hay ảm đạm cũng không có ý nghĩa nhiều lắm với nền kinh tế.

Một cách khác mà nhà đầu tư bất động sản làm là đem đất góp vốn vào những liên doanh; ở đó tiền do những nhà đầu tư nước ngoài mang vào. Họ thừa tiền ở nhà bèn đem sang ta đầu tư vào bất động sản, với hy vọng một đồng vốn chín đồng lời. Dẫu sao cũng nhờ họ nhiều tòa nhà lộng lẫy, cao vút đã mọc lên.

Từ khi mở cửa, sự giàu có của đất nước nảy sinh từ năm nguồn chính: tiền đầu tư của người nước ngoài đem vào; khai thác tài nguyên; tiền của những đại gia thành công ở nước ngoài đem về; tiền của những người do các công việc khác nhau mà thu được nhiều từ các nguồn trên; và tiền của các doanh nhân tài ba trong nước biết khai thác các tài nguyên nảy sinh từ các nguồn ấy. Chính nhờ tiền của các thành phần này mà các khách sạn năm sao xuất hiện; các cao ốc văn phòng được xây; các ngôi biệt thự được dựng.

Những "thiên đường mơ ước", những nội thất cao cấp, với các thiết kế độc đáo ấy cần thiết và phù hợp cho một giới giàu sang nhất định. Giá bán của chúng có bao gồm giá đất đầu cơ, nên chúng không dành cho những người có thu nhập thấp, hay người sản xuất phải thu hồi vốn lâu. Chúng là biểu hiện của khoảng cách giàu nghèo. Và ở trong giới giàu có kia, nếu có ai không cần hai nhà ở cùng một địa điểm, hay đã có nhà ở trong thành phố mà vẫn xây vài ba cái để trông đợi một cái gì đó, thì ở những khu đất kia sẽ có nhiều ngôi nhà bỏ trống. Vâng, chúng là bằng chứng của đất đai nằm ngoài hoạt động kinh tế.