Ashui.com

Nhà “siêu mỏng - siêu méo” là cách nói dân gian về công trình xây dựng trên các ô đất không đủ điều kiện xây dựng công trình, có hình khối ảnh hưởng xấu đến bộ mặt kiến trúc và mỹ quan đô thị, gây bức xúc dư luận xã hội.

Theo Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg ngày 28/02/2005 của Thủ tướng Chính phủ thì ô đất không đủ điều kiện xây dựng công trình là “ô đất còn lại sau khi giải phóng mặt bằng có diện tích nhỏ hơn 15m2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m và không được phép xây dựng”.

Những năm qua, dù đã có những biện pháp quản lý từ mọi cấp ngành, chính quyền địa phương, lực lượng thanh tra song trên thực tế tình trạng nhà “siêu mỏng - siêu méo” vẫn còn khá phổ biến. Đặc biệt là các tuyến đường sau khi hoàn thành việc cải tạo, mở rộng đường như tuyến đường Kim Mã xưa hay tuyến Kim Liên - Ô Chợ Dừa mới... thì đều vẫn còn tồn tại các ô đất hay dạng công trình “khó xử” này. Đây cũng là điều khó tránh khỏi khi mà các tuyến đường cải tạo mở rộng đi qua khu vực dân cư cũ của đô thị lịch sử ngàn năm tuổi như Hà Nội. Với hoàn cảnh “đất chật người đông”, cuộc sống mưu sinh phụ thuộc nhiều vào việc “bám" mặt đường nên giá trị đất thực sự là “tấc đất - tấc vàng”.

Trong một tương lai không xa, để xây dựng đô thị văn minh, chấm dứt hoàn toàn tình trạng mà báo chí tốn giấy mực nêu “Đường - Thành phố, Phố - Nhà quê” thì chắc chắn các thành phố sẽ thực hiện phương thức quy hoạch đồng bộ tuyến đường và dải đất hai bên đường đảm bảo “đường ra đường, phố ra phố”, xứng đáng “đồng tiền bát gạo” bỏ ra mở đường như cách làm thành công của thành phố Đà Nẵng. Trước đây, Hà Nội cũng đã quy hoạch theo phương thức này khi nghiên cứu dự án mở đường Trần Khát Chân, nhưng do việc quản lý xây dựng theo quy hoạch lại chưa được kiểm soát chặt chẽ nên cuối cùng mong muốn vẫn chỉ nằm trên bản vẽ.

Trong phạm vi bài viết này xin chỉ bàn đến biện pháp xử lý nhà “siêu mỏng - siêu méo” - hậu quả của việc dự án mở đường không bao gồm dải đất hai bên đường. Đây là một bài toán đô thị tuy khó nhưng cũng không phải là không có lời giải đáp mà trong đó, biện pháp hợp khối công trình xây dựng trên các ô đất không đủ điều kiện xây dựng là một cách làm hợp lý.

Cách đây hơn một thập kỷ, ngày 21/7/1997 UBND Thành phố đã có Quyết định số 276/QĐ-UB quy định tạm thời về cải tạo, chỉnh trang phần công trình còn lại sau khi tháo dỡ, giải phóng mặt bằng mở đường giao thông theo quy hoạch, nêu rõ: “Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện xây dựng công trình thì dù quy hoạch chi tiết xác định là công trình công cộng hay nhà ở, chủ sử dụng có hay không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, UBND Thành phố cũng sẽ thu hồi để chỉnh trang, xây dựng theo quy hoạch” và giao “UBND quận, huyện nơi có đất bị thu hồi ra quyết định thu hồi đất đối với từng hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc tạo điều kiện để cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất để hợp khối xây dựng theo quy hoạch” (Điều 9 - Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND Thành phố)
Thế nhưng, trên thực tế thì giải pháp hợp khối công trình xây dựng trên các ô đất không đủ điều kiện xây dựng không phải lúc nào cũng thực hiện được.

Những vị trí cần hợp khối công trình

Quan điểm chung bao trùm là tất cả các công trình trên tuyến đường mới mở nếu có điều kiện thì nên hợp khối công trình, đặc biệt ở các vị trí sau:

• Công trình là chủ thể, điểm nhấn trong không gian hay trên tuyến đường;
• Công trình có tầm nhìn quan sát tốt;
• Công trình tại nút giao lộ, trên lối dẫn chính, cửa ngõ đô thị.

Những ô đất không thể xây dựng hợp khối công trình

1. Vị trí ô đất sau khi giải phóng mặt bằng có một phía là đường mới mở và phía sau là giao thông nội bộ. Nếu thực hiện hợp khối công trình với lớp nhà phía trong thì không thể xây dựng công trình “bắc cầu” từ lớp trong qua ngõ và “vươn” tới ô đất phía ngoài được. Việc “quay” sang hợp khối với công trình liền kề không phải lúc nào cũng thực hiện được nếu giải pháp thiết kế của công trình liền kề đã hoàn chỉnh hoặc đã bố trí khu phụ hay chiếu nghỉ cầu thang, không thể liên thông sử dụng.  

Dạng ô đất này nên theo giải pháp: Thu hồi đất, mở rộng đầu nút giao thông nội bộ, tổ chức không gian bố trí bảng tin, bảng chỉ dẫn hay biển hiệu tên ngõ hay ý nghĩa tên phường; biểu tượng, tượng tròn của cụm dân cư khu vực.



2. Kích thước ô đất nhỏ, kích thước chiều sâu nhỏ hơn 2m; vị trí gần bến xe bus hay các khu nhà tập thể, chung cư. Tại đây không nên hợp khối vì sẽ tạo công trình siêu mỏng cũng không xây tường rào mà nên tổ chức trồng cây bóng mát, trông giữ các phương tiện xe đạp, xe máy cho khách khi trung chuyển sử dụng phương tiện xe bus hoặc khách của chung cư; bố trí vòi nước sạch công cộng (có thể uống), họng cứu hỏa, ghế nghỉ, trạm điện thoại...



3. Ranh giới ô đất lớp ngoài và lớp nhà phía trong không song song hoặc không trùng nhau. Đối với dạng ô đất này không thể hợp khối công trình vì sẽ tạo nhà siêu mỏng. Nếu là tính chất chung của cả dãy thì nên bố trí thành điểm đỗ xe hoặc kết hợp thành bến xe bus nếu phù hợp.



Kiểm soát việc thực hiện hợp khối công trình

1. Giải quyết vấn đề xã hội: Việc thoả thuận của các hộ dân liên quan (lớp trong và lớp ngoài) là trở ngại lớn nhất và khó khăn nhất để thống nhất hợp khối công trình. Nếu cứ trông chờ vào sự thoả thuận mà không có sự can thiệp, điều tiết của cấp chính quyền và đơn vị chức năng thì không bao giờ thực hiện được vì:

- Hộ dân phía ngoài (chủ sở hữu ô đất không đủ điều kiện xây dựng) cố tình xây bịt tường đặc hoặc lớp nhà mỏng để ngăn bịt với mục đích tiếp tục tận dụng lợi thế kinh doanh và để “làm giá” với hộ dân lớp trong;

- Hộ dân lớp trong ung dung “kệ” chính quyền can thiệp, giải quyết xác định giá cả ô đất của hộ lớp ngoài với “niềm tin” chắc chắn ô đất sẽ “thuộc” về họ để xây dựng hợp khối với công trình hiện có của mình mà không “tốn” công sức thoả thuận.

Chính vì cái nhìn khác hẳn nhau của các bên liên quan không thực sự vì sự nghiệp chung trật tự đô thị nên mọi sự thỏa thuận luôn giằng dai thời gian, cộng thêm sự buông lỏng quản lý của chính quyền cơ sở một số nơi nên các công trình “siêu mỏng - siêu méo” vẫn xuất hiện nhanh chóng, đặc biệt là vào những thời điểm khi mà các lực lượng “có trách nhiệm và chịu trách nhiệm” nghỉ làm việc như cuối tuần, lễ tết, buổi đêm...

2. Sự phối hợp kịp thời và đồng bộ của các đơn vị chức năng là vô cùng cần thiết để tháo gỡ các vấn đề liên quan khác, nảy sinh do:

- Dự án mở rộng tuyến đường không bao gồm các ô đất không đủ điều kiện xây dựng công trình nên muốn thu hồi các ô đất này phải lập dự án riêng;

- Giá trị ô đất thời điểm trước và sau khi thực hiện dự án mở đường chênh lệch quá lớn;

- Các hộ có ô đất nhỏ lẻ lại không đủ điều kiện tái định cư tại nơi ở mới nên bắt buộc họ phải bằng mọi giá xây dựng được công trình với quy mô tối đa trên ô đất còn lại sau giải phóng mặt bằng.

3. Quy định các bước thực hiện việc để hợp khối công trình: Đã có nhiều ý kiến đề xuất theo trình tự sau:

- Bước 1: Khuyến khích các hộ dân tự nguyện thoả thuận việc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất để hợp khối xây dựng theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt và điều lệ quản lý kiến trúc kèm theo (thời hạn thỏa thuận xong trước khi hoàn thành dự án mở đường);

- Bước 2: Trong trường hợp không tự thoả thuận và không thực hiện đúng các quy định  pháp luật của Nhà nước và Thành phố thì UBND các quận huyện tổ chức thu hồi các ô đất này theo Điều 9 - Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND thành phố Hà Nội với mức giá đền bù bằng mức giá đền bù các ô đất tương tự áp dụng chung cho cả Dự án;

- Bước 3: Sau khi thu hồi các ô đất này, UBND quận huyện lên phương án sử dụng, ưu tiên chuyển nhượng cho hộ dân phía trong hoặc liền kề (nếu có nhu cầu để hợp khối) theo giá trị đất của tuyến đường mới mở. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất có trách nhiệm xác định giá trị của ô đất sau khi mở đường.   

Nếu hộ dân phía trong (hoặc liền kề) không có nhu cầu sử dụng ô đất này, UBND quận huyện có trách nhiệm tổ chức quản lý ô đất sử dụng vào mục đích công cộng theo đúng quy định về quy hoạch kiến trúc, đảm bảo văn minh và đạt hiệu quả thẩm mỹ đô thị.

Những lưu ý khi hợp khối công trình

- Khi xem xét cấp phép xây dựng, các quận huyện tính toán kích thước tổng thể công trình hợp khối để đảm bảo tỷ lệ khối không gian 3 chiều: rộng, dài và cao của công trình, nhằm ngăn chặn khối công trình dạng “siêu mỏng - siêu méo”;

- Mặt tiền của từng chủ sở hữu riêng trong một công trình hợp khối phải thống nhất về kiểu dáng, ngôn ngữ kiến trúc chung (cốt cao độ, phân vị ngang, phân vị đứng, màu sắc, chiều rộng và độ vươn của ban công...);

- Tùy vào độ sâu ô đất (từ mỏng đến dày) mà xây dựng công trình giật cấp cao dần lên. Như vậy sẽ tránh được hiện tượng công trình siêu mỏng (hiện nay tình trạng công trình hợp khối có độ cao đều nhau bất kể chỗ đất mỏng hay dày). 



Cơ chế thực hiện việc hợp khối công trình 

- Chính quyền địa phương phường xã, thị trấn là đơn vị chịu trách nhiệm trực tiếp và toàn diện trong việc quản lý ngăn chặn và xử lý kịp thời dạng công trình này;

- Chế tài xử lý vi phạm trật tự xây dựng phải được các đơn vị có trách nhiệm thực thi nghiêm túc như đã được quy định cụ thể: Đối với các công trình cố tình xây dựng trên đất không đủ điều kiện cấp phép xây dựng, trong thời gian chuẩn bị tiến hành thực hiện thu hồi hoặc cưỡng chế phá dỡ sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và sở hữu nhà, không được chấp thuận mua bán, chuyển dịch nhà và đất. UBND phường, xã, thị trấn phải kịp thời lập hồ sơ hành vi vi phạm báo cáo và đề xuất UBND quận, huyện quyết định xử lý theo thẩm quyền; đồng thời thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện, nươớc, các hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ khác đối với những công trình này;

- Các chủ sở hữu ô đất phải cam kết bằng văn bản trước khi cấp giấy phép xây dựng công trình trong việc hợp khối và thi công đồng thời. Trong trường hợp không khởi công đúng thời hạn cam kết hoặc thi công sai thiết kế được cấp phép phải thu hồi ngay giấy phép xây dựng và xử lý công trình sai phạm kịp thời và triệt để;

- Chính quyền quận huyện quy định một đơn vị thi công toàn bộ công trình hợp khối để đảm bảo kiểm soát việc thi công đồng thời và kiến trúc thống nhất;

- Tổ chức thi sáng tác ý tưởng về chức năng sử dụng và tổ chức không gian các ô đất không đủ điều kiện xây dựng; đề xuất hình thức công trình hợp khối ở các vị trí quan trọng trên tuyến đường, nút giao thông...

Xây dựng đô thị đẹp phải bắt đầu từ từng tuyến phố văn minh, trong đó có việc xóa bỏ, xử lý hiện tượng nhà “siêu mỏng - siêu méo” đã gây nên tình trạng lộn xộn, thiếu thẩm mỹ trong kiến trúc và xây dựng. Đây vừa là chủ trương của Nhà nước và Thành phố, vừa là mong muốn và mối quan tâm thể hiện trách nhiệm của mỗi người dân Thủ đô. Tuy nhiên, để thực hiện mong muốn này trong điều kiện thực tiễn khi trình độ phát triển mọi mặt kinh tế, xã hội, kinh nghiệm và tri thức quản lý còn chưa cao là một việc khó khăn, đòi hỏi sự nỗ lực, quyết tâm và nghiên cứu, học hỏi, sáng tạo thường xuyên và lâu dài của các cấp chính quyền, cơ quan quản lý và toàn xã hội. Nhưng để hướng tới một đô thị văn minh, trật tự, có kiểm soát đặc biệt là đối với đô thị với tính chất đặc thù của Thủ đô thì việc quản lý các công trình này là vấn đề khó, nhưng không thể không làm và không phải là không làm được nếu tất cả mọi người đều quyết tâm vì việc chung của đô thị.

Thời gian qua, việc lớn như kiên quyết xử lý các công trình cao tầng xây dựng sai phạm tuy khó khăn nhưng Hà Nội đã quyết tâm và việc triển khai đã đem đến những dấu hiệu tích cực, làm chuyển biến nhận thức của mọi tầng lớp nhân dân thì việc xử lý triệt để nhà “siêu mỏng - siêu méo” nếu quyết tâm chắc chắn cũng thành công, góp phần lập lại kỷ cương trật tự xây dựng./.

KTS Nguyễn Phú Đức

>> Hà Nội lập danh mục nhà siêu mỏng cần giải tỏa, thu hồi