“So với 2008, năm nay độ khó khăn còn gấp nhiều lần”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho biết. Thị trường “đóng băng”, tín dụng thắt lại, nợ đến hạn… là vấn đề của nhiều doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hiện nay. Cho nên, theo ông Châu, thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản trong năm 2011 là đứng trước lựa chọn liên quan đến việc tồn tại hay không tồn tại. Đã đến mức như thế!

Đó là thực trạng thị trường bất động sản Tp.HCM trong 5 tháng đầu năm và có thể kéo dài hết năm nay, thậm chí qua đến năm 2012. Doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM đang chuẩn bị tinh thần, chuẩn bị sức lực để đối phó với tình hình khó khăn trong cả hai năm.

Ưu thế thuộc về người mua 

- Ông nhìn nhận thế nào về tương quan cung cầu trên thị trường hiện nay?

Ông Lê Hoàng Châu (ảnh bên): Theo nhận thức của tôi, thị trường bất động sản năm 2011 có ưu thế thuộc về người mua.

Nếu có chuẩn bị nguồn tiền mua nhà để ở thì năm nay, người tiêu dùng có hai điều lợi. Thứ nhất là quyền lựa chọn của người tiêu dùng năm nay rất rộng, có nhiều dự án để lựa chọn. Trong một dự án mình cũng được lựa chọn nhiều căn hộ theo mình ưa thích.

Thứ hai là giá. Chưa bao giờ giá bất động sản lại tiệm cận với giá thành như thế này. Thậm chí có trường hợp người ta bán cắt lỗ dưới giá thành. Đặc biệt, từ bây giờ đến cuối năm người tiêu dùng rất có lợi nếu mua bất động sản.

Còn các nhà phát triển bất động sản có tiềm lực thì năm nay cũng thuận lợi trong việc phát triển quỹ đất tương lai, với cơ hội mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp. Tức là, trong năm khó khăn này lại xuất hiện thuận lợi cho những người có thực lực tài chính.

- Với giá nhà ở đang rất sát giá thành xây dựng, theo ông, tại sao thị trường vẫn khá trầm lắng?

Bởi vì chúng ta thấy là nguồn cung ở một số phân khúc thị trường đã vượt quá cầu. Trên thực tế là như vậy. Thứ hai là tâm lý thị trường, người ta thấy giá đang xuống thì muốn xuống tiếp nữa.

Như chúng ta biết là giá bất động sản tại Tp.HCM đã xuống đến mức hợp lý nên từ giờ cho đến Tết Nguyên đán tới, người tiêu dùng mua hàng không bao giờ sợ hớ giá.

Vậy có giảm giá không? Tất nhiên trong thị trường, có dự án nhích lên, có dự án giảm hơn tùy theo điều kiện của từng doanh nghiệp, không có mẫu số chung.

Có doanh nghiệp quá khó khăn thì giảm thêm, có doanh nghiệp thu hút được người mua thì tăng giá lên. Nhưng, chúng ta thấy khác biệt trong từng thị phần, ví dụ văn phòng cho thuê giá đang trong xu hướng giảm…

Khép cửa mọi nguồn vốn 

- Khi trước thị trường lên, doanh nghiệp nào cũng hồ hởi với lợi nhuận cao. Vậy nay lợi nhuận đó đi đâu rồi, thưa ông?

Ở đây còn có vấn đề lợi nhuận doanh nghiệp và lợi nhuận của chủ doanh nghiệp là hai vấn đề có tính độc lập với nhau. Khi lợi nhuận doanh nghiệp chia ra cho các cổ đông thì lợi nhuận đó không còn ở doanh nghiệp. Khi thị trường gặp khó khăn thì công ty gặp khó khăn.

Tại vì chúng ta vừa rồi, ngành bất động sản cũng như từng doanh nghiệp chưa theo hướng phát triển bền vững. Muốn phát triển bền vững phải tuân thủ nguyên lý trong đó đặc biệt là đừng đi vào ngành bất động sản với mong muốn đạt siêu lợi nhuận. Phải coi ngành bất động sản như những ngành kinh tế khác, đạt mức lợi nhuận hợp lý.

Doanh nghiệp nào nhằm mục tiêu đánh quả, trong một dự án, trong một công trình đạt lợi nhuận vài trăm phần trăm thì doanh nghiệp đó chắc chắn không phát triển bền vững. Doanh nghiệp đó có thể đánh thắng một dự án nhưng về lâu dài thương hiệu doanh nghiệp đó không thể đứng vững trong lòng người tiêu dùng.

- Tức là những bùng nổ của thị trường khi trước đã không giúp doanh nghiệp tăng tiềm lực tài chính?

Vì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM dựa vào vốn để đầu tư.

Về cơ bản, các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM hoạt động dựa trên 4 nguồn vốn: vốn chủ sở hữu tỷ lệ nhỏ; vốn vay tín dụng, kể cả vay từ các quỹ đầu tư lãi suất cao, không tiếp cận được khi đáo hạn; huy động vốn của khách hàng khó khăn; và nguồn vốn hợp tác các doanh nghiệp.

Ở Tp.HCM, tỷ trọng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp không lớn trong tổng số vốn đầu tư của một dự án, đặc biệt là dự án lớn. Theo quy định của Luật Nhà ở, với dự án trên 20 ha, nguồn vốn chủ sở hữu phải chiếm từ 15-20% tùy theo quy mô từng dự án.

Nhưng trên thực tế, đó là mới tính dự án trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và san lấp, chuẩn bị một số hoạt động là chính. Chứ nếu tính tất cả toàn bộ công trình xây dựng trên một dự án đầu tư thì tỷ trọng vốn chủ sở hữu còn thấp hơn. Như vậy, nhu cầu vốn cho mỗi dự án đầu tư rất lớn.

Còn với các dự án quy mô dưới 15 ha thì quy định là không tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu. Khi thành lập doanh nghiệp bất động sản, nếu doanh nghiệp thực hiện nhiệm vụ phát triển bất động sản đi từ đất thì được quy định vốn điều lệ tối thiểu là 6 tỷ đồng.

Nhưng con số này trong tình hình hiện nay tương đương chỉ khoảng 300 nghìn USD, bằng một căn hộ thôi. Thành ra, vốn đó theo quy định của Luật doanh nghiệp rất là thấp.

- Đó có phải lý do dư nợ bất động sản tại Tp.HCM có tỷ lệ cao so với cả nước?

Doanh nghiệp phía Nam không phải như doanh nghiệp phía Bắc, có tiền tươi thóc thật nhiều, phía Nam phải dựa vào vốn vay tín dụng rất là cơ bản. Lâu này, nguồn vốn để doanh nghiệp bất động sản dựa vào là vốn vay ngân hàng.

Nhưng khi lãi suất lên rất cao, chúng ta thấy rằng hiện nay doanh nghiệp bất động sản phải vay với lãi suất trên 20%, thậm chí đến mức độ 24-25%, là vượt so với mức độ doanh nghiệp bất động sản có thể chịu được.

Với lãi suất như thế, từ 4-5 năm, giá của dự án bị đội lên thêm một lần nữa, chỉ tính về lãi suất thôi, chưa tính mặt bằng giá của các ngành hàng khác. Như chúng ta thấy giá điện, xăng dầu, than, sắt thép, xi măng, tất cả nguyên liệu và nhân công đều tăng.

Nhưng do chính sách thắt chặt tiền tệ và bất động sản lại bị xếp vào lĩnh vực phi sản xuất nên vốn vay tín dụng các doanh nghiệp bất động sản chẳng những phải chịu lãi suất cao mà còn rất khó tiếp cận.

Cộng với chi phí quản lý, cộng với thủ tục hành chính của chúng ta hiện nay còn rất là nhiêu khê, làm cho việc chuẩn bị đầu tư của doanh nghiệp kéo dài. Việt Nam chúng ta, thời gian cấp phép một dự án tính bằng năm, làm chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên…

- Còn nguồn vốn huy động từ khách hàng trong hoàn cảnh này ra sao, thưa ông?

Miễn là đầu ra khách hàng chấp nhận. Lãi suất cao, giá nguyên liệu đầu vào, nhân công cao... không sao hết. Nhưng chúng ta thấy là đầu ra hiện nay rất khó khăn.

Thị trường hiện nay gần như phẳng: văn phòng cho thuê ế ẩm, nhiều dự án căn hộ cao cấp không bán được hàng hoặc là bán ra rất ít… Rồi cả phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp hoặc là trung bình thì hiện nay sức mua cũng yếu… Thị trường hiện rất trầm lắng, nói lên khó khăn của doanh nghiệp bất động sản phía Nam rất lớn.

Trong khi đó, vốn tiềm ẩn trong dân còn lớn nhưng người dân với chính sách lãi suất như thế này thì người dân không đưa vào sản xuất mà đưa vào tiết kiệm, vừa an toàn hơn, nhàn nhã hơn, yên tâm hơn mà lợi ích rất lớn, vì vừa rồi có những ngân hàng phá rào huy động tiết kiệm hơn 20%. Thậm chí những quỹ đầu tư, doanh nghiệp có vốn nhàn rỗi cũng chuyển sang gửi tiết kiệm, để có lợi nhuận chắc chắn mà không phải lo lắng…

- Ông cũng có nhắc đến việc hợp tác giữa các doanh nghiệp cũng là một kênh vốn cho thị trường…

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa qua rất cổ súy cho việc hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước, bởi vì chúng ta có thể phát huy ưu thế, khắc phục hạn chế của từng doanh nghiệp. Nếu xu thế này phát triển sẽ hình thành tự nhiên những tập đoàn bất động sản Việt Nam, thông qua gắn kết lợi ích kinh tế chứ không phải bằng các quy định hành chính.

Tại Tp.HCM, vừa rồi có hình thành mối quan hệ hợp tác giữa hai tập đoàn bất động sản tư nhân là Phương Trang và Đức Khải để làm các dự án 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, 289 Trần Hưng Đạo, và một dự án tại quận 7. Đó có thể đó là mô hình tốt giúp các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

(ảnh: Việt Khang) 

Nhiều doanh nghiệp chào bán dự án 

- Vậy trong tình hình khó khăn này, doanh nghiệp phải đương đầu như thế nào?

Thì đây là cơ hội để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, sắp xếp lại bộ máy của mình, tái cơ cấu đầu tư. Danh mục đầu tư, có dự án thì tiếp tục thực hiện, cái thì đình hoãn, có cái thì giảm tiến độ…

Doanh nghiệp hiện phải thực hiện nhiều phương thức đau đớn như giảm giá bán hàng,  khuyến mại bằng bù lãi suất hoặc mua đất được cho thêm đất, mua nhà được cho thêm diện tích nhà, khuyến mãi ô tô đắt tiền… Đặc biệt có doanh nghiệp chiết khấu rất lớn cho nhà đầu tư mua sỉ.

Nhiều phương thức doanh nghiệp phải làm trong đó có cả bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp. Trong tổng thể đó tạo nên một khả năng các doanh nghiệp thích ứng và tồn tại.

- Cụ thể là thị trường mua bán các dự án bất động sản hiên nay như thế nào?

Vấn đề này hiện nay là một nhu cầu thật. Nhiều doanh nghiệp đã chào bán dự án và đã có giao dịch thành công. Đó là giải pháp mà người mua được lợi, người bán cũng là sự cần thiết, sự bắt buộc phải thực hiện giao dịch đau đớn đó trong lúc này.

Có những giao dịch đang trong vòng thương lượng mà doanh nghiệp không muốn công bố. Một số trường hợp vừa rồi đã công khai, chúng ta thấy con số không chỉ trong hai bàn tay.

Đã tính toán hết để tồn tại 

- Thích ứng với khoản vay đến hạn thì doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM làm thế nào?

Hiện nay, nhiệm vụ lớn nhất của ban lãnh đạo doanh nghiệp là bán hàng, từ chủ tịch hội đồng quản trị cho đến tổng giám đốc cho đến tất cả thành viên trong doanh nghiệp đều phải tập trung cho bán hàng. Chúng ta thấy rất nhiều hội nghị bán hàng, phương thực bán hàng đang được thực hiện.

Nếu tiếp tục không bán được hàng thì doanh nghiệp đứng trước lựa chọn rất khó khăn. Có nên bán doanh nghiệp hay không. Rồi có thực hiện các biện pháp khắc nghiệt hơn hay không. Các biện pháp tôi đã nói vừa rồi, doanh nghiệp đều phải tính toán hết để tồn tại.

- Liệu cho phải chấp nhận “đi đêm” với các ngân hàng để tiếp cận tín dụng hay không?

Bây giờ thế này, các ngân hàng hiện đang bị kiểm soát rất kỹ. Cho nên Ngân hàng Nhà nước mới nắm rõ có 2 ngân hàng dư nợ tín dụng tăng vượt mức 50%, hơn 20 ngân hàng có mức dư nợ tăng trên 22%. Thế thì Ngân hàng Nhà nước nắm rất rõ, khó mà đi đêm trong tình hình này.

- Vậy theo ông, có nguy cơ nhiều doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ hàng loạt trong năm nay không?

Nước ngoài họ có nhận xét doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là số 1 thế giới. Số 1 không  phải quy mô lớn nhất, không phải làm nhiều dự án nhất mà số 1 ở đây là nói sự chịu đựng của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Chúng ta thấy năm 2008 rất khó khăn nhưng cũng không có sự đổ vỡ. Năm 2011, được đánh giá khó khăn gấp nhiều lần, nhưng chúng tôi cũng tin là không có đổ vỡ lớn. Bởi vì, doanh nghiệp bất động sản có những giải pháp như tôi vừa nêu, đã tính hết mọi khả năng.

Chúng ta tin rằng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể vượt qua được khó khăn này, dù có thể bị tổn thất. Cá biệt cũng phải có doanh nghiệp bị phá sản nhưng về tổng thể các doanh nghiệp có thể vượt qua được khó khăn này.

Hy sinh vi mô nên ở chừng mực 

- Theo ông, lãi suất bao nhiêu thì thị trường bất động sản có thể hồi phục được?

Chúng ta kỳ vọng giảm lãi suất xuống thấp nhiều nữa. Bản thân tôi cũng mong muốn lãi suất xuống một con số thôi. Nhưng trong điều kiện lạm phát hiện nay, nếu lãi suất xuống một con số thì người gửi lại rút khỏi ngân hàng và có thể chuyển sang vàng, ngoại tệ chẳng hạn. Cho nên, với Việt Nam đây là bài toán rất khó.

Chúng ta hiện nay có thể hy sinh vi mô, các doanh nghiệp có thể bị phá sản, nhưng sự phá sản nên ở chừng mực nào đó. Nếu không, sẽ có phản ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đại cục.

- Thúc đẩy giao dịch thị trường bất động sản, ngoài việc hạ lãi suất thì còn điều gì có thể tác động vào?

Để hỗ trợ thị trường, chúng tôi thực sự không đồng tình hoàn toàn với các kiến nghị của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính, thí dụ giải pháp cấm sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, cấm phân lô bán nền, cấm bán nhà xây thô, đánh thuế bất động sản bỏ hoang rồi thành lập sàn giao dịch bất động sản tập trung thay vì sàn lẻ.

Chẳng hạn cấm giao dịch tiền mặt là không đúng và vi phạm quyền sở hữu tiền của công dân. Điều cần quan tâm là chế định phải có để đảm bảo chủ đầu tư, doanh nghiệp sử dụng đúng đồng tiền cho dự án huy động vốn, đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng.

Chứ còn chuyện người ta mua bằng tiền mặt hay mua bằng chuyển khoản thì quyền của người mua. Chúng ta chưa đến giai đoạn toàn xã hội sử dụng tài khoản, thẻ tín dụng nên chưa phù hợp.

Hay phân lô bán nền, hiện nay đất nước đang phát triển, chúng ta phải chấp nhận những cái chưa thể hoàn thiện trong quy hoạch phát triển đô thị. Phân lô bán nền phải chấp nhận người ta mua nền nhà, quy hoạch xây 3 tầng thì người ta xây tầng trệt ở, hai năm sau có tiền xây tầng thứ hai và hai năm nữa mới có tiền hoàn thiện…

Anh Quân (thực hiện) 

• Bất động sản TP.HCM ra Bắc nuôi hy vọng