Ashui.com

Trong khi nhiều công ty bất động sản phải giãn tiến độ thực hiện các dự án nhà ở, căn hộ chung cư mới vì nguồn vốn vay bị hạn chế thì nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn được xúc tiến mạnh mẽ.

Một ví dụ cho xu thế này là việc Công ty SaigonLand đang thực hiện dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Emeral tại Nha Trang gồm 36 biệt thự.

Tăng cường đầu tư

Theo ông Lê Quang Hàng, Tổng giám đốc SaigonLand, dự kiến khu biệt thự sẽ được chào bán từ quí 4/2011 với giá bán khoảng 1 triệu USD/căn. Công ty này cũng đã lập dự án cho khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng rộng hơn 84 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Ông Hàng tin rằng, xu hướng sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng của những khách hàng có tiềm lực mạnh về tài chính đang gia tăng. Đó chính là tiềm năng mà các công ty bất động sản nhắm đến để khai thác, trong bối cảnh các phân khúc nhà hay đất ở vẫn trầm lắng.

Và SaigonLand chỉ là một trong những doanh nghiệp đang tham gia đầu tư vào phân khúc này. Trên thực tế, nhiều dự án đã hình thành và phát triển kéo dài từ Ba Vì, Hòa Bình, Vĩnh Phúc đến khu vực miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang vào đến Mũi Né, Long Hải, Vũng Tàu… và đa số thuộc phân khúc cao cấp.

Theo ước tính, chỉ riêng khu vực từ Đà Nẵng đến Hội An có khoảng 9 dự án với nguồn cung gần 500 căn biệt thự như The Nam Hải, Furama Resort, Ocean Villas… Hơn 50% trong số đó đã được bán hết cho khách hàng Việt Nam.

Trong báo cáo tháng 4 vừa qua của Công ty TNHH CB Richard Ellis (CBRE), ông Rechard Leech - Giám đốc điều hành của CBRE - nhận định, việc siết chặt giao dịch vàng và đô la cộng thêm hiện tượng mất giá tiền đồng gắn liền với sự kém phát triển của thị trường chứng khoán đã khiến cho bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn và có thể sinh lời. Trong đó bất động sản nghỉ dưỡng được lựa chọn bởi tiềm năng thu hồi vốn trong tương lai thông qua các chương trình cho thuê, chia sẻ thời gian và góp vốn.

Tương tự, ông Lê Minh Trí, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Sapro (đơn vị phân phối dự án biệt thự SeaLinks tại Phan Thiết), cũng cho rằng, phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng là sự chuyển hướng của các nhà đầu tư trong năm 2011 này. Ông Trí phân tích: phân khúc bất động sản du lịch được xem là lựa chọn sắp đến của nhiều doanh nghiệp Việt Nam do sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam trong thời gian gần đây và việc xác định đưa du lịch trở thành một ngành kinh tế mũi nhọn của cả nước. Người mua nhà nghỉ dưỡng không chỉ để nghỉ ngơi mà họ còn có thể kết hợp cho thuê lại như một cách đầu tư mới thay vì mua đi bán lại như trước kia.

Phí “đè” người mua

Với time share, khách hàng chớ lầm tưởng đây là một khoản đầu tư đúng nghĩa như các kênh đầu tư khác.

Tùy khả năng, khách hàng có thể chọn cho mình một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phù hợp: biệt thự, căn hộ hoặc một cách khác là sở hữu kỳ nghỉ (time share). Trong đó, mô hình time share là một hình thức mới  được giới thiệu tại Việt Nam không lâu. Cách thức này cho phép chủ sở hữu thay vì sở hữu trọn căn nhà thì có thể sở hữu một phần.

Tuy nhiên, dù lựa chọn bất kỳ loại hình nào thì vẫn có nhiều loại phí liên quan trong suốt thời gian sở hữu bất động sản, nhất là với mô hình time share. Tùy thuộc vào từng dự án với vị trí của nó sẽ có giá bán khác nhau,  dao động từ 7.000-15.000 USD cho thời hạn sở hữu từ 17-40 năm (kỳ nghỉ 7 ngày trong năm) đối với căn hộ; hoặc lên đến 20.000-25.000 USD đối với biệt thự cho thời hạn sở hữu từ 10-15 năm… Thời gian sở hữu ngắn hay dài còn tùy thuộc vào từng dự án với qui định của từng chủ đầu tư khác nhau.

Nếu mới nghe, mức giá khoảng 147 triệu đồng (7.000 USD) để sở hữu 1 căn hộ mỗi năm 7 ngày trong thời gian 30 năm tưởng là rẻ. Nhưng thực tế căn hộ này có đến 52 chủ sở hữu (tương ứng với 52 tuần trong một năm), vì vậy tính tổng giá trị một căn hộ, chủ đầu tư thu về được khoảng 7,6 tỉ đồng (tương đương 364.000 USD). So sánh với giá trị của một căn hộ cao cấp tại TP.HCM hiện nay thì chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể thu được số tiền cao hơn gấp đôi và thậm chí gấp 3-4 lần. Ngoài ra, bất kỳ dự án nào cũng phải có chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm. Hiện một số dự án đưa ra mức phí bảo trì cho năm đầu tiên sau khi ký hợp đồng giao dịch từ 3-4 triệu đồng/năm (tương ứng từ 150-200 USD/năm). Phí áp dụng cho thời gian tiếp theo chỉ được công bố vào đầu mỗi năm, tùy thuộc vào phí dịch vụ quản lý của các dự án cũng như có sự biến động theo lạm phát… Hơn nữa, nếu chủ sở hữu muốn cho thuê lại thì phải trả chi phí làm môi giới cho công ty quản lý dự án.

Chưa hết, các dự án thuộc mô hình time share đều có một ưu điểm được chủ đầu tư thường nhắc đi nhắc lại với khách hàng là có thể trao đổi kỳ nghỉ với những khách sạn, resort khác thuộc hệ thống tại nhiều địa điểm trên thế giới. Nhưng để làm được điều này, bản thân các dự án phải trở thành thành viên của Hệ thống trao đổi kỳ nghỉ quốc tế (Resort Condominium International – RCI). Về phần mình, khách hàng cũng phải đăng ký làm thành viên của RCI với phí thành viên khoảng 150 USD/năm. Ngoài ra khi muốn trao đổi kỳ nghỉ, tùy thuộc vào địa điểm đến, các thành viên phải đóng thêm phí trao đổi khoảng 100 USD/lần. Khách hàng nên làm phép tính cộng các khoản phí nói trên vào giá mua ban đầu để có một con số so sánh với mức giá dịch vụ lưu trú mình cần phải chi trả hàng năm.

Không dễ bán

Đã có khoảng 50 dự án BĐS nghỉ dưỡng Dự án biệt thự nghỉ dưỡng đầu tiên được biết đến ở Việt Nam là Mũi Né Domain vào năm 2005. Từ đó đến nay đã có khoảng 50 dự án được khởi công, với hơn 10.000 biệt thự và căn hộ được chào bán ra thị trường, chủ yếu nằm dọc bãi biển ở 9 tỉnh và thành phố gồm Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Đà Nẵng, Đồng Nai, Hải Phòng, Khánh Hòa, Nghệ An, Phú Yên, Quảng Nam và Quảng Ninh. Đặc biệt, Đà Nẵng là địa phương dẫn đầu về tỷ lệ thu hút các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng do có một dải bờ biển dài và đẹp.

Các chủ dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều cho rằng khi khách hàng mua căn hộ hay biệt thự, ngoài đáp ứng nhu cầu du lịch giải trí hàng năm thì đây còn là một khoản đầu tư có khả năng sinh lời thông qua việc cho thuê hoặc chuyển nhượng lại. Tuy nhiên, ông Lê Quang Hàng thừa nhận, mặc dù tại nhiều nơi trên thế giới, hình thức time share hay bất động sản nghỉ dưỡng có giá biến động và có thể bán lại được; song riêng tại Việt Nam, việc tìm được các khách hàng để bán lại không dễ dàng. Hơn nữa, khi thời gian sở hữu còn lại ít thì giá trị của bất động sản sẽ càng giảm đi.

Đồng quan điểm trên, một chuyên gia kinh tế tại TP.HCM cũng cho biết ông đã thử tìm hiểu mô hình bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và time share nói riêng trên thế giới với những ưu và khuyết điểm của nó. Khách hàng không nên lầm tưởng đây là một khoản đầu tư đúng nghĩa như các kênh đầu tư khác. Bởi chủ sở hữu chỉ có thể bán lại được bất động sản hay kỳ nghỉ đó với giá thấp hơn giá mua rất nhiều, thậm chí thấp hơn đến 60-70%. Do đó theo vị chuyên gia này, để mua một time share hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung thì phải là người hiểu rõ về mô hình này.

Mặc dù được đánh giá là có tiềm năng nhưng nhiều dự án hiện tại vẫn rất khó khăn khi tiếp cận với khách hàng. Ngoài việc đây là dạng sản phẩm mới trên thị trường Việt Nam thì theo ông Lê Minh Trí, có nhiều nguyên nhân dẫn đến khó khăn chung hiện nay của một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Về khách quan, kinh tế vĩ mô khó khăn đã ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản nói chung. Hơn nữa, thị trường đang dần đi vào hướng chuyên nghiệp và người mua cũng tinh tế hơn trong lựa chọn của mình. Đặc biệt, theo ông Trí, ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn chưa quen với phương thức time share. Tuy nhiên, ông cho rằng cùng với sự phát triển của nhu cầu nghỉ dưỡng, hình thức mới này sẽ có sự đón nhận mạnh mẽ trong tương lai không xa./.
 
Lê Yến

• Bất động sản nghỉ dưỡng đang bội thực?