Ashui.com

Hợp đồng mua bán nhà chung cư hiện nay vừa phải làm theo mẫu của Bộ Xây dựng ban hành vừa phải được đăng ký theo thủ tục của Bộ Công Thương. Liệu có thật sự cần thiết? 

Tranh chấp chung cư và điều khoản bất công từ hợp đồng mua bán nhà chung cư

Tranh chấp phát sinh liên quan đến chung cư đã và đang xảy ra tại nhiều chung cư. Các tranh chấp này thường liên quan đến hoạt động mua bán, quản lý, vận hành, bàn giao kinh phí bảo trì, diện tích sở hữu chung – riêng trong nhà chung cư.

Người mua nhà chỉ có lựa chọn là chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn. Trong ảnh: Một dự án bất động sản ở Long An. (Ảnh: N.K)

Theo kết quả giám sát của Ủy ban Pháp luật (Quốc hội) vào năm 2023, các tranh chấp dạng này xảy ra khá nhiều, một số tranh chấp phức tạp, xảy ra trong thời gian dài nhưng chưa được giải quyết dứt điểm.

Điều này tạo nên nhiều hệ lụy tiêu cực như gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng đến niềm tin của người mua nhà, đến môi trường kinh doanh, đặc biệt là thị trường bất động sản, đồng thời có nguy cơ tạo nên những bất ổn về an ninh tại các đô thị lớn(1).

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này nhưng trong số đó, phải kể đến tình trạng ký kết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, do các chủ đầu tư soạn thảo, chứa nhiều điều khoản không công bằng đối với người mua nhà.

Theo báo cáo của Bộ Công Thương về kết quả kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo Luật Bảo vệ người tiêu dùng năm 2010, bộ này đã tiếp nhận 1.714 hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp trong giai đoạn 2012-2023.

Kết quả cho thấy, tỷ lệ hồ sơ được chấp nhận khá thấp, giai đoạn 2020-2022 chỉ đạt 30-40%, 10 tháng đầu năm 2023 chỉ còn 27%. Trong đó, có khoảng 35% số lượng hồ sơ đăng ký có từ 40 lỗi trở lên, 50% có từ 20-40 lỗi và gần 15% có dưới 20 lỗi.

Cũng theo báo cáo nói trên của Bộ Công Thương, phần nhiều các lỗi được phát hiện trong các hợp đồng trong lĩnh vực chung cư đều là các lỗi nghiêm trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua căn hộ chung cư, sử dụng dịch vụ tại chung cư và vi phạm quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010.

Chẳng hạn như hợp đồng chứa đựng các điều khoản: (i) hạn chế, loại trừ trách nhiệm của chủ đầu tư; (ii) hạn chế, loại trừ quyền khiếu nại, khởi kiện của người mua căn hộ; (iii) cho phép chủ đầu tư đơn phương thay đổi điều kiện của hợp đồng đã thỏa thuận trước với người mua nhà hoặc quy tắc, quy định bán hàng, cung ứng dịch vụ áp dụng đối với người mua nhà khi mua nhà chung cư không thể hiện cụ thể trong hợp đồng; (iv) cho phép chủ đầu tư đơn phương xác định người mua nhà không thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ, đơn cử như việc xác định hành vi vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào của bên mua sẽ do bên bán xác định; (v) cho phép chủ đầu tư quy định hoặc thay đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đơn cử như phí trông giữ xe; (vi) cho phép chủ đầu tư quyền giải thích hợp đồng trong trường hợp điều khoản của hợp đồng được hiểu khác nhau; (vii) bắt buộc người mua nhà tuân thủ các nghĩa vụ ngay cả khi chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ; (viii) cho phép chủ đầu tư chuyển giao quyền, nghĩa vụ cho bên thứ ba mà không cần sự đồng ý của người mua nhà.

Bên cạnh đó, nhiều hợp đồng cũng tồn tại không ít điều khoản thiếu rõ ràng và không mang tính cân bằng giữa quyền và nghĩa vụ của hai bên như: (i) quy định chế tài xử lý vi phạm chênh lệch giữa hai bên, theo hướng bất lợi cho người mua nhà; (ii) thiếu sự rõ ràng trong điều khoản về thời gian hoàn trả tiền cho bên mua; (iii) điều khoản về danh mục nguyên, vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ không được quy định hoặc không đầy đủ, thiếu rõ ràng; (iv) điều khoản quy định về giới hạn chênh lệch giữa diện tích sử dụng theo hợp đồng và diện tích sử dụng thực tế làm cơ sở để bên mua từ chối nhận bàn giao căn hộ không hợp lý.

Kiểm soát nội dung hợp đồng: khi hai bộ cùng nhúng tay

Khảo sát thực tế hoạt động mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua nhà, người viết nhận thấy những phản ánh trong báo cáo của Bộ Công Thương là hoàn toàn có cơ sở. Thông thường, người mua nhà chỉ có lựa chọn là chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng mà chủ đầu tư đã soạn thảo sẵn, hiếm khi có đủ khả năng để thương lượng, yêu cầu chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng khi phát hiện những điều khoản không công bằng.

Chính vì lẽ đó, việc kiểm soát nội dung của các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được xem là một trong những biện pháp quan trọng để bảo vệ người mua nhà chung cư.

Sau khi Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010 có hiệu lực, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 02/2012/QĐ-TTg về danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp là một trong chín loại hợp đồng phải đăng ký theo thủ tục do Bộ Công Thương quản lý.

Thêm vào đó, năm 2022, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 kèm theo hàng loạt mẫu hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó có mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Nghị định 02 quy định việc bán, chuyển nhượng bất động sản và dự án bất động sản phải áp dụng mẫu hợp đồng được quy định kèm theo nghị định. Đồng nghĩa, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải áp dụng mẫu hợp đồng do Chính phủ ban hành kể từ khi Nghị định 02 có hiệu lực.

Mục đích của quy định này cũng hướng đến việc đảm bảo các nội dung chính của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được xây dựng theo hướng cân bằng quyền lợi của hai bên, bảo vệ người mua nhà.

Như vậy, kể từ khi Nghị định 02 có hiệu lực, các chủ đầu tư khi sử dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu vừa phải sử dụng mẫu do Chính phủ ban hành (dưới sự quản lý trực tiếp của Bộ Xây dựng) vừa phải đăng ký hợp đồng mẫu theo quy định của Thủ tướng Chính phủ (dưới sự chủ trì của Bộ Công Thương).

Quy định trên của Nghị định 02 mặc dù hướng đến việc bảo vệ người mua nhà nhưng cũng gây ra nhiều tranh luận trái chiều về sự cần thiết của việc bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng được Chính phủ soạn sẵn cho một mối quan hệ thuần túy dân sự vốn là việc của đôi bên. Quy định này không đảm bảo quyền tự do hợp đồng cũng như được cho là không cần thiết trong bối cảnh tất cả các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu đều phải tiến hành đăng ký, kiểm soát trước khi áp dụng.

Thực tế, báo cáo từ Bộ Công Thương cho thấy, từ năm 2022 đến nay, tức là từ thời điểm Chính phủ ban hành mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tỷ lệ hồ sơ đăng ký hợp đồng loại này được chấp nhận rất thấp, trung bình hai năm qua chỉ có 32%. Nguyên nhân được phản ánh là hầu hết hồ sơ đăng ký lần đầu đều không áp dụng đúng mẫu do Chính phủ ban hành và trong hợp đồng chứa đựng các lỗi nghiêm trọng liên quan đến bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Từ kết quả trên có thể suy luận ra một số vấn đề: (i) việc tuân thủ quy định bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định 02 là không cao; (ii) nội dung của mẫu hợp đồng do Chính phủ ban hành vẫn chưa đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi người mua nhà dưới góc độ của Luật Bảo vệ người tiêu dùng.

Mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 02 hiện tại chỉ bao gồm các điều khoản cơ bản, do đó nhiều nội dung khác vẫn cho phép các bên được thỏa thuận như quyền và nghĩa vụ của các bên, việc bàn giao căn hộ, các chế tài xử lý vi phạm… Đây đều là những không gian để các chủ đầu tư “cài cắm” vào các điều khoản không công bằng đối với người mua nhà.

Người viết cho rằng việc áp đặt nghĩa vụ áp dụng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do Chính phủ ban hành cùng với nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu là không cần thiết, gây nên sự chồng lấn giữa các quy định và hoạt động quản lý nhà nước cũng như làm tăng nghĩa vụ tuân thủ của doanh nghiệp.

Do đó, để giải quyết vấn đề này, Bộ Xây dựng và Bộ Công Thương cần tìm được tiếng nói chung theo hướng xây dựng cơ chế phối hợp trong hoạt động kiểm soát hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.

Theo người viết, cần tiếp tục duy trì cơ chế kiểm soát điều khoản hợp đồng mẫu đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong Quyết định thay thế Quyết định 02/2012/QĐ-TTg chuẩn bị ban hành trong thời gian tới đây.

Đồng thời, các quy định về sử dụng mẫu hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng cần thay đổi theo hướng tham khảo, khuyến khích áp dụng thay vì áp đặt nghĩa vụ bắt buộc sử dụng như Nghị định 02, ít nhất là đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Lưu Minh Sang - Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM

(1) https://quochoi.vn/uybanphapluat/giamsat/Pages/giam-sat.aspx?ItemID=437

(KTSG Online)