Ashui.com

Hiện nay chúng ta đang mầy mò, Nhà nước cũng đang tìm các giải pháp cho vấn đề này. Tuy nhiên, cách làm là nên xây dựng một cơ chế, trong đó hình thành một tam giác 3 đỉnh.

"Nhà nước nên có cơ chế chính sách thật hấp dẫn" - TS. Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhà nước nên có cơ chế, chính sách thật hấp dẫn thì mới thu hút các chủ đầu tư tham gia. Cụ thể như sau:

- Xác định mức thu nhập thực tế của người lao động hoặc tổng mức thu nhập thực tế của các thành viên trong một hộ gia đình dưới mức qui định chuẩn (ví dụ tổng mức thu nhập thực tế khoảng 4 hoặc 5 triệu đồng/hộ/tháng, hoặc 6 triệu đồng/hộ/tháng) thì thuộc diện thụ hưởng của chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

- Điều tra, khảo sát kỹ các đối tượng thụ hưởng chương trình nhà ở xã hội, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp: Có bao nhiêu người? đang làm nghề gì? Nơi ở hiện tại? Nơi làm việc hiện tại? Phương tiện đi lại hiện tại? Qui mô hộ gia đình? Thu nhập thực tế? Độ tuổi và giới tính? Nhu cầu căn hộ rộng bao nhiêu? Giá thuê căn hộ bao nhiêu? Giá mua căn hộ bao nhiêu? Mong muốn trả góp trong thời gian bao lâu? Lãi suất chấp nhận được là bao nhiêu? Mong muốn ở tại địa bàn quận/huyện nào?...

- Nhanh chóng thu hồi các quỹ đất của các cơ quan Trung ương và địa phương đang bị sử dụng lãng phí, gây ô nhiễm, cho thuê lại kiếm chênh lệch... Quy hoạch lại các khu này thành khu nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp với chỉ tiêu hệ số sử dụng đất cao hơn hệ số dành cho nhà ở thương mại: mật độ xây dựng có thể lên tới 60-70%, chiều cao tầng có thể lên tới 15 - 20 hoặc trên 20 tầng, diện tích mỗi căn hộ khoảng 25 - 70m2, giá thành khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2 (nên áp dụng công nghệ xây dựng nhà giá rẻ của các nước khác sao cho giá thành khoảng 4 - 5 triệu đồng/m2). Người lao động có thể thuê, hoặc thuê mua, hoặc mua trả góp trong thời hạn 20 hoặc 25 năm với lãi suất thật ưu đãi và ổn định trong 20 - 25 năm (bằng 30-50% lãi suất trần cho vay của các ngân hàng thương mại).

- Cho các chủ đầu tư được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn thuế giá trị gia tăng, được miễn thuế sử dụng đất 3 năm đầu từ khi triển khai dự án; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm; thu tiền thuê nằm trong khung giá qui định của thành phố.

- Đơn giản hoá tối đa qui trình giải quyết thủ tục hành chính để các chủ đầu tư có thể sớm triển khai thực hiện dự án nhằm giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở của người dân.

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ chương trình kích cầu của thành phố với hỗ trợ lãi suất 100%.

- Đối với những chủ đầu tư có dự án nhưng chưa đền bù giải toả xong thì UBND TP nên có cơ chế, chính sách để giúp hoàn thành công tác đền bù giải toả và thực hiện nhanh chóng các bước tiếp theo như quy hoạch, cấp phép xây dựng,... nhằm giúp cho chủ đầu tư sớm triển khai thực hiện dự án đáp ứng yêu cầu của chương trình nhà ở xã hội, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.

- Nhà nước nên nghiên cứu và thành lập một Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội và quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội thì mới có thể đẩy nhanh việc triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người dân.

• Ảnh bên : Nhà ở công nhân KCN Tân Bình - TP.HCM

"Cần xây dựng cơ chế vận hành tam giác 3 đỉnh" - Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị, Tổng Giám đốc Cty CP Phát triển Nhà Thủ Đức

Hiện nay chúng ta đang mầy mò, Nhà nước cũng đang tìm các giải pháp cho vấn đề này. Tuy nhiên, cách làm là nên xây dựng một cơ chế, trong đó hình thành một tam giác 3 đỉnh. Đỉnh thứ nhất là một tổ chức quản lý nhà ở đứng ra thực hiện quỹ phát triển, cơ quan quản lý phân bổ vốn cho tất cả các địa phương; Đỉnh thứ 2 là các nhà thầu để họ tham gia cùng với nhà nước xây dựng; Đỉnh thứ 3 là định chế tài chính để cung cấp kinh phí xây dựng. Có quỹ phát triển nhà ở được điều hành bởi cơ quan nhà ở nhưng tồn tại mang tính độc lập tương đối, có thể huy động vốn từ rất nhiều các cơ quan, cung cấp vốn cho chủ đầu tư, tổ chức xây dựng cho các nhà thầu rồi sau khi xây dựng xong lại phân phối lại cho các doanh nghiệp.

Phân phối NƠXH có thể tiến hành theo hình thức trả góp, cho vay lãi suất thấp. Muốn vậy cần phải có định chế tài chính, có quỹ riêng và có tổ chức riêng để quản lý vấn đề này. Đồng thời, nhà nước cũng nên khuyến khích các xí nghiệp tự xây nhà ở cho công nhân với những ưu đãi về tài chính, thuế nhất định.
 

"Tìm ra nguyên nhân “nghẽn” thị trường nhà ở xã hội, tức là tìm ra lời giải" - Bà Tạ Thị Ngọc Thảo, Tổng GĐ Công ty TNHH TTNT

Tôi nghĩ, tìm ra nguyên nhân “nghẽn” thị trường NƠXH, tức là tìm ra lời giải. Những điều làm cho chủ đầu tư chưa mặn mà với thị trường này là:

- Cung và cầu khó gặp được nhau : Nhóm NƠXH rất cần nơi ở nhưng không mua nổi nhà. Chủ doanh nghiệp đầu tư NƠXH lo ngại không bán được. Lý do là, thu nhập của nhóm NƠXH thường không cao, nếu vay ngân hàng thì khó mà vay được. Nếu vay được thì lấy gì thế chấp và trả lãi vay? Còn chủ doanh nghiệp thì không thể bán nhà thấp hơn giá vốn và vì khả năng tài chính có hạn không thể cho khách hàng NƠXH nợ dài hạn.

- Chính sách vĩ mô chưa tạo được sự an tâm cho chủ đầu tư: giữa năm 2008 ưu tiên kiềm chế lạm phát, ngân hàng đột ngột cắt nguồn vốn vay tất cả các dự án, trong đó có dự án NƠXH; đầu năm 2009 ưu tiên ngăn chặn suy thoái ngân hàng lại bơm  tiền. Câu hỏi đặt ra là: “Sau khi ngân hàng bơm tiền là gì? Có phải là đột ngột cắt?”. Trước khi quyết định đầu tư, chủ doanh nghiệp đã tính toán dòng tiền rất sít sao. Những chuyện “đột ngột” trong điều tiết vĩ mô đã làm cho nhiều chủ đầu tư lâm vào hoàn cảnh đứng bên bờ vực phá sản...

- Cho đến hiện nay sau nhiều năm tranh cãi, đẩy đưa, qua lại, giữa các bộ - ngành liên quan đến nhà - đất, vẫn chưa thể kết luận có mấy loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà? Giấy này màu gì, hồng hay đỏ? Bộ nào, nơi nào cấp? Nguồn vốn đầu tư làm ra sản phẩm NƠXH rất lớn, nếu không tiên liệu được rủi ro thì chủ doanh nghiệp sẽ không mở túi tiền!

- Và, thủ tục cùng với bộ máy hành chính. Với thủ tục mỗi nơi một phách, với một bộ máy “hành là chính” đã và đang làm nản lòng các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong thời kinh tế hội nhập, không đầu tư thị trường này thì đầu tư thị trường khác ; không trút tiền vào Quốc gia này thì trút tiền vào Quốc gia khác, hà cớ gì tự trói buộc mình với rủi ro?

• Ảnh bên : Dự án nhà ở công nhân KCN - Đông Âu

"Nhà ở công nhân phải bắt đầu từ chính sách" -  KTS. Nguyễn Văn Tất, TP Hồ Chí Minh

Công nhân ở một tháng trả 50.000đ tiền thuê nhà, nhà đầu tư làm thế nào để chỉ cho thuê với bằng ấy tiền mà vẫn có lãi, do vậy cần phải tính toán xây nhà thế nào?

Khu vực tam giác TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương có hàng triệu công nhân, trong đó có tới 2/3 cần nhà. Hiện thời, Nhà nước chỉ lo  được khoảng 7%, còn lại họ ở trọ ngoài, trọ nhà dân. Trọ nhà dân thì ngăn buồng, ngăn nhà, 1 buồng 2 - 3 người ở chung, điều kiện ở quá tồi tàn, lại thêm vấn đề an ninh, có chút tiền để ở nhà trọ  thì dễ mất, công nhân đi làm đeo vàng đầy tay, rất nguy hiểm…

Vừa qua, công ty Nikkei ở TP Hồ Chí Minh bỏ tiền túi ra mấy chục tỷ để xây nhà cho công nhân và cho họ ở miễn phí, với phí tượng trưng mấy chục ngàn/tháng, có tivi, máy giặt, căngtin… điều kiện ở rất sạch sẽ. Tại sao họ làm cái đó? Vì họ muốn công nhân ổn định tinh thần để yên tâm sản xuất tốt. Tuy nhiên, do không được sự hỗ trợ của Nhà nước, vẫn bị tính thuế như xây nhà dịch vụ nên Nikkei không chủ trương tiếp tục làm chương trình này. Đất không cho xây, nhà thì tính theo đất làm nhà máy, anh làm nhà ở công nhân, tất cả chi phí không được tính là phúc lợi, không được miễn thuế, vẫn tính vào đầu tư. Vậy thì tại sao doanh nghiệp lại phải lo cho công nhân?

Trường hợp Khu chế xuất Tân Thuận lại khác. Cũng làm thử một vài nhà ở cho công nhân, nhưng kết cục là nhà để trống, dù giá thuê rẻ. Thậm chí mời công nhân vào mà họ vẫn không ở vì chỗ đó không có không gian, dịch vụ... đi làm ở nhà máy đến lúc về lại bị nhốt trong một không gian chật chội, không ai muốn.

Như vậy, không có chỗ cho công nhân ở, nhưng làm ra rồi công nhân cũng không ở, rốt cuộc nhà ở công nhân vẫn là một vấn đề xã hội.

Nếu quy hoạch cho 5.000 dân nông thôn thì quy phạm cho phép 5.000 dân đó có trường học, trạm xá thông tin, nhà trẻ. Trong khi đó, hàng trăm ngàn công nhân kéo theo gia đình, con cái, hàng triệu con người trong một cộng đồng mà không có bất cứ chuẩn mực nào về hạ tầng xã hội, người ta phải dựa vào cái hạ tầng xã hội của cộng đồng dân cư tại chỗ, thế là nó bị quá tải, và dẫn đến nó phá hỏng cả cộng đồng dân cư đó.

• Ảnh bên : Nhà ở cho công nhân KCN Đồng Vàng - Bắc Giang

Bài toán về nhà ở cho công nhân vẫn còn rất nan giải. Nhà ở công nhân nếu không bắt đầu từ chính sách khôn ngoan của nhà nước thì tính sẽ không ra.

Xây dựng nhà ở xã hội bằng cách nào? - PV ông Vũ Khoa, Chủ tịch hiệp hội nhà thầu VACC

Có hai cách: Cách thứ nhất, có thể xây những khu nhà có mức độ hiện đại trung bình nhưng có môi trường sống và cơ sở hạ tầng đầy đủ để cho thuê.

Ai sẽ là người bỏ tiền ra làm nhà cho thuê? Chính phủ không thể bỏ tiền ra, địa phương cũng không đủ điều kiện và năng lực để làm. Chính vì vậy phải tổ chức cho các doanh nghiệp vào cuộc. Các doanh nghiệp vào cuộc họ cũng không có đủ tiền để mang ra đầu tư dài hạn. Do đó phải có sự kết hợp giữa ngân hàng và doanh nghiệp, có chính sách giảm bớt thuế, thậm chí giảm xuống rất thấp. Điều này thì nhà nước phải có chủ trương mới có thể thực hiện được.

Ở các nước khác, hình thức cho vay và trả góp rất phổ biến, đây cũng là một chính sách rất văn minh. Ở ta, cái này chưa phát triển. Để làm được cần có sự tính toán có sự đồng bộ giữa ngành Xây dựng, giữa ngành quản lý, giữa ngân hàng tài chính. Bên ngân hàng hoàn toàn có thể tin tưởng rằng tiền bỏ ra cho vay sẽ được hoàn trả lại doanh nghiệp xây dựng nhà cho thuê, tiền thuê ấy lại trả lại cho ngân hàng chứ không phải cho các công ty lớn vay để phát triển nhà thương mại, khi mà họ không bán được thì ngân hàng sẽ không thể thu hồi.

Nhà nước, địa phương cấp đất, doanh nghiệp vay tiền để phát triển. Đã là doanh nghiệp làm ăn thì phải có lợi nhuận, chúng ta cần tính toán cụ thể xem với khu nhà không mất tiền đất, giá xây dựng vừa phải, không có thang máy, không có phương tiện hiện đại, đủ để sống một cuộc sống tương đối và có cơ sở hạ tầng đầy đủ thì nó là bao nhiêu. Sau đó cho tổ chức đấu thầu. Xí nghiệp nào làm được lợi nhuận ví dụ ở khoảng độ 5 - 7%, họ đấu thầu chính là đấu ở cái lợi nhuận ấy. Bên nào thắng thì để cho họ làm. Ngân hàng cho chính công ty thắng thầu vay. Như vậy vấn đề có thể giải quyết được. Đấu thầu như vậy chúng ta vừa có thể chọn ra được một xí nghiệp có khả năng đảm đương công việc tốt và đồng thời giá cũng sẽ tốt hơn. Như vậy, chúng ta sẽ giải quyết được một cách cơ bản, đó là làm nhà để cho thuê, đó là hướng thứ nhất.

Hướng thứ hai,  ở một góc độ khác, chúng ta chuẩn bị một khu đất quy hoạch có cơ sở hạ tầng đàng hoàng. Sau đó đem bán những vị trí đẹp cho mục đích kinh doanh, còn lại bán cho các hộ có thu nhập thấp với giá hợp lý. Như vậy, vừa huy động được tiền đóng góp của nhân dân, vừa giúp cho những người có thu nhập thấp có thể mua nhà. Tuy nhiên nếu không làm chặt sẽ rất dễ dấn đến các vấn đề tiêu cực, có người không hề nghèo mà vẫn được mua nhà rồi đầu cơ, còn người thực sự cần thì lại không đến lượt. Cũng giống như vừa qua trong việc phát tiền ăn Tết cho người nghèo, anh nhà gác 3 - 4 tầng cũng được, còn người nhà tranh lại không. Vấn đề là phải hết sức chặt chẽ và phải làm hết sức đồng bộ. Khi ta xác định người này là nghèo thật, người này là thấp thật để cho người ta vào mua và thuê thì phải có một quy chế rất chặt chẽ, làm rất nghiêm.

• Ảnh bên : Nhà ở KCN Linh Trung - TP.HCM

Để tránh tiêu cực, phải có sự phối hợp đồng bộ của tất cả các ngành, có hẳn một chương trình về vấn đề này mà mọi người đều tham gia, trung tâm ở đây là Bộ xây dựng. Bộ xây dựng có thể là nơi được Chính phủ giao trực tiếp tổ chức việc này, mời tài chính đến, mời ngân hàng đến, mời nội chính đến, mời bên Lao động đến để kiểm tra xem điều kiện để những người được mua nhà đã chính xác chưa.

Sau đó là quản lý vấn đề này như thế nào? Không thể có chuyện mua nhà xong lại bán lại. Cần nghiêm cấm bán nhà trong vòng 5 năm. Người có thu nhập thấp cũng  không thể có thu nhập thấp cả đời, nền kinh tế ngày một đi lên, mức sống của người  dân cũng tăng lên. Những người có thu nhập thấp hôm nay, ngày mai họ lại có nhu cầu cao hơn. Vậy, làm sao trong thiết kế, quy hoạch có thể gộp 2-3 căn hộ lại thành một căn hộ. Khi điều kiện sống cải thiện, anh lại di chuyển chỗ khác, những người ở lại thì vẫn có thể phát triển không gian.

Vừa qua, một số các khu vực đã phát triển chương trình xây nhà giá rẻ. Đây là một tín hiệu mừng, tuy nhiên nó chưa đồng bộ, chưa giải quyết được những vấn đề cơ bản, vẫn là tự phát. Vấn đề quan trọng nhất vẫn là người đứng ra tổ chức chương trình này.


"Để giải bài toán về nhà ở xã hội cần có sự phối hợp giữa: Nhà nước - Nhà đầu tư - Người dân" - KS. Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc CTy TNHH Địa ốc Đất Lành

Đối với nhà nước:

Về công tác tổ chức: Phải có ủy Ban Quốc gia phát triển nhà ở trực thuộc Chính phủ, nghiên cứu, điều tra xã hội học và đề xuất các chỉ tiêu, biện pháp thực hiện. Cần thành lập Tổng Cục phát triển nhà là đơn vị chịu trách nhiệm và có tư cách pháp nhân thực hiện các chỉ tiêu của ủy Ban Quốc gia phát triển nhà ở.

Về cải cách thủ tục hành chính: Phải tinh giảm tối đa các luật lệ, thủ tục đừng để chồng chống nhau gây khó khăn cho các nhà đầu tư, nó là nguyên nhân đẩy giá thành căn hộ lên cao và khan hiếm căn hộ. Có thể nói luật lệ hiện nay chỉ mang tư duy quản lý, bảo mạng chứ không hề có tư duy phát triển, còn cán bộ thụ lý lại thiếu trách nhiệm, đùn đẩy nhau từ đó gây tác hại lớn cho thị trường địa ốc bằng các mầm bệnh mà khi trở trời thì “sốt - lạnh” liên tục theo chu kỳ đã qua. Việc triệt để phá vỡ “lô cốt” thủ tục hành chính sẽ làm các dự án nhà ở xã hội phát triển nhanh chóng, bằng trái lại thì “gậy ông đập lưng ông”, chương trình này sẽ thất bại.

Để tạo điều kiện cho phát triển nhà ở xã hội thì các chỉ tiêu QH-KT như: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số dân cư phải tăng lên 20-50% so với dự án khác.

Về cơ chế nhà ở xã hội: Nên có 2 loại nhà ở xã hội:

• Nhà ở xã hội Nhà nước: Nhà nước đầu tư đất sạch, duyệt các thủ tục quy hoạch kiến trúc, đấu thầu để chọn nhà đầu tư giao lại nhiều nhất căn hộ cho nhà nước.
• Nhà ở xã hội thương mại: Doanh nghiệp tự đầu tư kinh doanh, bán theo giá thỏa thuận.

Giá nhà ở xã hội:

• Nhà ở xã hội Nhà nước: Không tiền đất và các loại thuế nên giá  từ 8 - 10 triệu /m2.
• Nhà ở xã hội thương mại: Giá từ 12-15 triệu/m2. Nếu được giảm các loại phí thì có thể giảm 10%.

Nguồn tài chính:

• Hóa giá nhà, bán các khu đất công trong nội thành.
• Từ nguồn xổ số kiến thiết, casino.

Đối với nhà đầu tư:

Muốn có căn hộ tiện ích, đẹp, văn minh, chất lượng và giá rẻ, nhà đầu tư phải làm tốt các khâu sau:

Thiết kế: Kiến trúc phải thông thoáng, tiện ích, phù hợp với tập quán người dân, kết cấu phải tiết kiệm để giảm giá thành và thời gian thi công, nên triển khai việc “vừa thiết kế, vừa thi công” không tốn thời gian chờ thiết kế để khởi công nhanh hơn khoảng 6 - 10 tháng.

Thi công: Quản lý thi công để hoàn thành công trình nhanh chóng, tiết kiệm vật tư, nhân công, bảo đảm chất lượng công trình nhất là không bị nứt tường và thấm sàn.

Quản lý: Tổ chức quản lý tốt để chung cư an toàn, văn minh, thân thiện, môi trường sống trong lành, sạch đẹp.
 
Đối với người dân:

Người dân phải biết tiết kiệm để có tiền đóng trước 20 - 30% và trả góp hàng tháng. Sự chịu khó kiên trì trong chục năm sẽ giúp cho họ có được căn hộ theo nguyện vọng.

• Ảnh bên : Nhà ở công nhân KCN Chương Dương - Yên Bái

"Dứt khoát với vấn đề sở hữu nhà ở xã hội" - Ông Nguyễn Văn Tuân, Chủ tịch Hội đồng quản trị TCty Vinaconex

Cần dứt khoát với vấn đề sở hữu, người được mua nhà thu nhập thấp phải có quyền sở hữu. Tuy nhiên, ở đây là sở hữu có hạn chế. Hạn chế về thời gian đối với căn hộ là điều rất quan trọng, nếu không có nhu cầu ở nữa thì người chủ sở hữu phải bán lại nhà cho nhà nước để nhà nước bán cho người khác có thu nhập còn thấp. Tuy sở hữu căn hộ, nhưng người mua nhà không được bán ra ngoài để thu chênh lệch, làm mất ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp của nhà nước cho dạng nhà ở này. Giá mua cũng như giá bán được tính theo thời gian sử dụng còn lại của căn hộ, khấu hao thời gian đã sử dụng.

Vì nhà ở xã hội là dành cho đối tượng chính sách và do nhà nước quản lý, nên cần phải thực hiện thế nào để không lãng phí. Muốn vậy, đối tượng sở hữu phải hạn chế. Nếu người được sở hữu căn hộ đó muốn bán thì cũng không được bán ra ngoài. Phương châm là anh thoát nghèo rồi thì người nghèo khác được hưởng. Chẳng hạn như, một căn hộ cho thuê mua trong thời hạn 20 - 25 năm mà sau 8 - 10 năm, họ muốn bán thì phải bán cho chính chủ, những người thuộc đối tượng được sở hữu. Giá tiền mua lại được căn cứ trên thời gian mà người chủ trước đã sử dụng. 

[ Chuyên đề : Nhà ở xã hội ]