Ashui.com

ThS. KTS. Trần Quốc Bảo - Giảng viên chính khoa Kiến trúc và Quy hoạch - Đại học Xây dựng, Nhóm nghiên cứu kiến trúc Hà Nội (GRAH) - là một người gắn bó với kiến trúc Hà Nội. Tạp chí Pháp lý cuối tháng vừa có cuộc trò chuyện với KTS Trần Quốc Bảo xung quanh vấn đề chung cư và khu đô thị mới. Ashui.com xin giới thiệu cùng bạn đọc.

Cần phải suy ngẫm

Hà Nội và nhiều đô thị trong cả nước đang xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị mới, những khu chung cư cao tầng. Nhìn ở khía cạnh thiết kế, quy hoạch, xin ông cho một nhận xét chung? 
 
- Trước tiên phải nhắc lại rằng chung cư cao tầng (CCCT) bên cạnh những ưu điểm mà chúng ta đã biết, có những nhược điểm như tiêu tốn năng lượng vận hành, con người ít được tiếp xúc với thiên nhiên, tiếp cận và thoát người khó khăn khi xảy ra thảm hoạ… Do vậy, việc đầu tư xây dựng thể loại nhà này ở các khu đô thị mới cần được cân nhắc kỹ lưỡng, không thể chỉ nhìn vào ưu điểm mà xây dựng tràn lan, thiếu hoạch định.

Hiện nay CCCT ngày càng nhiều, không chỉ ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh mà cả ở các đô thị nhỏ, đất rộng, mật độ dân cư chưa cao là điều cần phải suy ngẫm.

Quy hoạch đa phần các khu đô thị mới ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung còn nhiều bất cập: Mật độ xây dựng và khoảng cách tối thiểu giữa các toà nhà theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam chưa được bảo đảm, thiếu hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là hạ tầng xã hội … Ngoài ra thì các quy định cứng nhắc về tỷ lệ % giữa các nhà cao tầng và thấp tầng trong một khu đô thị mới cũng có thể tạo ra “vành đai” các toà nhà cao tầng vây quanh nhà thấp tầng ở giữa, che chắn hết gió mát, bất tiện trong sinh hoạt…

Một ví dụ cụ thể cho Hà Nội là việc hình thành “phố tường” mà mọi người thường gọi đùa là Wall street ở khu đô thị mới Trung Hoà- Nhân Chính.

So sánh với thông lệ, tiêu chuẩn thế giới thì sao, thưa ông?

- So sánh những điểm trên với các khu CCCT ở các nước phát triển thì quả là quá xa vời, nhưng nếu chỉ so sánh với một nước trong khu vực, đất chật người đông như Singapore thôi cũng thấy khá biệt quá lớn. Ở Singapore thì các chuẩn mực quốc tế và mật độ xây dựng, khoảng cách giữa các toà nhà, đặc biệt là sắp xếp vị trí các toà nhà trong một khu nhà ở rất được tôn trọng, chắc chắn không có chuyện CCCT “bao vây” nhà ở thấp tầng như ở Việt Nam.

Quy hoạch và thực hiện quy hoạch

Nhiều quy hoạch có y tế, trường học, chợ… nhưng nhà đầu tư chậm hoặc không xây dựng. Nhiều  quy hoạch bị phá vỡ do nhà đầu tư xây thêm nhà vào diện tích lẽ ra làm không gian chung hoặc đường đi, dẫn đến có nhiều tòa nhà chung cư nếu xảy ra hỏa hoạn xe cứu hỏa khó có thể vào được… Làm thế nào để ngăn chặn những vi phạm này?

- Thực ra thì quy chuẩn Việt Nam về hạ tầng xã hội cho các khu đô thị  cũng chưa phải là đầy đủ ( các công trình văn hoá như thư viện, nhà văn hoá, câu lạc bộ, trung tâm vui chơi giải trí…chỉ có ở cấp đô thị). Tuy nhiên thì quy chuẩn này nhiều khi cũng bị nhà đầu tư bỏ qua. Trường học, trạm y tế, sân bãi thể dục thể thao chậm hoặc không xây dựng vì chúng không đem lại lợi nhuận trước mắt cho các chủ đầu tư thiếu vốn hay thiếu tầm nhìn. Một khu đô thị mới hoàn chỉnh, có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội sẽ được nhiều người quan tâm hơn và đương nhiên 1m2 mặt sàn ở đó sẽ bán được giá cao hơn.

Còn việc phá vỡ quy hoạch bằng việc xây nhà ở trên các diện tích dành cho hạ tầng kỹ thuật và xã hội thì cần phải kiên quyết xử lý, ví dụ bắt buộc dỡ bỏ. Tuy nhiên ở Việt Nam mình vẫn còn nhiều hình thức xử lý nhẹ nhàng kiểu “phạt cho tồn tại” nên nhà đầu tư sẵn sàng nộp phạt để được kinh doanh
phần diện tích “xây thêm”. 

Theo tôi, cần phải có chế tài nghiêm khắc cho các hành vi vi phạm mật độ xây dựng và số tầng cho phép của một số chủ đầu tư nhằm cảnh báo các chủ đầu tư khác và bảo đảm hiện tượng này không lặp lại.

Ảnh minh họa: Dự án The Manor - Mỹ Đình, Hà Nội

Nỗi lo ở nhà chung cư

Hà Nội đã xảy ra một số vụ cháy khu chung cư, mới đây nhất là vụ cháy nhà 18 tầng khiến hai người thiệt mạng, dù đó là vụ cháy nhỏ. Theo ông những vụ cháy này phản ánh đề gì cần khắc phục?

- Không chỉ ở Hà Nội mà ở Tp Hồ Chí Minh cũng đã xảy ra các vụ cháy CCCT. Cháy nổ ở CCCT nếu xảy ra dễ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng hơn ở nhà thấp tầng, vì đây là nơi tập trung một số lượng nguời lớn trên một diện tích đất xây dựng tương đối hẹp, lại ở độ cao nên việc thoát người rất khó khăn, khả năng tiếp cận của các phương tiện cứu hoả, cứu nạn hạn chế.

Chúng ta cũng đã có quy chuẩn về phòng chống cháy nổ cho nhà cao tầng, mặc dù chưa cao như các nước tiên tiến, tuy nhiên việc tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn này ở các khu đô thị mới Việt Nam lại có vấn đề. Đó là thiết kế không đầy đủ các đề mục trong quy chuẩn, ngay cả khi thiết kế đúng quy chuẩn thì khi thi công lại bị cắt xén, các hạng mục được thi công lại không được bảo trì theo quy chuẩn trong quá trình vận hành toà nhà.

Để khắc phục thì rõ ràng là phải tiếp tục hoàn thiện quy chuẩn phòng chống cháy nổ cho CCCT (có những khác biệt so với các công trình cao tầng khác), quan trọng hơn là phải có chế tài đủ mạnh để buộc nhà đầu tư phảỉ tuân thủ quy chuẩn từ khâu thiết kế đến thi công và vận hành CCCT.

Riêng vụ cháy ở chung cư - văn phòng JSC 34 ở Hà Nội có nguyên nhân từ hệ thống thoát rác của toà nhà. Khi đi công tác tại một số nước Tây  và Bắc Mỹ trong thời gian gần đây, tôi được ở trong các chung cư hay cư xá sinh viên cao tầng. Rác sinh hoạt ở những nơi này được người ta cho vào một thùng rác chung ở sảnh tầng. Việc đưa rác đến nơi tập kết thuộc về các nhân viên vận hành toà nhà. Khác với ở Việt Nam là mọi người đều có thể tiếp xúc với hệ thống thoát rác ( gồm ống thoát và nơi tập kết rác ở tầng dưới cùng), điều này dẫn đến rác bị lưu cữu do người ta đổ rác vào bất kỳ thời điểm nào trong ngày, trong khi việc vận chuyển rác đi lại theo định kỳ. Khi gặp tác nhân gây cháy, cũng do người ở vô ý, là có thể gây hoả hoạn ở hệ thống thoát rác, dù là đám cháy nhỏ nhưng được tiếp sức bởi hiệu ứng ống khói do ống thoát rác cao vài chục mét  sẽ phát triển nhanh chóng và gây hậu quả khó lường. Vì vậy, hệ thống thoát rác hiện nay cần được xem xét lại, đặc biệt là tránh để người ở tiếp xúc trực tiếp với hệ thống thoát rác chung, vừa dễ gây hoả hoạn vừa mất vệ sinh.

Những người ở nhà chung cư lại có một hệ lụy là chủ đầu tư vẫn quản lý hành lang, tầng hầm, thang máy tòa nhà, giành quyền cung cấp dịch vụ và đưa ra giá dịch vụ kiểu độc quyền. Theo ông  nguyên nhân của những tình trạng này là gì?

- Theo tôi thì việc một chủ đầu tư đảm nhiệm quá trình hình thành và khai thác CCCT là hợp lý vì tránh được tình trạng chủ đầu tư “đem con bỏ chợ”, bán hết các căn hộ, thu được lợi nhuận là phủi tay. Tuy nhiên việc chủ đầu tư tiếp tục tham gia quá trình vận hành, khai thác toà nhà cũng dẫn đến hệ luỵ độc quyền dịch vụ. Thực ra đây là tranh chấp dân sự, chủ đầu tư muốn giá dịch vụ cao, người ở muốn giá thấp. Vấn đề này hoàn toàn có thể giải quyết trên cơ sở một hợp đồng mang tính pháp lý chặt chẽ.

Nhưng nói về thủ tục pháp lý thì chắc chắn chủ đầu tư thắng thế đối với mỗi người dân riêng lẻ đang muốn có nhà ở, nhất là khi cung không đáp ứng đủ cầu hiện nay. Một hợp đồng chặt chẽ, bảo đảm chất lượng, giá cả dịch vụ phù hợp và mang tính lâu dài, nhằm bảo đảm quyền lợi cho người ở chung cư chỉ có thể có khi cung ngang với cầu, thậm chí vượt cầu trong lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị.

Không xây nhà cao tầng trong 4 quận nội thành?

Hiện nay, UBND tp Hà Nội đã  dừng cấp phép xây nhà cao tầng trong 4 quận trung tâm nội thành, khiến cho nhiều nhà đầu tư săn chung cư cũ để xây mới thất vọng. Ông bình luận gì về quyết định này?

- Về cơ bản tôi tán thành chủ trương dừng cấp phép xây dựng nhà cao tầng, trong đó có CCCT ở trung tâm thành phố Hà Nội. Về phía Bộ Xây dựng, khi trao đổi với báo chí thì một vị Thứ trưởng lại cho rằng Hà Nội không nên dừng toàn bộ việc cấp phép ngay mà nên có lộ trình nhằm tránh thiệt hại cho các nhà đầu tư. Nếu đi theo ý kiến này thì trong thời gian “theo lộ trình” dự án nào được tiếp tục, dự án nào bị dừng sẽ tạo ra một lỗ hổng to tướng kiểu xin- cho và liệu có tránh được tiêu cực?! Và điều quan trọng nhất là sẽ vẫn có nhà cao tầng mọc lên, chất tải thêm vào cơ sở hạ tầng Hà Nội vốn đã ọp ép về sự quá tải bấy lâu.

• Ảnh bên : Khu chung cư cũ Thành Công (Hà Nội)

Tuy nhiên, theo tôi Hà Nội cũng nên xem xét lại phạm vi dừng cấp phép, phạm vi này nên dừng ở khu vục thành phố đã hình thành trước năm 1954 chứ không phải là toàn bộ 4 quận nội thành. Lý do là trước đây người Pháp đã quy hoạch đô thị Hà nội cho không quá 200.000 người, với mật độ dân cư tương đối thấp. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng chỉ ở mức tương ứng, thể hiện rõ nhất ở mạng lưới đường phố có mặt cắt ngang tương đối hẹp, nhà xây không quá 4-5 tầng. 

Nếu chúng ta cấp phép xây dựng những toà nhà vài ba chục tầng trong khu vực này sẽ dẫn đến hai hậu quả, hệ thống hạ tầng không chịu nổi sự quá tải và ô nhiễm thị giác. 

Xin ông nói thêm về hậu quả thứ hai.

- Hệ thống nhà cửa thời Pháp thuộc với độ cao trung bình 2-4 tầng rất hài hoà với các tuyến phố rộng vài ba chục mét, cùng những hàng cây xanh và hồ nước  có diện tích không lớn ở khu vực trung tâm Hà Nội. Một toà nhà cao tầng nếu được xây dựng ở khu vực này sẽ có góc nhìn từ đường phố hay mép hồ quá lớn, mang tính lấn át các công trình kiến trúc cũ. Hà Nội nên rút kinh nghiệm từ những bài học do việc đã cho phép xây dựng những toà nhà cao tầng ở khu vực trung tâm cũ của thành phố.

Xin cảm ơn KTS Trần Quốc Bảo.

Lưu Thái Bảo (Pháp Lý cuối tháng / thực hiện) - Minh họa: Ashui.com