Phải đổi cách xác định giá đất khi giải tỏa

Số lượng khiếu nại hành chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại nhiều địa phương đang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nếu những bất cập trong phương pháp xác định giá đất không được sớm điều chỉnh thì hiện tượng khiếu kiện đông người, kéo dài sẽ làm xấu môi trường đầu tư và gây bất ổn xã hội.

Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất hiện nay đang đẩy phần thua thiệt về phía người “bị mất đất”.

Hàng rào pháp lý hiện tại

Theo quy định của Luật Đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là theo giá do Nhà nước quy định, trên nguyên tắc phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Giá đất trên thị trường là “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định...”.

Tuy nhiên, trên thực tế, bảng giá đất do các địa phương quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Do đó, Nghị định 17 (2006) của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được xác định cho phù hợp với giá đất trên thị trường. Theo đó, dịch vụ định giá đất trên thị trường đã được pháp luật cho phép nhưng kết quả định giá đất vẫn chỉ được coi như một số liệu tham khảo.

Thực tế, cho đến nay, vẫn chưa có quy định của pháp luật về cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá đất để đề xuất giá đất hợp lý khi xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà áp dụng giá do tổ chức thực hiện bồi thường đề xuất. Việc thẩm định giá đất đã đề xuất cũng do cơ quan tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan khác của ủy ban nhân dân thực hiện, chứ pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về việc phải thành lập hội đồng định giá độc lập.

Vấn đề tồn tại khác là Chính phủ vẫn chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường. Nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới cho thấy tại các địa phương cấp tỉnh, chỉ có TPHCM có quy định sử dụng các tổ chức định giá đất của Nhà nước để định giá đất phục vụ cho việc tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, còn các địa phương khác đều chưa có.

Các dữ liệu về đền bù đất trong một số dự án tại TPHCM đã chỉ ra rằng giá đền bù đất dựa trên giá thị trường do tư vấn định giá độc lập cung cấp được phần lớn người dân chấp nhận.

Ngoài ra, hệ thống quản lý nhà nước về định giá đất cũng đang có sự chồng chéo giữa Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hơn nữa, hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật định giá đất, cơ sở dữ liệu giá đất, số lượng và chất lượng các định giá viên cũng chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế.

Phải đổi cách xác định giá đất

Năm 2010, Viện Xã hội học (thuộc Viện Khoa học xã hội Việt Nam) đã thực hiện một nghiên cứu điểm về hiệu quả kinh tế, xã hội của việc bồi thường theo giá đất thị trường tại Bắc Ninh, TPHCM và Daklak. Kết quả điều tra cho thấy trong số 600 người bị thu hồi đất được hỏi thì có đến trên 90% trả lời rằng số tiền được bồi thường quá ít để mua thửa đất tương tự; 80% cho biết họ không hài lòng về giá đất bồi thường.

Việc bồi thường theo giá đất không phù hợp thị trường là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu hồi đất. Khối lượng khiếu kiện nhiều làm tăng chi phí của Nhà nước cho việc giải quyết khiếu nại, tố cáo. Theo kết quả khảo sát ý kiến của người dân (của Viện Xã hội học), rất nhiều người bị thu hồi đất cho biết họ mất lòng tin với lãnh đạo địa phương các cấp. Tình trạng người khiếu nại đứng chờ đợi trước các cơ quan giải quyết khiếu nại luôn tạo ra hình ảnh không hay về mối quan hệ giữa người dân với chính quyền.

Nhiều người bị thu hồi đất cũng rất lo ngại khi không thể tiếp tục nghề nghiệp cũ sau giải tỏa, nhà ở bị thu hồi nhưng chưa đủ tiền để mua chỗ ở mới trong khu tái định cư. Lúc đó, mọi hoạt động của gia đình bị đảo lộn, người lớn không đi làm và trẻ con cũng không đủ điều kiện đi học. Khi cả một cộng đồng rơi vào hoàn cảnh này thì sẽ trở thành vấn đề xã hội đáng quan tâm.

Theo các chuyên gia, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới cho thấy sự tham gia của dịch vụ định giá đất vào quá trình tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm tăng tính khách quan trong xác định giá đất. Vì vậy, tiếng nói cuối cùng về định giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính. Như ở Đài Loan hay Thái Lan, hiệp hội định giá có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất và giải quyết tranh chấp về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời hiệp hội cũng đóng vai trò chủ yếu trong phát triển hạ tầng thông tin phục vụ định giá, đào tạo nâng cao trình độ những người làm nghiệp vụ định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất tiêu chuẩn kỹ thuật định giá quốc tế.

Việt Nam cũng cần đổi mới quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường.

Nhìn thẳng vào giá trị đất

Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam của Ngân hàng Thế giới mới đây chỉ ra điểm yếu nhất của hệ thống tài chính đất đai hiện nay là chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Ngoài ra Việt Nam cũng chưa có tiêu chuẩn khách quan để định được giá đất mà cả cơ quan nhà nước lẫn người bị thu hồi đất cùng chấp nhận được.

Do cách tiếp cận khác nhau trong việc định giá đất nên quá trình thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất chiếm một thời gian dài đáng kể, nhất là ở các khu vực đô thị phát triển. Tiếp theo đó là quá trình giải quyết khiếu nại hành chính về giá đất với khối lượng đơn thư quá lớn. Tình trạng này gây ra những hậu quả xấu cả về mặt kinh tế lẫn về mặt xã hội.

Theo Ngân hàng Thế giới, để giải quyết thực trạng này không thể không nhìn thẳng vào mối quan hệ về giá trị đất đai giữa người bị thu hồi đất, người được giao đất và Nhà nước trên cơ sở xác định đúng giá trị đất đai phù hợp với quy luật của thị trường. Tất cả mọi cơ chế bồi thường bằng tiền, bằng đất hay các hình thức khác chỉ có thể được giải quyết thỏa đáng khi giá đất được xác định cụ thể với phần giá trị tăng thêm do phần đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại và phần đầu tư của người khác (Nhà nước, cộng đồng hoặc nhà đầu tư khác) mang lại.

Đó chính là điều kiện để giải quyết hợp lý bài toán phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi đất, nhà đầu tư và Nhà nước trong quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển.

Đề xuất lập hội đồng định giá đất và bất động sản

Hiện nay, cơ quan có thẩm quyền ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất áp dụng cho tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể cả trường hợp có tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là một cơ chế không hợp lý, không khách quan và công bằng trong định giá đất vì các cơ quan hành chính thường nghiêng về quyền lợi của Nhà nước hơn là quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Theo Ngân hàng Thế giới, giải pháp đối với Việt Nam là Chính phủ quyết định thành lập hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia (gọi là hội đồng định giá bất động sản quốc gia) và ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh (gọi là hội đồng định giá bất động sản cấp tỉnh).

Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành quyết định về giá đất đai, bất động sản và ban hành quyết định giải quyết lần đầu, còn hội đồng định giá cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản, quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề.

Trong thời gian chưa bổ sung, sửa đổi được Luật Đất đai, các hội đồng định giá đất đai và bất động sản vẫn được thành lập như một hội đồng tư vấn cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Chính phủ ban hành một nghị định quy định về mối quan hệ làm việc giữa hai bên để ý kiến tư vấn của hội đồng có giá trị trong quyết định về giá đất. Mối quan hệ này được xác lập trên nguyên tắc phải làm rõ luận cứ khi ý kiến quyết định của ủy ban nhân dân khác với ý kiến tư vấn của hội đồng.

Đá Bàn

Ashui.com