Ashui.com

Trên cơ sở phân tích, đánh giá những bất cập từ việc thu hồi đất hiện nay, nghiên cứu “Thực hiện dân chủ, công bằng trong cho thuê đất và thu hồi đất” của viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – trung tâm Thông tin tư liệu đưa ra những đề xuất tháo gỡ. 

Những bất cập tổng kết được 

Một là, quy trình thu hồi đất chưa cụ thể, chặt chẽ. Thể hiện ở chỗ các văn bản hướng dẫn hiện nay gây ra tình trạng khó khăn vướng mắc khi phải xử lý các vụ việc chuyển tiếp. Đồng thời tạo cho người bị thu hồi tâm lý chờ đợi, cố tình trì hoãn việc thực hiện quyết định thu hồi đất để chờ chính sách mới thường là có lợi hơn.

Hai là, cơ quan tổ chức được giao thực hiện công tác thu hồi đất không thực hiện nghiêm túc trình tự, thủ tục thu hồi đất, đặc biệt là chưa thực hiện đúng quy định về công khai, dân chủ trong xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dẫn đến tình trạng không công bằng, không khách quan về mức bồi thường, hỗ trợ giữa những người bị thu hồi đất trong cùng một dự án hoặc giữa các dự án trên cùng một địa bàn.

Ba là, có nhiều bất cập về giá đền bù đối với đất được thu hồi. Pháp luật về đất đai đã quy định giá đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá trên thị trường, không tính theo giá do UBND cấp tỉnh tính toán và công bố hàng năm. Quy định này mới mang tính nguyên tắc, chưa cụ thể về quy trình định giá đất theo thị trường, về hoạt động của hệ thống cung cấp dịch vụ định giá. Chính vì vậy, giá đất thị trường vẫn do UBND tỉnh quyết định. Người bị thu hồi đất không đồng ý cũng không có cơ sở nào để chứng minh được ý kiến của mình là đúng. Cuối cùng, quyết định của cơ quan nhà nước vẫn phải được thi hành.

Bốn là, việc hỗ trợ tái định cư, chuyển đổi việc làm chưa được quan tâm đúng mức. Cũng đã có một số quy định cụ thể về mức hỗ trợ cho từng nhóm trường hợp và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định thêm một số hỗ trợ khác trong những trường hợp cần thiết. Nhưng những quy định hiện hành vẫn đang còn nhiều hạn chế, chưa bảo đảm bù đắp lại những thiệt hại cho người bị thu hồi đất trong hiện tại cũng như tương lai.

Năm là, chưa giải quyết được mâu thuẫn giữa các bên tham gia trong quá trình thu hồi đất. Cụ thể: chưa giải quyết mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, dẫn tới nhấn mạnh quyền thu hồi đất của Nhà nước; chưa giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi, thường nhấn mạnh đến môi trường đầu tư, nóng vội giải phóng mặt bằng để giao đất, cho thuê đất. Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ứng gay gắt của những người có đất bị thu hồi.

Sáu là, quy định về khiếu nại, giải quyết đơn khiếu nại về thu hồi đất chưa có đầy đủ, đặc biệt chưa có quy định về cơ chế giải quyết khiếu nại công khai, minh bạch về giá đất để người bị thu hồi đất có thể bảo vệ lợi ích của mình.

Luật riêng, toà án riêng

Cần xây dựng luật riêng về thu hồi đất, trong đó quy định chi tiết quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan, trong thu hồi đất cần tính đến việc sử dụng đất đã thu hồi như thế nào. Ban hành quy trình chặt chẽ hơn với mức độ tham gia đàm phán, thương thuyết cao hơn của người dân trong quá trình thu hồi đất, từ bước đầu tiên khi có thông báo về việc thu hồi đất cho đến bước đền bù cuối cùng. Quy trình này cần được luật hoá và công khai để cả chính quyền, nhà đầu tư và đặc biệt là người bị thu hồi đất có đầy đủ thông tin và có thể có những hành động hợp lý bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình trong phạm vi cho phép.

Cũng cần thiết lập các toà án riêng trong lĩnh vực đất đai để giải quyết triệt để các tranh chấp liên quan. Toà án về đất đai là nơi giải quyết cuối cùng trong quy trình thu hồi đất và sẽ giúp cho quá trình khiếu kiện có điểm dừng. Cần có quy trình và cơ chế giải quyết khiếu nại về giá đất rõ ràng hơn, trong đó người bị thu hồi có quyền thuê tổ chức tư vấn độc lập về giá đất.

Đáp án hợp lý cho bài toán giá bồi thường

Trước hết, cần nghiêm túc thực hiện đền bù đầy đủ không chỉ giá đất mà bao gồm đầy đủ các khoản hỗ trợ ổn định tái định cư, hỗ trợ di chuyển, chi phí hỗ trợ sản xuất… theo đúng quy định luật Đất đai. Nếu chưa chuẩn bị được nguồn lực để thực hiện đầy đủ các khoản đền bù này thi chưa thu hồi đất.

Đồng thời, sửa đổi lại quy định về giá đền bù đất đai. Cần quy định rõ hơn các tiêu chí xác định “giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” đối với đất đai. Những dự án phát triển kinh tế với mục đích phát triển đô thị và thương mại, nguyên tắc về “chia sẻ lợi nhuận” cần sớm được áp dụng như một tiêu chí bắt buộc đối với nhà đầu tư.

Mặt khác, cơ chế, chính sách giá đền bù, hỗ trợ tái định cư nên có sự ổn định, tránh một số dự án trải qua nhiều chủ đầu tư và quá nhiều cơ chế giá, dễ diễn ra những thắc mắc, khiếu kiện gây cản trở trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đặc biệt, trong quá trình xây dựng quy hoạch, nhất là quy hoạch chi tiết, cần phải thực hiện tốt việc phân tích, đánh giá cũng như tổ chức lấy ý kiến của người dân.

Ngoài ra, cần xây dựng và củng cố các tổ chức định giá độc lập, chuyên nghiệp, với nghề nghiệp “định giá đất”. Cần ban hành một đạo luật về các tổ chức hành nghề này, trong đó quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm luật pháp rõ ràng của các tổ chức thẩm định giá bất động sản.

Ngoài ra, những giải pháp chính sách hỗ trợ người dân bị thu hồi đất về đời sống và an sinh xã hội để họ tránh được những tiêu cực từ các cú sốc sau khi mất đất sản xuất, làm đảo lộn cuộc sống phải được xem là những nội dung cơ bản, lâu dài trong chính sách đền bù đất đai những năm tới./.

(Theo nghiên cứu của viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương trung tâm Thông tin tư liệu với tựa đề: “Thực hiện dân chủ, công bằng trong cho thuê đất và thu hồi đất”.)