Cải tạo đô thị cũ, vì sao khó?

Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vào hàng nhanh nhất thế giới khi trung bình mỗi tháng có thêm một đô thị mới. Song, việc cải tạo các đô thị cũ lại đang thể hiện điều ngược lại với vô vàn lý do khác nhau.

Một cuộc hội thảo quy mô lớn nhằm tìm ra giải pháp, cơ chế thúc đẩy quá trình cải tạo đô thị cũ vừa được Bộ Xây dựng và Tổng hội Xây dựng tổ chức tại Vĩnh Phúc vào cuối tuần qua cũng không nằm ngoài mục đích khắc phục bất cập trên.

Từ những nghịch lý

Theo thống kê của Tổng hội Xây dựng, cả nước hiện nay có rất nhiều đô thị được xây dựng từ trước năm 1975, thậm chí còn lâu hơn. Đặc biệt, tại Hà Nội và Tp.HCM, có không ít đô thị cổ, cũ được xây dựng từ thời Pháp, hiện đang bị xuống cấp nghiêm trọng và chịu sự quá tải về hạ tầng, dân số dưới sức ép của quá trình phát triển kinh tế.

Thế nhưng, trên thực tế, việc cải tạo, tái thiết các khu đô thị, các nhà chung cư cũ hết thời hạn sử dụng, nguy cơ sụp đổ đề ra hàng chục năm nay nhưng lại diễn ra chậm chạp. Việc cải tạo chỉnh trang tái thiết các ngõ ngách, phường làng cũng không được quan tâm dẫn đến hàng triệu người dân đang sống trong các khu vực hạ tầng hết sức yếu kém, ngập úng, người già không có chỗ dạo, trẻ con không có chỗ chơi, đường ngõ chật hẹp, xe cứu thương, cứu hỏa không thể vào, nhiều người dân phải sống trong những ngôi nhà “ổ chuột kiểu mới” tối tăm, ẩm thấp, chật chội...

Viện dẫn thực tế tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước – Tp.HCM, TS. Nguyễn Trọng Hoà, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, cho hay, trong vòng một thập kỷ qua, xây dựng đô thị tại Tp.HCM như “thức dậy” sau một giấc ngủ dài. Toàn thành phố như một công trường lớn với khá nhiều các dự án đầu tư xây dựng. Đi đến đâu cũng được nghe nói tới các dự án lớn trăm tỷ, nghìn tỷ đồng, những khu đô thị mới hiện, các tòa nhà cao ốc đồ sộ hiện đại.

Thế nhưng, cũng trong thời điểm đó, công tác quy hoạch xây dựng đô thị, nhất là việc tìm lời giải cho bài toán cải tạo và phát triển chưa thực sự “tỉnh giấc”, và kết quả là thành phố đã phải trả giá khá đắt cho sự quá tải và những bất cập trong các đô thị trung tâm.

Theo TS. Hòa, không phải là những người làm quy hoạch không nhận thấy điều đó, song trên thực tế, nhiều khi “lực bất tòng tâm” và hệ quả là quy hoạch xây dựng đô thị luôn chạy sau việc đầu tư phát triển đô thị.

“Việc cải tạo mở rộng khu trung tâm hiện hữu Tp.HCM sang khu đô thị mới Thủ Thiêm là một thực tế đáng buồn. Cũng chính vì những lẽ đó mà các khu phố cũ như các dãy nhà phố thương mại khá đặc thù ở quận 1, 5…và những khu biệt thự ở quận 1, 3…đã chỉ còn trong hoài niệm”, TS. Hòa nói.

Tuy nhiên, cái lo lớn nhất của những người làm công tác kiến trúc, quy hoạch đối với việc cải tạo đô thị cũ chính là sự thiếu quyết tâm, thậm chí là cả những vụ lợi ẩn đằng sau mỗi quyết định, mỗi chính sách được đưa ra liên quan đến cải tạo đô thị cũ.

Một thống kê của Sở Quy hoạch kiến trúc Tp.HCM cho thấy, chủ trương của chính quyền các đô thị lớn là hạn chế xây nhà cao tầng tại các khu trung tâm để giảm áp lực về hạ tầng xã hội. Thế nhưng, trên thực tế tại Tp.HCM, việc xây dựng nhà cao tầng trong giai đoạn hiện nay vẫn tập trung chủ yếu vào các khu vực đô thị hiện hữu. Nguyên nhân của tình trạng “xen cấy” này là do trong các khu đô thị hiện hữu, nhất là khu vực trung tâm thành phố là nơi có giá trị kinh doanh cao và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội có sẵn.

Tại Tp.HCM, chỉ tính từ cuối năm 2010 đến nay, toàn thành phố có hơn 255 dự án nhà cao tầng. Và trong số 104 dự án nhà cao tầng được cấp phép trong 3 năm qua, có đến 71 dự án nằm ở lõi trung tâm. Ngay cả vào thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, giá cho thuê văn phòng giảm, căn hộ chung cư giao dịch đều giảm... song nhu cầu đầu tư xây dựng nhà cao tầng trong khu vực đô thị hiện hữu vẫn hết sức mạnh mẽ.

Và theo như lời Viện trưởng Nguyễn Trọng Hòa, nhiều sáng kiến, kiến nghị của các nhà nghiên cứu thuộc nhóm của ông đưa ra, được dư luận, giới chuyên môn, dư luận ủng hộ. Song với những người muốn có nhiều quyền lực để chi phối công tác quản lý quy hoạch cải tạo tại các khu đô thị cũ thì không thích, vậy là vòng xoáy “xin - cho” lại tiếp diễn.

Đến hệ lụy khó lường

Một số chuyên gia đến từ Viện Quy hoạch đô thị cho rằng, nếu công tác cải tạo đô thị cũ không được coi trọng đúng mức và không có những giải pháp đột phá, loại bỏ mọi sự tư lợi trong các quyết định thì hệ quả mà cư dân tại các đô thị đó phải lĩnh nhận là khó lường.

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng TS.Phạm Sỹ Liêm nhìn nhận, cải tạo đô thị cũ bất cập ở chỗ, hiện các nhà đầu tư, người kinh doanh bất động sản chỉ chú ý đến lợi nhuận, nên mới dẫn đến thực trạng đô thị hiện nay mới có chuyện “cấy” quá nhiều cao ốc vào trong các khu vực trung tâm, khiến cho hạ tầng một số nơi bị quá tải, không gian công cộng bị lấn chiếm, thu hẹp.

Không những thế, khi cải tạo đô thị cũ, kinh nghiệm thế giới là phải hài hoà các lợi ích. Song, theo TS. Liêm, hiện nay việc cải tạo đô thị cũ thì lợi ích rơi vào túi nhà kinh doanh bất động sản là chính, nhưng đến khi tắc đường diễn ra thì người chịu trách nhiệm đầu tiên là những người làm đô thị chứ không phải là những nhà đầu tư bất động sản.

Theo ông Liêm, cần phải xác định rõ lợi ích của nhà nước, lợi ích của chính quyền đô thị là gì. Tiếp đến là lợi ích của các chủ sở hữu đó chính là người dân và cuối cùng là lợi ích của nhà đầu tư bất động sản.

Chính vì vậy, để giải quyết những bất cập, hạn chế trục lợi và đẩy nhanh tiến độ trong việc cải tạo các chung cư cũ, Tổng hội Xây dựng đã đề xuất cho phép các chủ sở hữu các căn hộ chung cư cũ được thành lập hợp tác xã nhà ở để làm chủ đầu tư dự án xây chung cư mới, trên cơ sở được chính quyền bảo lãnh vay vốn đầu tư và tự tổ chức tạm cư khi xây dựng công trình.

Tổ chức này cũng đề xuất áp dụng chế độ dự trữ đất, trong đó chính quyền thu hồi đất và chuẩn bị mặt bằng có trang bị hạ tầng rồi mới giao đất cho các chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch nhằm minh bạch hóa, tạo công bằng trong quá trình cải tạo đô thị.

Một vấn đề khác được TS.Phạm Sỹ Liêm khuyến cáo là việc nâng cấp đô thị. Cách làm phổ biến hiện này là chính quyền đô thị có xu hướng muốn dỡ bỏ những khu vực được cho là “xóm nghèo đô thị” bằng cách di dời dân đi nơi khác để chuyển giao đất cho các nhà kinh doanh bất động sản tái thiết thành khu đô thị khang trang thông qua các dự án với tên gọi đầy trách nhiệm “xóa khu ổ chuột”.

Theo TS. Liêm, chính sách như vậy có lúc cần thiết, nhưng kinh nghiệm thế giới cho thấy không phải lúc nào cũng đem lại hiệu quả tốt. Bởi, các cộng đồng vốn đã ổn định và có khả năng giúp đỡ lẫn nhau nay bị xé nát; người nghèo bị tái định cư ra xa tại những nơi khó tìm được việc làm nên dễ bị lôi cuốn vào các hoạt động phi pháp; nhiều người hàng ngày phải quay trở lại kiếm việc tại khu trung tâm, tạo thêm căng thẳng cho giao thông đô thị; khu nhà tái định cư thường có chất lượng xấu, thiếu hạ tầng xã hội, và quản lý kém…

Còn theo ông Nguyễn Quang Huân, Tổng Giám đốc Infra-Thanglong, trong quá trình cải tạo đô thị, vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng đóng một vai trò rất quan trọng. Nếu làm không tốt khâu này thì mọi nỗ lực cũng đều vô nghĩa.

Hiện ở đô thị cũ có nhiều hộ dân đang sống bằng nghề kinh doanh buôn bán, khi cải tạo đô thị, người ta mất cửa hàng kinh doanh nên mất cả kế sinh nhai. Cũng có người dân đang sản xuất nông nghiệp, khi bị thu hồi đất, họ mất khả năng sản xuất.

Có nhiều trường hợp phải di dời quá xa khỏi nơi họ kiếm sống thì nguồn thu nhập của họ bị ảnh hưởng. Đấy là chưa kể khi làm công tác đền bù, nếu giá thu hồi đất không sát giá thị trường hay chính sách đền bù không công bằng, thỏa đáng, dễ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, làm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án.

Cũng theo ông Huân, các biện pháp phục hồi kinh tế cũng không thể xem nhẹ, bởi có nhiều hộ gia đình sau khi có dự án thì lại mất nguồn thu nhập, lúc đó đường sá có đẹp, nhà cửa khang trang với đầy đủ hệ thống điện nước nhưng họ không có thu nhập hoặc thu nhập không ổn định thì có nguy cơ họ sẽ phải bán nhà để sinh sống, vì thế nguy cơ tái nghèo hoặc vô gia cư là hoàn toàn có thể xảy ra.

Một chuyên gia đến từ Viện Quy hoạch đô thị cho rằng, để có thể đổi mới phương pháp quy hoạch xây dựng đô thị nói chung và đặc biệt là đối với các khu đô thị cũ nói riêng cần phải đổi mới tư duy trong công tác quản lý, tức là yếu tố con người.

Tất cả các vị trí trong tiến trình quy hoạch xây dựng đô thị từ khâu nêu ý tưởng, xác định nhiệm vụ đến nghiên cứu lập quy hoạch, phê duyệt quy hoạch và quản lý thực thi quy hoạch đều phải thể hiện trách nhiệm, năng lực và “cái tâm” của mình. Nếu không, dù có đưa ra được các giải pháp tốt tới đâu cũng chỉ là những nỗ lực “đáng trân trọng”.

“Trong thời gian qua, nhiều giải pháp, đề xuất trong quy hoạch xây dựng đối với các khu đô thị cũ được chúng tôi đưa ta và phần lớn được đánh giá cao song không được đưa vào sử dụng vì khá nhiều lý do, trong đó có những lý do không thể nói ra”, vị chuyên gia này cho biết.

Lắng nghe, tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học cùng với những gì đang diễn ra trên thực tế, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh, đã đến lúc cần phải thay đổi tư duy, cách làm trong cải tạo đô thị cũ, trong đó các cơ quan quản lý phải “xắn tay” vào cùng chứ không để các nhà đầu tư làm theo mục đích của họ như hiện nay.